深圳同小区魔幻对决：楼上涨价150万，楼下降价300万，买家看傻了

前海润峯府有套房，去年9月挂牌1280万，今年10月18日报价改成1250万。同一个小区，另一套151平方米的四房，2024年10月挂牌2300万，近半年调了两次价，现在报2000万。而在今年金九，小区里有业主把报价往上调了150万元。同一个前海，天境一套122平方米三房，2025年11月挂1500万，今年10月11日报到1288万。

买房的人也一样拧巴。有客户让中介去找润峯府那种客厅多一面窗、中高楼层能看海的户型，说加100万元也可以接受。这类房源今年3月成交过一套，1160万。也有客户看完房就沉默了，说怕签完字隔壁同户型又降几十万。

乐有家研究中心统计，2026年9月执行过调价的二手房业主里，降价占比73.1%，10月1日到21日，这个数字升到76.6%，调涨占比23.4%，是今年1到10月的降价占比新高。

深圳贝壳研究院的口径是，今年5月底贝壳上线调价系统，4个月累计调价超过6.2万次，其中9月调涨占比约15%，高于7月、8月的12%。两个口径不一样，但指向同一件事：涨价的说到底还是少数，你刷到的那套加价150万的房子，是分子。

再看地。今年6月，建发房产以35.25亿元竞得前海桂湾一宗宅地，溢价率114.29%，成交楼面价约9.59万元每平方米。同月，保利置业竞得的南山区粤海地块，实际楼面价114478元每平方米，刷新深圳土拍单价纪录；保利发展宝中地块实际楼面价超过96000元每平方米。9月10日，中海地产以25.5亿元竞得福田安托山地块，实际楼面价100808元每平方米，溢价率125%。

地价上去了，二手房业主的心态跟着动。深圳链家前海旗舰店商圈经理喻浪说，建发拿地后，门店平均每周有两三批客户来咨询或看房，有客户看房时会主动提这块地。他店里维护的一些业主，原本已经同意承担增值税，拍地后又改口，要求买家承担这笔费用，前海几个小区都出现类似情况，部分交易因此僵住。

涨价未必能落地。按好地网测算，粤海地块若把建安成本按15000元每平方米算，项目上市后售价要到16万元每平方米以上才能保本。一名业内人士认为，建发前海地块按当前周边价格，未来可能需要卖到17万元每平方米左右才能实现预期收益。周边的参照是，招商海晏府备案均价约14.20万元每平方米，宝中观潮府今年4月以来开盘4次，累计推出408套房源，备案均价14.68万到16.63万元每平方米，四次去化率分别是96%、90%、83%和73%，一次比一次低。

买家这边，账算得比以前细。在深圳核心区有楼盘在售的一位品牌开发商营销人士张昀介绍，现在接待的客户以自住改善为主，有金融和专业服务行业的高管、企业主，也有在香港工作、需要两地通勤的家庭。他说以前很多客户优先选170平方米以上大平层，现在105到123平方米的四房最受欢迎，愿意为高实用户型和成熟配套出钱，溢价容忍度大幅下降。他的原话是，地价高不等于客户愿意接受高售价，现在客户有自己独立的价格判断，不会跟着地价盲目抬预期。

数据能对上这种状态。乐有家研究中心监测显示，2026年7月深圳二手看房量同比涨20%，但二手带看成交转化率只有4.14%，2026年上半年二手房总成交37378套，同比涨6.7%，成交均价在5.37万到5.61万元每平方米之间窄幅波动。深圳贝壳研究院数据显示，2026年8月300万以下二手房成交占比33.8%，创年内新高；全款买家占比升到25.3%。深圳二手住宅租金收益率约1.97%，高于银行定存和国债，一些业主算完这笔账就不急着卖了。

供应也在变。深圳新建商品住宅供应量2023年达到峰值接近7.28万套，2025年全年约3.66万套。今年1到9月新增供应约2.04万套，据深圳市住建局10月8日披露，第四季度新建商品住宅供应5880套，据此估算全年一手住宅供应量或在2.6万套，较去年减少约1万套。深圳贝壳研究院院长肖小平指出，在80米限高、容积率下降等规划要求下，同样面积的土地能提供的住宅建筑面积和套数可能减少。

10月15日，深圳市住建局等三部门联合印发实施意见，从完善预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理等六方面完善房地产开发管理。金地方面向时代财经表示，现房销售意味着资金沉淀周期变长，拿地测算逻辑要重新调整，拿地会更谨慎、更向核心板块集中。对买房的人来说，房子建成后再看品质和社区环境，交付的不确定性小了一些。金地方面提到，旗下龙华启曜项目国庆来访环比增长204%，成交环比增长320%。

分化还体现在同一个城市的不同坐标。南山新房库存大约800套，福田622套，按近半年成交速度去化周期都不到6个月，两个区加起来占全市新房库存不到3%。坪山的去化周期是60.8个月，大鹏77.3个月。10月中旬当周，福田法拍清仓率79.2%，全市最高；龙岗51宗结拍成交18宗，清仓率35.3%，其中33宗没有人出价。乐有家研究中心对比今年1月和6月的片区挂牌数据，宝安中心挂牌价环比涨3.9%排全市第一，福田赤尾涨3.6%，而福田外围的华强、园岭、保税区明显下跌，南山科技园和蛇口分别跌4.4%和4.2%。

政策管的是另一头。今年4月29日，深圳市住建局发布通知，把福田区、南山区和宝安区新安街道划为核心区，符合条件的深户家庭最多可在核心区买3套，持有深圳经济特区居住证的非深户家庭无需社保或个税证明也能在核心区买1套，公积金家庭最高可贷351万元。10月1日起，首套新发放商业房贷符合条件的可享年化1个百分点贴息，限定120平方米以下、总价150万以内、单户上限100万、最长5年。

还有一个容易被忽略的数字。深圳二手房挂牌量今年3月冲到8.43万套高点，上半年末约10.44万套，到9月末降到约7.81万套，降幅在一线城市中最大。卖得比挂得快，但降价仍是换来成交的主要方式。

前海那套150平方米上下的房子，一份报价单往上走150万，一份往下走300万，业主都在按自己手里的账本定价。定价的依据不是新闻标题，是楼层、户型、景观、税费、周边真实的成交记录，以及有没有人愿意坐下来签字。