四川
10月26日
成都市住房和城乡建设局
成都市规划和自然资源局
国家金融监督管理总局四川监管局
三部门联合出台
商品住房销售制度实施意见
项目如何分类适用新老政策？
如何申请办理分期竣工验收备案？
预售资金监管、定金监管等业务
具体怎么办理？
成都市住建局带来热点答疑
Q
一、《实施意见》制定的背景是什么？
2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），要求各城市要制定完善商品住房销售制度的实施细则。为贯彻落实上级部门工作要求，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，结合我市实际，特制定《关于贯彻落实 <关于完善商品住房销售制度的通知> 的实施意见》 （以下简称《实施意见》）。
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Q
二、《实施意见》主要包括哪些内容？
《实施意见》以“平稳过渡、精准施策、风险可控”为主线，统筹预售与现房销售两种模式，主要包括明确商品住房预售条件要求、明确新增项目预售资金监管模式、有序推行商品住房现房销售、优化土地供应管理、落实金融监管要求、强化开发建设管理6个方面内容。
一是项目精准分类适用政策。将政策适用范围分为存量项目、新增项目、开发过程中项目、历史遗留问题项目四类进行管理，分别适用老政策、新政策、过渡期政策和历史遗留问题项目政策，确保新老项目平稳过渡。
二是加强新项目预售资金监管。明确资金监管职责与机构，购房首付款、个人住房贷款全部直接存入资金监管机构开设在主办行的监管账户，完成竣工验收备案及附属设施移交备案可解除监管。同时，保留我市前期政策优点，保留少量资金用于保障房屋交付和首次登记。
三是有序推行现房销售。坚持市场化原则，明确新出让土地在出让条件中明确现房销售要求，未明确的由企业自主选择。现房销售前办理首次登记，现售房源无抵押、查封。推行现房销售定金制，定金不超过总价5%，全程封闭监管，房屋具备交付条件后可解除监管。
四是土地与金融政策协同发力。探索结合周边职住需求、地块规模等逐步推行现房销售。支持新出让土地价款首次缴纳不低于50%且在出让合同签订之日起30日内缴清，余款可在出让合同签订后两年内缴清，分期不计利息。实行主办银行制，项目全部资金纳入主办银行账户管理，加强融资支持力度，实现开发贷款发放与建设周期匹配。
五是强化开发建设与市场监管。坚持推动改革与防控风险并举，完善提高绿色建筑全装修、成品住宅等技术管理规定要求，支持分期办理施工许可与分期竣工验收备案。探索支持项目分期分阶段开发销售，探索装修住房项目按毛坯、室内装修两阶段办理竣工备案手续。推行“验登合一”，实现“竣工即交证”。同时，压实企业质量安全首要责任，严禁压缩合理工期。严厉查处非监管账户收取预售资金、定金等违规行为，维护市场秩序。
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Q
三、《实施意见》中项目是如何分类适用新老政策的？
一是存量项目。2026年8月28日（含）前取得工程规划许可的项目为存量项目，执行原预售条件、预售资金监管政策；以土地出让合同范围界定项目范围，项目取得或部分取得工程规划许可（含基坑工规证）的，均视为存量项目。
二是新增项目。2026年8月28日后新发布土地出让公告的项目为新增项目，执行新预售条件、预售资金监管政策。
三是开发过程中项目。2026年8月28日前已取得国有建设用地使用权（含已公告）但未取得建设工程规划许可证的项目为开发过程中项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，经区（市）县政府（管委会）常务会议评估风险确保能够按时建成交付的，报市住建部门和市规自部门备案后，2027年12月31日前仍可按我市原有预售条件申请预售，同时加强预售资金重点监管，确保项目顺利交付。
四是历史遗留问题项目。2026年8月28日（含）前，取得国有建设用地使用权的超期未开发、已停工滞建历史遗留问题等项目，盘活时经相关区（市）县政府（管委会）常务会议评估风险、集体研究决策，在2028年12月31日前，报市住建部门和市规自部门备案后，可按原预售条件执行。
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Q
四、如何申请办理分期竣工验收备案？
申请分期竣工验收备案的项目，应按照《成都市住房和城乡建设局等5部门关于印发 <成都市建筑和市政基础设施工程联合验收“一件事”实施细则> 的通知》（成住建规〔2025〕15号）要求完成分期联合验收并取得《建设工程联合验收“一件事”通知书》，可凭工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量监督报告和住宅区、楼宇地名批准决定书等材料，通过网上或线下窗口同步申请办理分期竣工验收备案，涉及办理分期竣工验收备案的受理机构、受理窗口、材料要求等详见成住建规〔2025〕15号文件办事指南。
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Q
五、《实施意见》从什么时候实施？
《实施意见》自印发之日起施行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见规定执行。保障性质住房项目不适用于本实施意见。
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Q
六、预售资金监管、定金监管等业务具体怎么办理？
目前，我们与相关部门紧密协同，按照“1+N”思路（1个市级实施意见+N项业务细则），研究制定预售资金监管、定金监管、土地分期缴款、分期开发销售、质量安全管理、装修商品住房分阶段验收等N项具体细则，加快优化绿色建筑星级全装修标准、成品住宅技术管理规定，推动全市商品住房销售制度改革落地落实。
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