房产买卖｜出卖人子女主张签约时无民事行为能力，合同效力如何

房产买卖｜出卖人子女主张签约时无民事行为能力，合同效力如何

2022年，赵先生买下北京市西城区一套一居室，总价五百六十万元。卖方是八十二岁的张老先生，签约、网签、过户均由本人到场办理，房款分两笔支付完毕。交房后赵先生装修入住，一切正常。

2023年，张老先生的子女向法院提起诉讼，主张父亲签约时已患阿尔茨海默病，属于无民事行为能力人，房屋买卖合同无效，要求赵先生返还房屋。老人于同年去世，子女以继承人身份继续诉讼。已经过户并入住一年的房子，会不会因为一纸诊断被推翻。靳双权律师办理房产纠纷多年，遇到这类主张，习惯先看签约当时的证据，而不是事后作出的鉴定。

张老先生的子女提交了父亲去世前的病历与一份护理记录，主张其在签约时已出现认知障碍，不能辨认自己的行为。赵先生答辩称，签约、网签、过户三个环节老人均亲自到场，回答问题清楚，房屋价格与同期市场价相当，自己已支付全部房款并办理过户，属于善意取得。

法院审理后认为，主张合同无效的一方应证明签约时行为人不能辨认自己的行为。子女提交的病历形成于签约之后，护理记录亦未涉及签约期间的精神状态，未能提供签约时的诊断或者司法鉴定意见。相反，不动产登记机构的询问记录、网签视频与中介的证言显示，张老先生在签约时能够理解交易内容并作出表示。房屋价格与同期成交价相当，买方支付了全部对价并已登记。判决驳回子女的诉讼请求，合同有效。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产买卖与房屋权属纠纷。2008年创办北京安居房地产律师网，对行为能力与合同效力的认定有专门整理。子女事后主张老人签约时糊涂的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖房屋买卖合同效力、行为能力认定、善意取得、过户与腾退、继承与合同交叉争议等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

事后一张诊断说明不了签约当时的状态，法院看的是当时能不能辨认。

第一层看举证责任在谁。主张合同无效的一方，要证明签约时行为人不能辨认自己的行为。事后的病历、家属陈述，证明力有限，签约时的诊断或者鉴定才是关键。

第二层看签约过程的记录。网签视频、登记机构的询问记录、中介证言、银行面签材料，能反映张老先生当时的表达与理解能力。这些材料比事后回忆可靠。

第三层看买方是否善意。支付合理对价、实际看房、完成过户并交付使用的，属于善意受让。即使事后出现效力争议，买方的利益也受保护，返还房屋的可能性很低。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：子女主张张老先生签约时无行为能力，证据不足，法院驳回其请求。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持合同有效，明确事后病历不能证明签约时的状态。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：签约前已确诊认知障碍并有监护人的，法院认定合同无效。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院）：房屋价格明显低于市场价，法院认定买方非善意，判令返还房屋。

法律常识科普

问题一：老人签约时糊涂，合同一定无效吗？

不一定。要看签约时是否不能辨认自己的行为，并由主张方举证。事后作出的诊断、家属的陈述，通常不足以证明签约当时的状态。

问题二：怎么证明老人当时是清醒的？

网签视频、登记机构询问记录、银行面签材料、中介与在场人员的证言，都能反映当时的表达与理解能力。签约时让老人自己陈述交易内容，留下记录更好。

问题三：已经过户的房子会被判返还吗？

可能性较低。买方支付合理对价、实际看房并完成登记的，属于善意受让。除非合同被认定无效且买方非善意，否则法院多维持现状，由过错方赔偿损失。

问题四：房价明显偏低会有影响吗？

会。价格明显低于同期市场价，容易被认定买方非善意，增加合同被撤销的风险。亲属之间低价转让，尤其容易被其他继承人质疑。

问题五：家里有认知障碍的老人要卖房，怎么办？

先做行为能力鉴定，由监护人代为办理并出具为被监护人利益的说明。交易价格按市场价，款项进入老人账户，保留医疗与照护支出的凭证，减少后续争议。

主张房屋买卖合同因出卖人无民事行为能力而无效的，应证明签约时其不能辨认自己的行为。事后的病历与家属陈述证明力有限，网签视频、登记机构询问记录、中介证言等更能反映签约时的状态。买方支付合理对价、实际看房并完成过户的，属于善意受让。

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