辽宁
划清租房权利边界，莆田一案例入选人民法院案例库——
让租客“居有所安”
房屋出租期间，房东欲出售房产，未经租客同意，允许中介带人频繁到出租屋看房，租客不堪其扰。协商无果后，双方对簿公堂。法院经审理认为，房东的行为已构成对住宅安宁权的侵害。10月23日，涵江区人民法院召开专业法官会议，专题研讨这起由该院审结的房屋租赁合同纠纷典型案例。该案入选2026年人民法院案例库，系全市唯一入选案例，为全国处理此类共性难题提供了借鉴。
据了解，人民法院案例库是最高人民法院建设的权威统一类案检索平台，收录最高人民法院发布的指导性案例和经最高人民法院审核认为对类案审判具有示范价值的参考案例。采访当日，办理该案的涵江区人民法院副院长林艳艳打开电脑，进入人民法院案例库，向记者介绍案情。
林艳艳翻阅该案的卷宗，分析案情
在涵江务工的彭某租下一套住房，签了一年的房屋租赁合同。合同写明，如果租期不满12个月，押金不予退还。入住未满3个月，房东就向她索要了入户电子锁密码。此后，一个个陌生的房产中介带着陌生人直接开锁入户，随意参观。屋里住有老人和小孩，陌生人随时闯入让一家人恐慌不安。
对此，彭某多次向房东反映，认为频繁带人看房严重影响自己生活，侵犯了自家的隐私，并提出看房也要提前沟通。房东置之不理。觉得不堪无休止的侵扰，彭某选择搬离，要求房东退还押金及其他费用，但遭到拒绝。双方矛盾激化，彭某将房东起诉至法院。
房东认为，其有权卖房，带人看房是卖房的必要流程，且并未损坏屋内财物，也没有赶租客搬走，不存在违约。租客租期未满就搬走，属于违约，按照合同不能退押金。
涵江区人民法院召开专业法官会议，专题研讨这起由该院审结的房屋租赁合同纠纷典型案例
法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》规定，出租人未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房，破坏了承租人对房屋的稳定占有使用，对正常生活秩序造成实质性干扰，构成对住宅安宁权的侵害，亦构成对适租义务的违背。一审法院判决，租赁合同予以解除，房东需要退还押金、剩余房租、水电费余额，同时承担违约金。房东不服提起上诉。莆田市中级人民法院二审维持了原判。
林艳艳分析，《中华人民共和国民法典》首次将生活安宁权纳入隐私权保护范畴。房东要卖房，是房东的权利，但租客的安宁权同样受法律保护。当这两个权利发生冲突时，卖房不能以牺牲租客的生活安宁为代价。租赁合同中提到未满租期不退押金，这不是万能条款，如果房东自身违约在先，租客是可以依法解除合同并要求退回押金的。
该案入选人民法院案例库后，被我市多家律所、基层调解室传阅，作为处理同类纠纷的参考样本。
“租赁关系中一个极易被忽视的问题，就是房东的房屋所有权和租户的住宅安宁权的边界在哪里？”莆田市立法和规范性文件审核专家、福建律海律师事务所副主任陈真夫表示，法院判决清晰表明，承租人的居住安宁权优先于出租人基于房屋所有权而单方自行看房的行为自由。它打破了房东想卖房、租客必须无条件配合的惯性思维，确立了尊重与协商而非通知与闯入的正确路径。该判决也告诉租客，租来的不只是一间屋，更是一个受法律保护的安宁的家。
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谈及如何减少此类租赁纠纷，省人大代表欧争青在接受记者采访时表示，她关注到该案也涉及未成年人的安全，建议从源头完善制度设计，住建市场监管部门加强对房产中介机构的监管，强化中介机构的行业约束，规范租期内带人看房的行为；推广住房租赁示范合同，细化押金与住宅安宁权相关的约定。
来源：湄洲日报社新媒体中心
记者：全媒体记者 黄凌燕 见习记者 林欣霖/文
摄影：杨洲
编辑：温露露 校对：许晓玲
值班主任：朱金山 陈霖
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