明年上半年楼市要变天？做好'潮水暴涨'的准备，房价或将超乎想象

海南住建、自然资源规划和金融监管三家单位联合下发通知，落款日期是11月5日，6日对外公开。核心意思很直接：8月28日以后新出让的住宅用地，上面盖的房子继续实行现房销售。

买房人掏钱之前，能先看到实实在在的房子。海南这次还补了两条硬规矩。

开发商拿到施工许可证后可以收定金，原则上不超过房价的5%，钱全部进监管账户。海南还推动项目先完成首次登记再上市，交房时就能拿到房本。

2020年3月，海南就开始推现房销售，是全国第一个落地的省份。跟进的地方不止海南。

中指研究院统计，到10月底，全国已有17个城市出台现房销售的落地细则，多数把8月28日定为新老项目的分界线。同一时间，上海交出了10月成绩单，当月二手住房成交2.23万套，同比增长34%，是近6年同期最高的一个月。

规则在收紧，成交在回暖，两条线碰到了一起。题目里说的“潮水”，我们指的主要是买房的人在回流，憋了几年的刚需和换房家庭陆续进场。

房价也会跟着动，各地差别却很大。核心城市好地段，回暖可能比多数人想的快；人口外流的小城，熬的时间可能比想的长。

“超乎想象”在两头都可能出现。先看成交量。

中指研究院11月3日发布的月报显示，10月18个重点城市二手住宅成交11.6万套，比去年同期多了17.5%。前10个月累计成交123万套，同比多了7.3%。

北京、上海等核心城市的热度，一直维持在高位。新房这边冷热不均。

10月重点100城新房成交面积同比少了约15%，二线城市少了22%，三四线城市少了11%。一线城市逆势涨了4%，北京一城就涨了24%。

还有一个数字值得记住：同期新房供应同比回落三成左右，新上市的房子越来越少。再看房价。

统计局10月19日公布了9月数据，一线城市二手房价格环比涨了0.2%，从3月算起已经连着涨了7个月。北京、上海、广州、深圳分别涨了0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。

上海二手房价同比涨了0.8%，是70城里头一个同比转正的城市。上涨的城市也在增加。

9月70城当中，二手房价格环比上涨的有9个，比8月多了6个；新房环比上涨的有17个，多了2个。不过9个城市在70城里仍是少数，大部分地方的二手房价还在往下走，这一点必须看清楚。

不好看的数据也要摆出来。中指监测的百城二手住宅均价，10月是每平方米12376元，环比跌了0.61%，同比跌了6.72%，100个样本城市里有98个环比下跌。

两家机构的样本和算法不同，数字对不上很正常。量先起来，价还在磨，底部附近的行情大多如此。上海的例子能看得更细。

克而瑞的数据显示，上海核心区成熟板块的好房子，房东让价已经收窄到2%至4%，近郊在3%至5%。远郊的老旧房和库存大的房子，还要让价15%至20%才能成交。

同一座城市，好房子和普通房子已经走出了两种行情。为什么盯住明年上半年？第一个原因是贴息政策的时间表。

贴息门槛也写得很明白。新房和二手房都能享受，面积不超过120平方米，总价不超过150万元，用新贷款置换旧贷款的不算。

二季度全国新发放商贷的平均利率是3.06%，贴息后相当于降到2.06%。贷款100万元的家庭，5年最多能少付近5万元利息。

贴息10月才开始执行，红利集中兑现的时间，大概率就落在明年上半年。第二个原因在供应端。

这两个月各地细则陆续落地，海南是最近跟进的一个。补一点背景。内地的商品房预售，是1994年出台的城市房地产管理法定下来的。

此后将近三十年，看样板间、交首付、等两三年收房成了常态。开发商靠预售快速回笼资金，烂尾的隐患也由此埋下。

这次调整规则，就是要把这个口子收紧。对买房人来说，楼封顶才能卖，交房更有保障。对市场来说，新房上市节奏会慢下来。

海南业内人士提到，在建项目还多，短期供需变化不大。中指也认为，影响会随着新项目开发逐步显现。

到了明年，核心城市的好房源大概率会更紧俏，一部分需求会转向二手房。第三个原因藏在买家身上。

上海链家的数据显示，10月上海二手房平均78.1天成交一套，是近三年最快的水平。300万元以下房源的成交占比在回升，刚需在托底。

上海挂牌在售的二手房，10月底约16.6万套，比去年9月的高点少了4.2万套。换房的链条也转起来了。

上海的购房补贴带动了置换需求，符合补贴条件的成交已有1200套，占同期外环外新房成交量的五分之一以上。10月上海新房成交47万平方米，同比多了20%。

卖旧买新的人多了，新房和二手房才能一起活起来。往前翻一翻历史。时间拉回2014年，那年9月30日，央行和银监会放宽了房贷认定标准。

2015年3月30日，二套房首付比例下调，营业税免征年限缩短。到了2016年，一线和不少热点二线城市迎来一轮急涨。

从政策出台到市场明显升温，中间隔了一年多。这一轮的起点，可以从2024年9月26日的中央政治局会议算起，那次会议首次提出要促进房地产市场止跌回稳。

两年过去，一线城市房价从止跌走到企稳，二三线城市的降幅也在收窄。节奏比上一轮慢一些，走得也更稳一些。

明年上半年的潮水，很难重演2016年那种排队抢房。全国城镇化率超过了67%，总人口已经连着几年减少，大家对“买房稳赚”的信心也降了温。

没有投机资金推着走，房价就算回升，也只能一小步一小步往上挪。中指研究院分析师孟超的判断偏谨慎。

他认为，贴息加上房企年底推盘，会给新房成交撑一把，二手房价格可能还会小幅下跌。前半句我们认同，后半句要分城市看。

核心城市好地段可能更早企稳，远郊和人口外流的小城，调整期可能更长。给大家几句实在话。

总价150万元以内的首套刚需，这一年是贴息窗口，省下的利息是真金白银。碰到上下班不远、学校医院齐全、月供不超过家庭收入三成的房子，可以认真考虑。

换房家庭最好先卖后买，把资金链理顺。想借反弹炒短线的，扣掉税费和利息，很难赚到钱。

按往年惯例，10月70城房价数据会在11月中旬前后公布，各地现房销售细则年底前也会继续出台。这两件事，是判断明年上半年水位高低的好窗口，大家不妨多留意。