广东
老黄埔次新房，居然不到100万就能拿下！
最近，富力新城一套建面约75.98㎡两房，成交价仅95.9万，折合单价约1.26万/㎡。
不过呢，一样的面积段、户型，还有另一套108万的成交记录。
同样都是75.98㎡，区别是一个低层、一个中层，前后相差12.1万。
这到底是个别房源的低价成交，还是黄埔部分次新房跌穿地板价？
不到100万买次新
老黄埔价差有多大？
单凭一笔低价成交，还不能认定整个小区的价格跌破百万。
我们先看看其他户型。
富力新城是2019-2021年建成的小区，主力三房户型成交总价在126.8万—175万之间，四房成交仅一套，价格195万。
近期成交的整体降幅约为9.3-19.1%。
不过，黄埔内部的价格差异同样明显。
以老黄埔核心区为例，经典大盘城市之光，近期F区成交94㎡三房，总价307万，单价约3万/㎡刷新阶段性新低。
E区三房和四房的成交价差可以去到4500元/㎡，甚至四房还能维持在4.2万/㎡高单价。
楼龄再老一点的保利学府里——2014-2018年建成，刚需78㎡三房户型最新成交单价约2.6-2.7万/㎡，总价超200万。
富颐华庭新近成交以大面积段三四房居多，无论单价还是总价都不算低。
同处大沙东板块的还有君和名城，三房总价仍在300万以上，两房小户型也要192万才能拿下。
但把这些小区放在一起看，会发现：
老黄埔的次新房不算多，可买家的选择却越来越多。
次新房不多
竞争对手却越来越多
先说次新房。
老黄埔比较有代表性的次新大盘，万科城市之光算一个。
但整个板块的次新房供应并没有想象中多，尤其是楼龄新、配套成熟、总价又合适的房子，选择少。
可问题在于，老黄埔本身就是广州城市更新的重点板块。
文冲东、双沙、庙头等片区持续推进旧改，新房供应不断增加。
对于预算充足的购房者来说，买房时可比较的，早已不只是二手次新房。
尤其现在，老黄埔不少新盘已经把地铁优势做得很突出，且新房在户型设计、社区空间和物业配置上也有更新迭代。
而富力新城面临的另一个问题，是区位。
小区位于黄埔东鹏大道、笔村一带，周边有学校、公交等配套，但距离地铁13号线南岗站直线距离1.8公里，日常地铁通勤需要接驳。
这意味着，它与大沙地、文冲、鱼珠等传统老黄埔核心生活圈的居住便利度存在很大差异。
往后看，鱼珠还有新的供应。
今年9月，广州地铁地产以41亿竞得鱼珠TOD一期地块，计容建面约17.68万平，规划融合住宅、轨道交通、教育和商业等功能。
随着旧改推进、新房持续入市，老黄埔不同板块、不同产品之间的竞争会进一步加剧。
回到富力新城这笔95.9万的成交。
我认为，它更值得关注的地方，在于次新房的楼龄优势，未必足以抵消区位、交通和产品竞争上的短板。
至于整个老黄埔次新房是否会跟着下探，还要看核心区的成交变化，以及新房供应继续增加后，买家如何选择。
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