冠寓十年：从一门租房生意，到龙湖的生态入口

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作者| 利晋

2016年8月，在海南陵水，一群房企、房产中介机构和互联网公司的高管，坐在一起，讨论一个共同的话题：怎么抓住长租公寓这个万亿风口？

背景是，在此2个月前，国家层面明确鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，并首次提出“非居改保”。

这些企业高管讨论了很多，比如土地红利消退下的业务探索、新的消费潮流、赛道占位、产业毛利率在25%以上等等。

在还没看清商业模式如何盈利时，很多公司已经开始疯狂跑马圈地。但极少数公司真正把租房服务业务本身，当成事来办。

业务创立的出发点往往决定了路能走多远。

01.

行业淘沙，谁还留在牌桌上

在迈点研究院发布的住房租赁发展报告中，2026年9月，主流住房租赁品牌共有301家，2016年末为500多家。算下来，过去十年，长租公寓品牌死亡率达到40%。

另一个背景是，现存300家长租公寓品牌中，很多是这两年才进场的地方国资系品牌。经历十年大洗牌，行业真实的死亡率更加残酷。

一眼望去，仍留在牌桌上且处在前五的玩家，房开系品牌仅剩下龙湖冠寓、万科泊寓。以近一年经营表现来看，龙湖冠寓或许更能成为一个样本进行观察。

数据显示，龙湖冠寓目前运营门店超过300个，整体出租率94.9%，在管规模约15万间。对比几家房企住房租赁业务2026年上半年经营情况，龙湖冠寓在管规模位居第二，整体出租率排在前列。

回头看这十年，冠寓长得不算快。刚起步那会儿，团队也不知道这门生意该怎么做——没有现成的路，只能边干边摸索。冠寓1.0产品的诞生，想法很朴素：相比散租，把安全和省心这两个最基本的问题解决了，就够了。

之后的每一步，也都是跟着行业和客户走出来的：2.0探索智能化、提坪效；3.0引入装配式、做公区；4.0强化空间的复合功能，挖场景。贴着新的租赁需求，几乎每两年完成一次产品迭代。

前期那三年是最难的，项目如何选址、产品如何设计、品质如何保障、如何用数字化精细运营、服务如何标准化且可溯……长租公寓运营环节又多又杂，冠寓把它们一环一环拆开、封装成可控的标准。

冠寓那三年下的苦功夫，后来慢慢被行业看见——长租公寓综合性能星级评价标准、长租公寓管理运营标准，以及地方性住房租赁领域的行业标准的编制中，都有冠寓的身影。

当年摸索出来的路，最后成了行业的能力标准。

02.

十周年不办庆典，冠寓攒了三件事

站在成立10周年的节点上，龙湖冠寓没有办一场庆典，但它准备了三份生日礼物——不热闹，但件件都是真投入。

第一份礼物，送给了现在。2026年冠寓启动创立以来最大规模的存量项目焕新改造，覆盖10多个城市、20余个运营期项目。重构公区功能、重新梳理动线、焕新生活场景。同时，龙湖冠寓在200多家门店上线了“龙湖信箱”，租户意见直接递到高管手上，据说目前已经有超2千起有效反馈。这些动作都指向同一群人：此刻正住在冠寓里的客户。想办法离他们的声音更近一点、感受更好一点。

第二份礼物，送给了未来。冠寓将产品迭代到5.0，在场景丰富、舒适细节、功能尺度、颜值审美、安全耐久五大维度持续进化，全面提升居住体验。5.0产品针对不同生活状态和使用习惯的租户，形成丰富的面积段产品谱系；同时，对公区功能化进行模块封装，重塑生活体验；并将户内生活拆解为八大功能模块，逐项提升。聚焦租户居住舒适度提升，深挖每一平米价值。

最后一份心意，留给了曾经陪伴过的人。冠寓发起“回家计划”，向曾住客、离开了的员工发起邀请：回冠寓看看，当初待过的地方如今变成了什么样。这些人里，有人在这里度过了刚毕业的头几年，有人在这里攒出了买房的首付……一部分租住时间最长的老租客收到了一封手写信和定制的礼物。这些人大概率不会再续租，但总有些老朋友值得再见面，总有些谢意得当面说。

比起一场喧闹的庆典，这三份扎实的礼物确实更“龙湖”。

03.

不止是长租公寓，更是生态入口

龙湖冠寓成立的2016年，地产圈还在热议千亿规模。相比之下，长租行业太小、太新，但龙湖还是把长租提到了集团主航道之一的高度。

有两层意思。

一是看好租房这件事本身——城市化还在往前走，租房需求只会更长久。第三方机构数据显示，当前全国租赁人口达2.6亿人，预计2035年前后扩容到约3亿人，一线城市租赁人口占比接近50%。新居住观念也在兴起：租房不再是暂时的过渡，而是长期选择的生活方式。

二是更重要的——长租是龙湖和年轻人深度建联的第一个接口。城市青年离首次置业还有一段距离，租房就成了他们认识龙湖的地方。冠寓，成为龙湖全生态与2.6亿人口保持着紧密的关联的入口。冠寓的租客，可以用积分在龙湖天街消费、兑换购房折扣，置业后还能用来抵物业费——住着冠寓，用的却是整个龙湖。

2024年，龙湖长租航道向资管航道升级转型。如今的冠寓，和产城、街区、养老等业务咬合，产办的员工在公寓租房，公寓租客是街区消费者，街区的商户为养老公寓带来烟火气……从单点业务变成了有机的整体。

10年时间，龙湖在长租行业插下 “冠寓”这条柳枝，如今不只长出了一片浓浓绿荫，它的根，已经和整片龙湖的土壤长在了一起。

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