壳在上海“租房局改”提效 50%房屋一周内找到租客

《财经》新媒体 撰稿人 王婧雅/文 高素英/编辑

“10个人来看，9个人摇头。”一套建于1997年的老房子，让房东张叔叔犯了难。房子并非租不掉，却始终难以找到合适的租客。不装修，三天两头报修，租客不满意；重新装修，又担心投入太多、收不回成本。

在业内看来，随着住房市场逐步进入存量时代，房屋的租赁收益不能只考虑每月能收多少租金，还与空置时间、维修成本和日常管理效率有关。如何以有限投入改善房屋条件，再通过专业化服务提高出租效率，正在成为老房业主需要面对的一道经营题。

老房出租僵局

市场中很多老房子或多或少存在着装修风格过时、设施老化的问题，居住体验与租客需求存在差距。即便房屋仍然具备出租价值，老旧的屋况也很难在看房环节获得租客认可。

以张叔叔这套房源来看，如果单纯选择改造，投入约4万元，租金每月可以增加700元，年租金收入按满租计算增加8400元。单纯计算投入产出，仅依靠新增租金收回改造成本需要约4.8年。如果考虑房屋未来可能产生的维修支出以及租金变化等因素，实际回收周期还存在不确定性。

老房出租这笔账，不能只算投入与新增租金。对个人房东来说，真正影响收益的，除了租金高低，还有房屋能不能顺利出租、每次换租要空多久、日常维修要耗多少精力。

贝壳提供的传统普租业务数据显示，2026年上海地区租赁房源成交周期约为40至60天。这意味着，房屋每经历一次租客更替，都可能面临一段没有租金收入的空置期。以张叔叔改造前每月3800元的租金计算，如果房屋空置一个月，就意味着损失3800元租金；如果空置两个月，损失则达到7600元，已经接近改造后全年新增的8400元租金。而如果房屋因为设施陈旧、装修老化而长期难以出租，空置带来的损失会持续放大。

除此之外，老房出租还有一笔难以直接量化的隐性成本。空调故障、水龙头漏水、防盗窗维修，都是老旧住房出租过程中可能遇到的问题。对于个人房东来说，这些事情不仅意味着维修费用，还需要联系师傅、协调上门时间、处理租客反馈。每次租客更替，又涉及招租、带看、签约等一系列事务。如果房东工作繁忙，或者不住在房屋所在城市，管理成本还会进一步增加。如何减少这些琐碎事务，正成为房东考虑是否委托专业机构的重要原因。

“按需”局改破题

再三权衡之下，张叔叔决定投入约4万元，选择贝壳省心租美租“舒里2.0全屋包+卫生间全拆改+山念家具软装”的局改组合。改造后，他的房屋月租金从3800元提高到4500元，涨幅约18%。更出乎意料的是，房子还没装完，就已经被租客预订。

贝壳省心租美租将房屋改造与后续租赁托管相结合，前端通过局部改造改善房屋条件，后续由管家对接招租、签约及日常维护，把原本分散的出租环节整合起来，用可控的周期和投入，缩短从改造到出租之间的等待时间，省下了房东自行组织装修的时间和精力。

其中，舒里2.0是贝壳省心租美租针对房东“出租前翻新”推出的标准化局改产品，强调按需施工、只换坏件、不盲目全拆。全屋包标准交付周期为9个工作日，卫浴焕新最快5天，18880元起，并提供整体1年质保。

自2026年9月17日局改产品上线至10月31日拉取数据，贝壳省心租美租的后台数据显示，自2026年9月17日上线至10月底，上海地区618套房源完成局部改造，其中123套（近20%）在尚未完工交付时即已出租，50%的房源在交付一周内找到租客；剔除业主收回自住或出售等因素后，贝壳省心租整体业主续约率超过90%。

在业内看来，老房子是否值得改造，关键并不在于装修后能把租金提高多少，而在于改造投入能否换来更稳定的出租能力、更少的空置损失，以及更轻的日常管理负担。与其单纯等待租客、反复调整租金，不如重新评估房屋本身的出租条件，通过适度投入改善房屋品质，再借助专业化管理提高出租效率。

存量时代到来 专业化托管迎来市场与政策双重驱动

《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，2024年全国重点40城租赁房源中，房龄超过20年的房源占比达到39.2%。上海由于城市建设较早，房龄超过20年的房源占比更是超过六成。

一套老房子的改造，表面上是房东改善房屋条件的选择，背后则是住房租赁市场供给结构与经营方式的变化。

过去，个人房东出租房屋，主要依靠位置、租金和基本装修条件吸引租客。房屋交给中介挂牌，租出去后按月收租，维修、换租等事务由房东自行处理。这种方式在房源条件较好时相对简单，但随着房屋使用年限增长，装修维护、租客匹配和日常管理会逐渐变成持续性的经营负担。

在需求端，房源老旧带来的改造需求已逐步显现。在需求端，约80%的租客接受租房5年及以上，八成租客愿为“好房子”提升支付意愿；供给端，超七成业主接受房屋改造后出租，近六成业主倾向选择专业住房租赁机构托管出租。省心、保值正在成为业主选择托管的核心诉求，而不再只是租不出去才找人管的备选方案。

尽管不是每套老房都需要专业托管，但对存量住房而言，房子能租多少钱固然重要，能否持续、稳定地租出去，同样决定着一套房屋的实际收益，专业化租赁托管业务为此带来更多确定性。

（提示：文中租金、出租相关数据为历史样本，仅作参考，不构成收益承诺。）