这一次，北京向西看｜板块天王

01

时间不语，却回答了所有问题。

大概三个月前，北京楼市被一场土拍炸响了。

那一天昌平东小口、顺义府前街、门头沟四道桥三宗土地竞拍，而最热闹的却是位于四道桥板块的 0114 地块。

三家实力房企，163轮举牌，溢价16.7%，0114地块最终被绿城以14.7亿元收入囊中。

这个结果有点出人意料。

要知道，门头沟板块过去几年的居住用地，土拍阶段大多波澜不惊，能让三家房企缠斗163轮的场面，许久没有出现过了。

热度这种东西，装不出来。

163轮举牌，是房企用真金白银投出来的信任票。

而且绿城有一个非常出名的口号，叫做「做一成一」。

每个项目几乎没有容错率，这无疑需要超级强大的功力，从拿地、定位、设计、销售、工程、到交付，每一个环节都要有极高的投入度和极强的纪律性。

所以绿城拿地，出了名的理性，每宗地都要经过严密测算才出手。

那么问题来了：

为什么0114地块热度如此之高，甚至最理性的绿城也坐不住了？

02

答案，或许在二十五年前就写下了。

2002年，绿城进京。

它把第一子按在了房山阎村——百合公寓。二十多年过去，它至今仍是当地人心里的「品质原点」。

5年后，又有了玉泉山下的御园。

2015年，绿城再回到北京做战略布局，落脚点仍是京西，并打造了红极一时的京西改善盘西山燕庐。

如今十年过去了，

西山燕庐二手房挂牌价比同期项目要高个5000左右，是门头沟二手房当之无愧的价格灯塔。

什么意思？就是周边的二手房卖多少钱跟我没关系，我拥有二手房的的独立定价权。

这种定价权不仅来自于前期过硬的产品力，更来自于后期始终如一的服务力。

带着这样对产品力和服务力的追求，绿城又在京西先后做了西府海棠、西山云庐，以及和樾玉鸣。

其中西山云庐，是绿城经典产品系「云庐系」在北京的标杆落地，2023-2024年的北京别墅销冠都被它包揽了。

表妹还记得，他们甚至额外花了2000多万保护了社区内的古树，并做了配套的崖壁景观，这些很多别人不愿意做，可做可不做的事情，在绿城就是必做的基操。

因为在他们看来，古树是这里最早的主人，是社区的精神原点和地脉底蕴。

而和樾玉鸣，是去年功德寺双子之一，首开就劲销了67亿，如今即将迎来交付，表妹听说兑现程度相当高，很多业主被实景又惊艳了一次。

绿城的京西六子，不管是哪一个都是「叫好又叫座」的代表作品。

如今的四道桥0114地块，定案名为：

绿城·沁澜园

正是绿城在京西的第七子。

所以，绿城在京西的布局从来不是冲动，而是25年深耕，是对京西这片土地和人群的尊重。

还有一点，我不知道大家注意没有，其实绿城每一次在京西布局，基本不是有政策变动，就是有板块变革。

比如，西府海棠，是限竞房阶段的红盘。

比如，西山燕庐，项目入市后很多板块利好陆续落位：

1、2017年首次开盘后，年底 S1 线通车；

2、2019年项目交付当年，新首钢大桥全面建成通车，长安西延线正式全线贯通；同年龙湖长安天街也对外营业。

板块利好持续兑现，板块价值水涨船高。

这一次的沁澜园，也不会是例外。

那四道桥板块，到底发生了什么变化？

表妹觉得，大概可以用四个字来说：

今非昔比

03

京西手握一个王炸剧本，叫做「两园一河」。

主要是说西部活力片区以永定河为生态纽带，联动园博园与首钢园，旨在将京西传统工业区转型为宜居宜游的城市新名片。

两年多以前，北京市委书记在调研时强调：

要注重统筹推进「两园一河」建设，增强产业承接功能。

这标志着「两园一河」已正式纳入北京市级战略的层面。

要知道，站位越高，顶层意志越强，资源导向越强，发展就越猛。

事实也是如此，短短两年两园一河战略迅速推进落地。

而门头沟重点发展的区域，就是「一河」中永定半岛段，也就是四道桥板块所在位置。

为什么一定要把丰台的园博园，石景山首钢园和大部分在门头沟的永定河联动在一起发展呢？

涉及一个关键知识：城市缝合，洼地填平。

北京是一个整体，但北京发展不均衡也是事实，上层意志更是早就注意到这个问题。

所以「主副结合发展，南北均衡发展」写进了市级规划的层面，一轮又一轮的推进。

而西边呢？

过去很长一段时间，京西的发展是偏弱的。新首钢在转型，园博园在运营，永定河在治理，但三个板块各自为战，没有形成合力。

用一个地产圈的术语来说，京西是北京发展的「洼地」。

但洼地，终归是要被填平的。

更何况，这不止是城市发展的需要，也是历史的选择。

04

永定河孕育了北京湾，定都峰确立了北京城。

今天北京的中轴线和长安街这一纵一横两条主轴线，都是根据定都峰上选定了皇城的位置才确定下来。

「山河永定」是门头沟独一无二的文化坐标。

这样有着厚重地脉和文脉京西地区，势必会等来它的价值重塑。

这里边，还有一个重点。

四道桥板块，正位于神州第一街——长安街这一城市主轴西延线上。

以故宫为原点，新中国成立后的中央级各个重要部委，以及一些国家级重要接待场所，几乎都沿长安街两侧一字排开，形成了代表顶层意志的「国家政务轴」。

这条百里长街每一次向西，都伴随着一次区域价值的重估。

这一次，长安街西延线的西门户，恰好接住的是「两园一河」的王炸剧本。

而且在交通条件上，四道桥板块早早就具备了承接更重要使命的条件。

这也是四道桥板块，第一次的价值跃升。

莲石路、阜石路、长安街西延线，不仅把四道桥与新首钢相连，更与中心城区高效互联，实现半小时通勤。

S1线驱动的「四道桥TOD」，一站可达石景山金安桥，也可快速畅达五棵松，西单等北京核心商圈。

正是这种便利，让四道桥板块在过去几年，逢盘便热销。

真正重要的位置，早晚都会迎来更高的价值爆发，尤其是在北京。

05

此时，就是最好的时机。

自2022年，首钢园借由冬奥起势，承接了服贸会，冬奥配套文化展演，也带来了六工汇商业开通、XR、元宇宙企业等批量入驻的持续利好。

如今新首钢不仅是面向国际的京西高端产业创新高地，也是新时代首都城市复兴的新地标。

在以新首钢为核心的3平方公里内，不仅聚集了商业、公园、场馆、地铁，同时这里也是北京第一大科创基地。

在北京，其实不缺公园、也不缺场馆、产业、会展，但是很难有哪个板块，像首钢园一样：

把各种资源极限压缩在三平方公里以内。

但是这也带来一个问题，新首钢园发展饱和之后，必然需要全新的发展腹地。

这个腹地会是哪里？

表妹的理解是，不管是从东西城市织补，还是新首钢扩区发展的需要，都指向一个趋势：

跨过首钢大桥，来到一河两岸的永定半岛。

而且，在门头沟分区规划中，也能看到这一点，永定半岛所在的四道桥板块属于：

新首钢高端服务区

将依托于新首钢园的辐射带动，重点培育发展绿色金融、科创研发、文化体育‌三大主导产业，打造京西滨河特色的总部经济区。

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既属于新首钢高端服务区，又属于两园一河战略中一河的「永定半岛」段的四道桥，究竟正在迎来什么样的切实利好？

首当其冲的，就是「央视界」。

2021 年，央广总台正式与门头沟政府签署战略协议，把高清示范园落户京西。

至此，一条长安街，落地了三座央视地标。

时隔五年，央视界已于今年年初完成工程招标，并正式启动建设，总投资约32 亿元。

未来，不仅要承接春晚、《国家宝藏》等的直播和录制，还会强力带动永定半岛的超高清数字视听产业的发展，形成集聚效应。

而绿城·沁澜园，只与央视界一街之隔。

要知道，国家级城市地标的落位，

不仅会带来高净值人群所艳羡的蓬勃场景，也等于是把家庭资产存储进城市的价值殿堂之中。

对于长安街西延线上的项目，更是如此。

与此同时，门头沟还将对永定半岛这一重点空间，做三大空间提升：

高压线、六环路、河堤路

包括，西六环上盖工程，并把盖上升级一片绿地公园，东西两侧则是央视界，和与其相关的数字高清产业；

有点和东六环异曲同工的意思。

毕竟，跷跷板的两端，总要坐上势均力敌的两方，才能稳定发展。

接着通过河堤路全线慢性化改造和特色场景，打造独一无二的滨水生活体验。

最后高压线入地，释放出沿线的价值空间，勾勒出永定河右岸层次丰富的「山、水、城」共融的魅力天际线。

怎么理解这几个变化呢？

简单来说，永定半岛会变成一个繁华的港湾，一个缤纷多彩的滨水综合体。

而且这些规划，从央视界开始，已经不停留在纸面，而是实实在在的落地中。

天庭饱满门头沟，地阁方圆聚福地。

不可否认的是，四道桥板块，终于再次迎来了自己的「黄金发展期」。

07

板块重塑，最终要落到住宅产品上，才算真正完成闭环。

这也是绿城此时强势回归京西的本质原因，而对这块地，绿城的回应浓缩成一个名字：

绿城·沁澜园。

以「沁」字，温柔接住门头沟传承多年的山水积淀，以「澜」字，接住两园一河的时代势能与新潮澎湃。

两个字，链接了一块土地的过去与未来，也写满了绿城的雄心壮志。

于此同时，沁澜园也是8.28新政之前拿地，之后入市的项目。

在大家都不知道产品如何做，市场如何走的时候，无比需要一个「关键先生」来做一个示范。

绿城在此刻站了出来，而他们的破题方法却无比简单叫做：

做自己

落实到产品上，是怎么表现的呢？

据表妹所知，他们把楼栋做成从西南到东北，依次抬升的曲线，与央视界形成呼应。

并以永定水波为精神原点，以曲线为主要元素打造了浪潮堆叠的大门体系，并起了一个好听的名字「澜湾浮岛」。

社区还在沁澜园，首次在京落地了「门-园-街一体化」的概念，绿城对板块的赋能，从来不止于围墙之内。

比如他们会在社区东南、东北两个方向，打造街角花园。

其中东南方向的花园，就是与央视界链接的点，也是越过新首钢大桥之后，见到项目的第一眼，绿城在这里做了一个柔软的街角。

另一个则是适合京西生活的，骑行友好的主题街角。

说白了，就是沁澜园不是一座孤岛，而是嵌入到整个板块，整个城市之中，形成一种独一无二的「滨水半岛生活」。

社区内部，则是做了四个主题泛会所，每个泛会所功能都不是拍脑门决定的，而是基于深耕和深度调研，设计的功能空间。

要知道这可是一个首置首改的项目，做到这些要克服的困难可想而知。

但按照绿城内部人的话说，

比气吞山河的尺度，绿城未必是第一；但在精细、温馨的生活细节上，它始终在第一梯队。

所以，绿城的「做自己」，是因为他们一直都是带着「越级思维」在做产品。

这种越级思维，说到底，就是把业主真实需求，当做设计原点；把交付，当做真正的起点。

更可怕的是，这种越级思维在绿城体系内，早就流传已久了。

你看，这是前几天表妹拍的西山燕庐，很难想象这是一个十年前的项目。

这是他们的花厅，也是业主们的日常聚厅；

这是他们的中央景观和外立面，哪怕是秋天，草坪依旧茂盛，就像刚刚交付一样。

这是因为，哪怕是交付了很久，绿城也在持续投入。

就像前段时间跑道有些老旧，他们就花了很多钱翻新，接下来还要对车库进行翻新维护。

或许，就是这样对产品打磨执拗，对自己严苛的绿城。

才能做出与这个城市相辅相成，

为这个板块反向赋能的「绿城·沁澜园」。销冠100

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