湖南
长沙的现房销售细则，还没落地。长沙会怎么定，我说不准。文件没出，谁都说不准。但该来的总会来。
8月28日那份全国文件已经生效，13个城市交了作业，最晚的成都10月26日发文。别人写完的答案摆在这，我们看看有哪些共性和不同。
“8·28”划断的两条轨道：新项目优先现房、仍预售须封顶、存量项目按旧规
一、先纠一个最流行的误读
“以后没有期房了”，这是不对的。
2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，建房规〔2026〕3号。它搭的是双轨，不是单轨。
一是8月28日后新公告出让的地，优先做现房销售。
二是还做预售的，门槛抬到单体建筑主体结构封顶。
三是8月28日前已拿到规划许可证的项目，预售条件和资金监管全按旧规矩。
三条合起来，才是“新老划断”的全貌。存量项目没被一刀切，新项目也不是一律不准卖楼花。
另外两处更容易被漏掉。首付款和按揭贷款全部进监管账户，竣工验收、水电气配套到位才解除。按揭放款时点后移到竣工验收备案。
后一条比“封顶才准卖”更直接，它让“先交房、后还贷”第一次写进制度。
二、13城横评：底线一样，参数不同
截至10月27日，13个城市出了细则：北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州、宁波、温州、苏州、合肥、成都、十堰。
五条底线一个字没差：8月28日划断、新地优先现房、预售要封顶、资金全额监管、主办银行制。差距都在参数上。
1.定金交多少。
北京上限最低，不超过总房价款1%。上海、深圳、苏州、温州3%。广州、武汉、天津、杭州、宁波、合肥、成都5%。
13城现房销售定金上限：北京1%、四城3%、七城5%
200万的房子，北京最多收2万，成都最多收10万。收得少，反悔的代价小，说明当地更有自信，保护购房者。收得多，楼盘锁客更牢，对开发商更加友好。
2.封顶标准怎么定义。
北京最较真，顶板、楼顶构筑物、配套设施都要浇完，还要五方签章出验收记录。
苏州再加属地住建现场核查。武汉认屋面结构层浇筑。成都、合肥认“顶层顶板浇筑完成”。上海、广州、天津没细化。
同一句“封顶”，北京要多跑一两个月手续。封顶才准卖，相当于把开发商的回款时点往后推了一年上下。
3.新旧项目过渡期。
多数城市给到2027年底：8月28日前已拿地、还没拿工规证的项目，评估风险、报备后仍可按原条件申请预售。
杭州、武汉把历史遗留项目放到2028年底。成都给双缓冲。合肥最特殊，历史遗留不设截止日。
过渡期与封顶认定：长沙落地当天最该拿来对比的两个参数
4.现房何时能开卖。
北京、上海、成都要先办房屋首次登记。广州最松，竣工验收、水电气达标就能备案。这一条决定现房入市的节奏。
土地款普遍30日内不低于50%，武汉放到半年。武汉还允许保函置换不超30%的监管资金，合肥的定金账户可按楼栋开，杭州毛坯和装修分开验收备案。
5.按揭贷款何时发放。
这一点不仅关系到开发商回款进度，搞不好又会让一些开发商暴雷；还关系到从业人员的佣金兑现，置业顾问、渠道中介都很关心。
明确写进细则、要求竣工备案后才放按揭款的城市，目前能确认的是7 个：北京、上海、广州、天津、杭州、深圳、苏州。没有明确的是武汉、合肥和成都。
口径基本一样：2026 年 8 月 28 日后取得预售证的项目，个人住房按揭（含公积金）都得等竣工备案后才能发放，贷款直接受托支付进监管账户 。
这个要求如果执行，其实跟强制执行现房销售已经没有很大区别了，可能会有小部分资金压力大的开发商承受不住。
三、长沙现在站在哪
长沙今天的预售门槛，是“投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上”。
长沙现行预售门槛是投资额25%，新规要主体封顶，中间隔着8—14个月
按长沙16到26层的常见节奏，从25%到主体封顶，中间隔着8到14个月。这是这一轮对长沙最实在的变化，比“现房销售”四个字沉得多。
库存这么重、供应又退得这么快，长沙定细则时最怕的不是房价，是供给断档。
真正有悬念的就四样：过渡期给到哪年、封顶怎么认定、监管什么时候解除、按揭放款节点。
让我们拭目以待！
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