重磅！海淀这里即将整体改造！

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海淀的朋友们，小编今天关注到，北京市规自委海淀分局对宝山村整体改造项目二期用地深化调整方案进行公示，规划范围内梳理出三宗具备后续供应条件的住宅用地。对于关注海淀新房的海淀居民来说，这意味着宝山板块有望迎来新一轮住宅补充，一起来看具体情况吧！

公示详情

一、项目情况说明

为落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》及《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》，推进海淀区城市建设，落实北京市住宅公共空间品质提升、海淀区新建高品质住宅等相关政策要求，北京市规划和自然资源委员会海淀分局对《海淀区宝山村棚户区改造平衡资金地块（二期）项目规划综合实施方案》进行了优化深化。

项目位于海淀区四季青镇，北至田村路，东至巨山路，南至阜石路，西至西五环。（用地规模最终以拨地钉桩成果为准）。

二、规划设计方案总平面图

三、意见反馈方式与期限

对该项目进行公示，听取公众意见，公示期限为30日（截止日期为2026年11月17日）。公示期间，如有意见，请在北京市规划和自然资源委员会网站或通过邮箱（hdssk@ghzrzyw.beijing.gov.cn）提交意见。个人意见请签署真实姓名、住址及联系方式，组织或单位意见应加盖公章，并注明联系人及联系方式。逾期未提交的，视为无意见。

对反馈意见进行研究，并将采信结果在北京市规划和自然资源委员会网站http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/上进行通告。

附件：海淀区宝山村整体改造项目二期用地深化调整方案.pdf

项目位于海淀区四季青镇，北至田村路、东至巨山路、南至阜石路、西至西五环，正好夹在西四环与西五环之间。核心是落实住宅公共空间品质提升、建设高品质住宅等政策要求。

规划范围内共划出8宗二类城镇住宅用地，但阜石路39号院、碧桐园、绿谷雅园等已入住多年的小区并不涉及新增供应。真正值得关注的，是宝山北街、宝山中街沿线新梳理出的3宗地块——1412-0008、0011、0013。

三宗地指标统一：容积率2.1，建筑限高36米。这一组合放在海淀，指向的正是洋房和小高层产品，整体形态与目前入市的两个项目相近。

宝山板块的住宅供应并非突然启动。2025年6月，中建壹品以27.78亿元竞得海宸元境地块，住宅楼面价约5.68万元/平方米；金隅以33.64亿元竞得北京隅海岄地块，楼面价约5.73万元/平方米。两个项目均于2025年11月底取得预售证，入市至今不到一年。

从网签数据看，海宸元境规划414户，户型99至181平方米，成交均价约8.34万元/平方米，去化约75%；北京隅海岄规划458户，户型108至145平方米，成交均价约8.51万元/平方米，去化约72%。两个项目预售指导价均在9万元/平方米以上，实际成交低于指导价，说明开发商在价格与流速之间做了务实权衡。七成以上的去化率，也为板块提供了可参考的市场样本。

教育配套方面，地块北侧规划有九年一贯制学校及幼儿园用地，具体建设及投用时间需以相关部门后续公布为准。生态方面，四周围规划绿地公园，居住环境具备一定基础。交通上，板块位于西四环与西五环之间，阜石路、田村路等主干道构成基本路网。

更值得关注的是现房销售政策。北京已落地现房销售细则：2025年8月28日之后新发布出让公告的住宅项目，优先现房销售；若申请预售，单体需先封顶。宝山这三宗地目前仍处于规划公示阶段，后续进入出让流程时大概率受此约束。对买房人而言，交付风险降低，学校和公园等配套不再是图纸上的规划；对开发商而言，资金占用周期拉长，拿地会更谨慎，地价反而可能更理性。

另外，近期由中建三局三公司承建的北京市海淀区宝山村棚户区改造（二期）HD00-1412-0016地块，项目主体结构全面封顶，进入机电安装和装饰装修阶段。

项目为二类城镇住宅用地工程，总建筑面积8.01万平方米，建设内容包括11栋住宅、4栋配套公建，下沉庭院及首开展示区，是海淀区完善城市功能、优化人居环境，增进民生福祉的重点民生工程，建成后将助力实现片区群众“出棚进楼、安居宜居”。

作为宝山棚改二期先行落地地块，既是工程关键节点，为片区后续地块建设提供样板，也助力片区配套统筹推进，为二期剩余待出让地块稳定市场预期，保障棚改资金平衡与城市更新有序落地。

对购房者来说，同一板块出现多项目竞争，产品与总价更透明，选择更多；其二，交付风险显著降低，学校、公园等配套从 "图纸规划" 走向 "收房即实景"，所见即所得。

另外，新地块延续相近容积率，竞争会更激烈，但也意味着板块的居住密度与城市界面在稳步成熟，而不再只是一纸规划。

当然，地块目前仍处规划公示阶段，距离正式挂牌、成交、开工和入市还有流程要走。您对宝山这批新宅地怎么看？期待洋房产品，还是希望有更亲民的选择？欢迎留言聊聊！后续地块挂牌、出让的最新进展，我们将持续跟进。

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来源：北京市规划与自然资源委员会、中建三局三公司

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