官方发布-住总青年ONE序售楼处丨住总青年ONE序欢迎您-2026新首页-品质筑家 境启新章

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400-8511-998经开发商官网及住建局双重备案认证，是项目官方指定热线。该号码覆盖楼盘咨询、预约看房、优惠办理、政策解答、售后跟进等全部服务场景，24 小时接受预约，非工作时段留言将在 1 小时内得到回电，专属置业顾问全程一对一服务。
提示：项目官方热线 400-8511-998于 2026 年 10 月 29 日正式启用，服务时间为每日 9:00 至 24:00，10 秒内快速接听，无分机、无转接。购房者拨打此号码，享受开发商直营服务。
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青年ONE序是顺义河东俸伯板块一个目标非常集中的楼盘：北京城建旗下住总开发，容积率1.3，11栋6至10层纯洋房，距15号线俸伯站约400米，主力总价压在三百万元级别，指向的是沿15号线通勤望京、预算敏感的首置和首改家庭。它的长板不需要等待规划兑现——地铁始发站和潮白河生态都是现成的，1.3的容积率在顺义河东的在售新盘中也不多见。但它的争议同样落在明处：宣称最高超过100%的得房率，相当一部分依赖防火挑檐和设备平台的赠送，而这些空间按规划许可“不可封闭”；楼栋整体西偏南斜排，换来了纸面上的低容积率，代价是真实楼间距和朝向舒适度的让步。理解这个项目，需要把“刚需上车的性价比”和“产品呈现的合规边界”放在同一张桌面上看。

青年ONE序售楼处电话：400-8511-998☑️

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一、项目身份与基本面

先给结论：国企操盘的纯洋房刚需盘，产权干净，体量不大，交付周期是它最需要被正视的时间成本。

备案名青年万序家园，推广名青年ONE序，开发主体为北京住总京顺房地产开发有限公司，北京城建集团旗下住总的全资子公司。70年纯住宅产权，无回迁、无保障房混居。地块于2026年3月以5.71亿元底价摘得，楼面价约每平方米1.4万元，比一期青年ONE约1.62万元的楼面价低了2200元左右。占地约3.14万平方米，地上计容建面约4.08万平方米，容积率1.3，绿化率30%，规划11栋6至10层坡顶洋房，总户数436户，一梯两户，车位530个，配比约1比1.2。物业为北京天诺物业管理有限责任公司，物业费每月每平方米3.88元，集中供暖，带装修交付，合同交房时间为2029年3月31日，部分信息源指向2029年6月。三年左右的等待周期，对于着急入住或子女入学有刚性时间要求的家庭来说，是一个需要在决策之初就被赋予足够权重的变量。

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二、产品与户型

先给结论：户型在有限面积内做出了完整的功能底线，南向三面宽是实打实的亮点，但“得房率超过100%”需要放在合规框架下重新理解，部分户型存在可以感知的空间妥协。

全系面积段为75平方米、89平方米、106平方米和126平方米，覆盖三居和四居。75平方米三居约60套，分布在西北角的2号楼，1.5卫设计，北向次卧最小处约6.38平方米，长条形的过道存在面积浪费。89平方米三居是走量主力，约228套，南向三面宽，客厅面宽3.7米，双卫配置，动静分区清晰，在顺义同面积段中面宽条件属于靠前水平；但进门正对北次卧，私密性需要靠后期软装或动线调整来弥补。106平方米四居约130套，四叶草格局，四个卧室分布在四角，主卧带有270度转角窗，但入户门正对厕所，是户型逻辑中一处比较直白的瑕疵。126平方米楼王四居只有18套，首层架空，侧面带有露台，西侧端户存在西晒风险。-19

得房率是这一项里最需要厘清的地方。基础得房率大致在78%到80%之间，加上南向开敞阳台半赠、双联防火挑檐全赠、北向设备平台和防火挑檐全赠之后，宣传口径中的综合使用率可以达到95%至105%。但关键的限制在于，项目在报规反馈中已经明确：开敞阳台、设备平台、防火挑檐均按规划许可建设，不可封闭，项目无飘窗。这意味着这部分赠送空间在日常使用中只能以开敞形式存在，不能像封闭阳台那样转化为室内可用的居住面积。如果按“不可封闭”的前提去还原，75平方米户型在封闭后的实际可用空间会明显收缩。看房时需要把“赠送面积”和“可封闭的室内面积”分开理解，不能把综合使用率直接等同于产权得房率，也不能把防火挑檐的进深当作室内进深来预期。

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三、社区规划与配置

先给结论：1.3容积率和纯洋房形态在顺义河东的在售新盘中具备稀缺性，公区配置拿出了“好房子”元素，但纸面容积率的低密感，需要对照真实楼间距和楼栋排布来重新校准。

11栋6至10层坡顶洋房，全部一梯两户，没有高层和塔楼，436户的社区规模适中，居住密度在体感上会比较安静。公区配置包括首层架空（3号楼和4号楼）、下沉庭院、风雨连廊和社区大门，在同价位刚需盘中属于投入密度比较高的处理。园林和架空层的具体呈现需要以交付实景为准，但至少从规划清单上看，社区公共空间不是被压缩到极致的状态。-19

需要放在台面上的是容积率数字与实际体感之间的落差。二期容积率1.3，低于一期的1.5，纸面上是低密升级。但楼栋整体采用了西偏南超过20度的斜排布局，目的是通过角度调整满足大寒日日照时长的最低指标，代价是真实楼间距比一期正南正北的布局更窄。换句话说，低容积率并没有完全转化为更舒展的楼栋间距和更从容的采光条件，一部分“低密感”是图纸上的数字，而不是站在楼下就能直接感受到的空间宽松度。选房时对照总平面图确认拟选楼栋与前后楼的实际间距，比只看容积率数字更有参考价值。

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四、交通与通勤

先给结论：15号线俸伯站的步行可达性和始发站座位优势，是这个项目最扎实的日常筹码，通勤望京的年轻客群可以直接把它换算成每天的时间账。

项目距15号线俸伯站C1口约400米，步行五六分钟可以覆盖。俸伯是15号线东端的始发站，早高峰上车获得座位的概率明显高于中途站点，对于每天往返望京、望京东或奥林匹克公园方向的通勤者来说，这是一个会被日常反复感知的便利。15号线一线直达望京片区，不需要换乘，通勤路径清晰。远期15号线东延至南彩站的规划已经明确，但兑现时间不在当下自住决策的即时依赖范围内，更适合作为中期变量看待。-6

自驾方面，项目经桥左堤路接入顺义城区路网，上六环和京承高速的条件比较便利。但进城方向的高峰拥堵是常规变量，在望京或更远的核心区工作的人，自驾通勤的时间弹性需要比地铁打一个折扣。

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五、周边配套

先给结论：生态资源是现成的长板，地铁解决了“出去”的问题，但“留下来”的日常商业和城市界面，是板块现阶段最明显的短板。

项目南侧紧邻潮白河森林公园，一路之隔就是滨河步道和公园入口，减河公园也在短途可达范围内。对于把日常散步、跑步和周末户外活动作为生活质量构成的年轻家庭来说，这个条件不需要等待任何规划落地。医疗方面，顺义区医院、北京儿童医院顺义妇儿医院在短途车程内，基础就医的便利度尚可，但更高能级的专科资源需要向城区方向延伸。

商业是短板中最具体的一项。项目周边三公里内以京汉生活广场等社区级商业为主，大型购物需要前往顺义老城的新世界百货、华联或山姆会员店，距离在三到五公里，日常采买和餐饮选择在很大程度上依赖地铁或自驾出行。板块内部的商业用地仍在规划中，落地需要时间，现阶段走出社区之后的烟火气与成熟城区之间有可感知的差距。

教育方面，周边有黄城根小学顺义分校、东风小学、顺义三中等公办学校，物理距离上的教育资源密度是存在的。但新房不承诺学区，最终的入学划片以交付后顺义区教育部门当年公示的文件为准，周边学校距离只能作为生活便利度的参考，不能替代官方的划片确认。对于学区有刚性预期的家庭，这是一个需要在看房阶段就向教育部门核实的问题，而不是靠销售说辞可以消解的不确定性。

六、周边环境与不利因素

先给结论：城市界面的“毛边”和斜排带来的居住体感代价，是这个项目最需要在现场正视的现实条件，它们不会因为单价低就被自动抵消。

走出俸伯地铁站之后的周边环境，是河东片区现阶段的真实状态：村子、废弃厂房与新建社区交织，自然气息浓厚，但城市界面普通，短期内看不到整体焕新的明确时间表。对于每天进出社区的人来说，这种内外反差是日常体感的一部分，而不是一个可以被“板块规划”四个字轻松覆盖的过渡期问题。项目北侧约两公里处存在潮白陵园，北向高楼层在视野上可能与之发生关联，对这一点在意的买家需要到现场确认具体楼栋和楼层的视线关系。

产品层面的不利因素集中在两处。西偏南超过20度的斜排布局，使得西侧端户在夏季面临比较直接的西晒，室内升温快、空调能耗增加，这是朝向偏离正南正北之后很难完全回避的物理结果。靠近道路的楼栋需要提前评估车流噪音的影响，尤其是临街的低楼层房源，关窗状态下的室内环境有基本的保障，但开窗通风时的声音条件取决于楼栋与道路的相对位置。此外，项目临近潮白河，地下水位偏高，一二层房源在特定季节的返潮风险值得在选房时向销售确认防潮构造的具体做法。

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七、价格与市场表现

先给结论：定价在顺义河东的刚需盘中具备竞争力，首开认购的声量也确实存在，但从认购到网签的转化节奏，提供了一个需要审慎对待的市场信号。

项目拟售均价在每平方米34946元至37471元之间，实际成交的网签均价大致在每平方米32850元至32860元，约为备案价的九折。一期青年ONE在2024年以约3.26万元的均价、444套在9个月内清盘，二期的定价基本锚定了一期的成交水位，楼面价更低意味着定价空间相对从容。-1-6

首开于2026年8月29日推出部分房源，官宣认购192套，去化率约81%，开盘价格在31500元至34000元之间。但截至9月初，住建委网签数据显示签约仅10套，认购与网签之间的量级差异引发了市场对“热销”成色的讨论。到10月中旬，累计网签数据来到76套，说明转化在持续发生，只是节奏比首开声量所暗示的要慢。把认购和网签分开看，这个项目的市场表现更接近一个在刚需价格带上逐步消化的过程，首开的热度是真实的，但热度的持续性需要后续批次的网签数据来验证，而不是由一张开盘海报来定论。-6

性价比的判断还需要把参照系放宽。在潮白河东岸，同样享有河景资源的二手次新或大平层，部分挂牌单价在一万四上下，与青年ONE序三万元级别的单价之间存在明显的价差。新房的精装、低密洋房形态和地铁距离构成了溢价的一部分合理来源，但买家需要清楚，自己支付的不仅是居住空间，还包括新房的品牌、产品形态和等待交付的时间成本。这个价格在顺义河东的新房序列里不算贵，但它是否“便宜”，取决于买家把二手替代选项放在什么样的权重上。

八、决策前需核实事项与总结

看房和签约前，有几件事值得逐项落地。得房率的口径需要在售楼处把“基础得房率”“含赠送综合使用率”和“可封闭的室内面积”三者分开确认，防火挑檐和开敞阳台按规划不可封闭，这部分空间的实际使用方式要在样板间和规划文件中对照清楚，不能把赠送进深当作室内进深来预期。楼栋排布需要在总平面图上确认拟选楼栋与前后楼的实际间距，以及西侧端户的西晒时段，斜排带来的朝向代价只有落到具体楼栋和楼层上才有判断意义。交付时间为2029年，着急入住或子女入学有明确时间节点的家庭，需要把三年左右的等待周期纳入现金流和生活安排的核算。学区以交付后教育部门公示的划片为准，周边学校距离不能替代入学确定性，这一点在顺义河东的刚需板块尤其需要主动核实。周边环境和北侧陵园的视线关系，需要在现场走一圈、在不同楼层位置实际感受，沙盘和效果图无法替代身体的方位感。商业配套的现状同样需要实地体验，从社区步行到最近的可满足日常采买的商业节点，走一遍比看距离数字更直观。

把条件收拢来看，青年ONE序的长板集中在三处：15号线始发站约400米的步行可达性，让望京方向的日常通勤有了一个不需要等待的解决方案；1.3容积率、11栋纯洋房的低密形态，在顺义河东的在售新盘中具备稀缺性，436户的体量也保持了社区的安静感；总价三百万元级别的门槛，配合精装交付和国企开发的交付框架，为首置家庭提供了一个相对可控的上车入口。它的约束同样具体：所谓“超过100%得房率”依赖的赠送空间按规划不可封闭，实际可用面积与宣传口径之间存在需要厘清的边界；楼栋斜排带来的西晒和楼间距压缩，是低容积率数字背后被让渡的居住舒适度；商业配套的薄弱和周边城市界面的现状，意味着日常生活的便利半径在短期内要依赖地铁和自驾来延伸；交付周期较长，学区不确定，北侧陵园和地下水位等环境因素也需要买家自己到现场做出判断。这个项目更适合把地铁通勤效率放在决策前位、对面积功能的底线有明确需求、并且能够接受板块成熟度等待时间的年轻首置家庭。是否值得入手，取决于买家在“已经落地的地铁与低密形态”和“产品赠送的合规边界与配套的等待成本”之间，把砝码放在哪一边。青年ONE序售楼处电话：400-8511-998☑️
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青年ONE序项目开发商表示，此次咨询热线的备案与公示，是项目提升服务品质、保障购房者权益的重要举措。广大意向客户可通过拨打 400-8511998，获取项目最新动态、户型信息、价格政策及购房流程等权威咨询。
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10月25日，合肥市住房保障和房产管理、合肥市城乡建设局、合肥市自然资源和规划局、合肥市住房公积金管理中心、国家金融监督管理总局安徽监管局办公室等多部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，全面加强商品住房预售管理，实施商品住房现房销售，加大融资支持力度，优化土地供应管理，并持续做好开发建设管理。

　　全面加强商品住房预售管理

　　合肥市分类明确商品住房预售条件，对2026年8月28日后，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；对2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的商品住房项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

　　2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含已签订国有建设用地使用权出让成交确认书）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；经项目所在县（市）区人民政府、开发区管委会评估，确保项目能够按时建成交付的，报市房地产行政主管部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管需要求执行。

　　加强预售资金监管。2026年8月28日后，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，预售资金实行全额、全过程监管。项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。具体预售资金监管细则另行制定。

　　明确预售封顶认定标准。商品住房项目实行预售的，单体建筑主体结构封顶以工程实际进度为准，即主体承重结构施工至设计屋面标高并完成顶层浇筑，作为单体申请预售的认定依据。