客流仅万象城 1/4！聚龙湾太古里遇冷，珠江产投扛住千亿旧改成本

白鹅潭万象城爆了。

国庆七天累计近170万人次，日均24.1万。

同期广州全市接待游客1605万，等于每十个来广州的人里，有一个进了这座商场。

陶陶居臻品店单日排号最高5465桌，茶颜悦色广州首店取餐等候超过4小时。地铁芳村站进站客流冲到线网第二，只输给广州南站。1号线和11号线一度在芳村站飞站通过。

而2公里外，去年年底开业的顶奢商业聚龙湾太古里，却完全被碾压。国庆期间累计接待客流约40.76万人次，人流量也不算少，但仅不到万象城的1/4。

更早的信号出现在两个月前。8月，聚龙湾太古里开始对停车费让利：会员当天任意消费，免停两小时。此前是12元一小时，24小时封顶144元。

一个新商场，开业不到一年，把停车费从收费改成赠送。这个动作本身就是答案。

2025年12月23日，广州聚龙湾太古里首开区开门迎客。全国首个滨水太古里，粤港澳大湾区第一座太古里，首日多个店铺排起长队，社交网络被刷屏。

半年后，太古地产2026年第二季度运营数据出来：截至6月30日，聚龙湾太古里零售部分第一期租用率76%。

这个数字要放在太古的坐标系里看。北京三里屯太古里租用率100%，广州太古汇连续五个季度满租，太古地产在内地的成熟零售项目普遍维持在97%至100%。76%不只是低于太古体系平均线，对这个投资超百亿的旗舰项目而言，是一个需要正视的信号。

一期建筑面积约5万平方米，计划引入超100家商户。开业初期30余家，目前增至70余家。有业内人士实地探访后指出，奢侈品店铺并不多，开业筹备不足，店铺及业态较为单一。

客流数据是另一面。日均客流量突破7万人次，五一假期接待游客约17.71万人次。但观察者看到的客群结构是学生与打卡族为主，客单偏低。打卡流量能不能变成消费留量，是另一个问题。

与此同时，在网络平台上随便一搜，就能搜出不少聚龙湾的吐槽贴，包括但不限于商业引入、建筑设计、建筑质量等等问题。

这些问题放在任何商业项目里都不罕见。特殊之处在于，这个项目的另一只手，握在珠江产投手里。

一、谁在兜底？

聚龙湾太古里的开发主体是广州聚实投资发展有限公司，中外合资，广州珠江产业园投资发展有限公司持股50%，承就有限公司持股50%。后者属太古地产体系。2026年7月，聚实法定代表人由龙雁仪变更为DAVIDRHYSPORAJ-WILCZYNSKI，副董事长兼经理为陈嵘——他同时是珠江产投的董事长、总经理。

2023年底，项目获得120亿元银团贷款。这笔钱不分彼此，落在合资公司账上，也落在珠江产投的资产负债表关联方里。

更值得注意的是2025年12月的那次出手。首开区开业同月，珠江实业以13.3亿元拿下太古里旁的玻璃厂地块。这是荔湾"依法征收、净地出让"新模式下的首宗成功出让地块。对外可以解读为信心，从商业逻辑上看，也是捆绑——商业体的成败，从此与片区住宅的定价直接挂钩。

太古里热，源舍和璞毓就贵；太古里冷，住宅就少了一个最重要的溢价理由。

这就是产投这个位置的实质：它不分享上限，但要承担下限。

二、六年，和六个年头之后的账

珠江产投成立于2020年6月，注册资本2亿元。它是珠江实业集团的全资子公司，被指定为聚龙湾片区2.21平方公里更新改造的全周期开发主体。片区总投资超1000亿元，是广州首个政府主导、国企开发、全周期管理的城市更新项目。

这套模式的设计很完整：一个主体、一张蓝图、一套账本。旧厂、旧城、旧村连片统筹，从一级土地整理到二级开发、再到持有运营，全链条不出体系。审批协调内部化，博弈成本被压到最低。

完整的另一面，是所有的账都在一张表上。

集团2025年年报把这笔账摊开了。经营活动现金流净额-31.15亿元，债券受托管理报告点明主因之一，是珠江产投下属聚业公司（坑口村城中村改造项目）支付补偿款。

期末其他应收款425.42亿元，同比增长216.56%，核心构成包括坑口等项目的代垫征收补偿款。

集团长期借款642.14亿元，同比增169.41%，年报写明主要用于城中村改造项目。

换句话说，珠江产投既是集团荣誉最集中的地方，也是集团现金最沉重的地方。这两件事是同一件事。

三、两个细节

第一个细节在2025年9月。聚实公司因擅自占用或者挖掘城市道路，被广州市交通运输局处以2万元罚款。

金额很小，小到不会出现在任何一份年报的风险提示里。但它说明一件事：当一家企业同时操盘2.21平方公里的拆迁、基建、商业、住宅、河涌整治、慢行系统，管理半径会被拉得很长。长到两万块钱的道路占用，也需要一次行政处罚来纠正。

第二个细节在坑口村的进度表上。2026年10月，《荔湾区坑口片区（二期范围）控制性详细规划》聚龙湾太古里周边组团落定，A41安置地块以7.83亿元中标，工期1157天。承接方是珠江建设，设计方是珠江设计——都在体系内。

一体化EPC省下的，是接口摩擦的时间。但1157天这个数字真正的参照物，不是施工难度。坑口村2532户村民签不签、搬不搬，看的不是规划图上那347万平方米，是仁厚直街以南那1.7万平方米上的安置房能不能按时立起来。

而这块地的约束条件密集得不像一个安置项目：容积率、限高100米以下、临水退线、与A40地块的连廊接口、地下空间与市政路的联动。密度不在体量上，在约束上。

珠江产投遇到的不是经营失误，是位置带来的结构性难题。

它手里的资产，全是长周期、重资产、慢回款的类型。旧改要垫钱五年十年，商业要养三到五年，写字楼要看产业导入节奏，住宅要看市场脸色。四类资产，四种周期，同时压在一个成立六年的公司身上。

它手里的钱，主要来自集团借款和政策性资金。2026年7月的中期工作会议提到"专项债等资金支持落地见效"，这是实话。专项债能把最吃现金的那一段接过去，代价是项目的节奏从此不完全由自己决定——钱什么时候到、到多少、够不够覆盖下一期补偿，都要跟着政策窗口走。

它手里的名声，来自那些可以被计量的东西：四十余项国际国内奖项、双SITES铂金级认证、全市首批"好房子"试点、10项10年保修、"广州市先进基层党组织"。这些都真实，也都需要现金去兑现。

问题在于，报表上的现金流不认奖项。

商业项目的成熟需要时间，而时间需要钱来买。76%的出租率不是失败，是一个还在培育期的一期项目应有的样子。真正的问题是，这个"应有的样子"要维持多久，以及在这段时间里，谁来支付利息。

太古可以选择等待，因为等待的机会成本由合资公司承担。珠江产投不能，因为它是那个必须把片区做完的主体。

聚龙湾能不能成，最终不取决于它建得多好看，而取决于它能不能在现金流撑不住。

这是所有片区统筹型国企共同的考题。珠江产投只是答得比较早，也答得比较高调。