北京
首付交了、卖方去世了，继承人说不卖，房子还能过户吗
二手房交易周期长，最怕中途生变。周先生通过中介买下一套二手房，总价四百二十万元，签约当天支付定金十万元，随后支付首付款一百五十万元，合同约定六月中旬前办理过户，尾款在过户当日付清。
五月初，卖方突发疾病去世。卖方的儿子找到周先生，说房屋是父亲的遗产，家里人商量后决定不出售，愿意退还已收款项。周先生已经把自己的旧房卖掉，一家人的住处都指着这套房屋，他不想解约。
一、合同不因一方去世而失效
依据《民法典》相关规定，合同一方当事人死亡的，其合同权利义务由继承人承继，但具有人身专属性的除外。房屋买卖合同的标的物是房屋，协助过户属于财产性义务，可以由继承人履行。
继承人继承遗产的，应当在遗产实际价值范围内清偿被继承人的债务，包括继续履行合同、协助办理过户。继承人放弃继承的，对被继承人的债务不负清偿责任，但放弃需要在遗产处理前以书面形式作出。
实务中常见的一种情形是：继承人一边表示放弃继承，一边实际占有、出租房屋。这种放弃通常不被认可，因为放弃继承不能以继续占有、使用遗产为前提。
二、两起案件，走向不同
朝阳那起案件，卖方在过户前去世，买方已付清首付。法院判令全部继承人在继承遗产范围内协助办理过户，并支付逾期违约金。
海淀另一起案件，继承人已把房屋过户至自己名下并另售他人。法院判令解除合同、返还购房款并赔偿房屋差价损失。房屋一旦被处分，继续履行就失去可能，只能转为索赔。
西城还有一起案件，买方仅支付定金，法院认为合同可以继续履行，判令继承人协助过户，买方支付剩余房款。付款进度不同，法院对“合同目的是否还能实现”的判断也不一样。
三、三个容易被忽略的细节
起诉要把全部继承人列为被告。遗漏任何一个，判决在执行环节都可能卡住。房屋仍登记在卖方名下的，诉讼请求宜写成“由继承人在继承遗产范围内协助办理继承登记与过户”。
先解决继承登记。登记名义人已经去世的，不动产登记机构不会直接办理买卖过户，需要先完成继承登记，或者在诉讼中一并请求确认继承份额。
抵押与查封要先查。房屋设有抵押或者已被查封的，不解除就无法过户，判决也难以落地。签约前调一份不动产登记信息，能省掉后面很多麻烦。
四、现在能做的几件事
把付款凭证按时间整理：定金、首付、尾款各在什么时候支付，通过什么账户，有无资金监管。已按约履行主要义务，是主张继续履行的前提。
核对合同条款：过户期限、违约条款、继承情形有没有特别约定。合同写得越细，主张时越有力。
不想继续购买的，可以主张解除并索赔，包括返还定金与首付款及利息、房屋差价损失、中介费、已支付的税费，以及为购房而处分旧房产生的损失。差价一般以合同价与解除时同地段同类房屋市场价的差额为基准，需要中介报价、成交案例或者评估报告支撑。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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