保利外滩曜，内环东外滩保利央企曜系新作，现代极简铝板立面，2.5 容积率纯改善住区，255 席科创滨江品质大宅

保利外滩曜售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落杨浦东外滩许昌路 680 弄，保利城市发展打造内环滨江改善作品，容积率 2.5，绿化率约 35%，人车分流布局。主力建面约 115-165㎡三房至四房，高层大平层搭配少量低密洋房，一梯一户私梯入户，LDK 阔厅格局，国际品牌精装交付。近 18 号线江浦公园站，配业主专属会所，保利自持物业，紧邻杨浦滨江科创走廊，高区可眺望黄浦江景。保利外滩曜售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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上海外滩首座新古典主义奢宅

东外滩·中央风貌区 地铁三轨交汇

【保利·外滩曜】

建面约115㎡-160㎡央景楼王

均价145258元/㎡ 总价1429万起

双阳台、可改飘窗 超高得房率

建面约191-247㎡联排/双拼/独栋

花园50-197㎡&露台40-50㎡

预计总价约3700万~5700万

售楼处线上预约尊享团购优惠

没有竞品的面积段，把160㎡住成别人的180㎡

在上海内环，从2006年有记录以来，整整20年，从未出现过约160㎡的洋房产品。保利这次给出的，就是一个从前不存在、站在市场空缺上、未来5年10年也很难重现的产品形态。

为什么洋房这么少？数据直接——内环洋房只占总供应量的约2.5%。

所以保利这次拿出37套洋房，可以说是在做“填空”，帮你填一个别人想填都填不上的缺口。

看到外滩曜洋房160㎡户型图，你才能真正体会到洋房的王牌属性：极高得房率。注意，我说的是真正的“得房率”，不是现在市面上流行的那个把飘窗、电梯厅全算进去的“实得率”。

保利外滩曜约160㎡的洋房，实实在在的得房率来到了约80%左右。

相比市场常规的75%的得房率，硬生生拉出了5%的差距。套内面积凭空多出一整个主卧的空间。而且，外滩曜这套洋房也可以算“实得使用率”。如果把全屋飘窗、独立电梯厅这些空间全都算上，边套可以做到夸张的95%-97%的实得率。

此为估算面积，具体以开发商购房合同为准

户型细节上，这是一个“南向双套房”的四房三卫产品——4个卧室都具备独立居住属性，主卧和南次卧都带独立卫生间。

整个客餐厅更是重中之重，约5.7米的面宽，配上约10米多进深，形成了一个大约60㎡的方正活动空间。入户时的豪宅感，一进门就立住了。

类独立电梯厅带采光，可以当做室外玄关，实用率拉满。再加上“飞机户型”的布局，让全屋几乎没有过道浪费——这一套组合拳下来，165㎡户型做出了别人180㎡才有的尺度感。

主卧浴缸示意图

洋房的低密到底有什么用？这就是答案——通过低密的规范优势，减少公摊、优化户型，从而把一个160㎡的套内，做到和180㎡的四房一样的尺度，这就是洋房的价值。

总价1500万起的高层，实得率93%-95%

作为最后一栋高层，2号楼无疑是保利外滩曜这次收官“大戏”中同样无法绕过的主角。本次将一次性提供约115㎡、130㎡和139㎡三个面积段的产品。

外滩曜2号楼立面示意图

实际上，从首开到二批次，保利·外滩曜早已用超硬核的成绩证明了它的含金量。去年年底首开，官宣去化八成以上。今年3月第二批取证，均价约14.2万元/㎡，认购开启后短短8小时内认筹率就突破100%，最终认筹率达到惊人的119%，刷新年内内环新房认购率破百的纪录。二批次推出的67套房源，被改善客户迅速认筹。

现在，这最后一栋高层的推出，就是保利·外滩曜留给1500万起预算客户“上车”内环的机会。

为什么市场对这批高层反响这么激烈？

答案很简单：同面积段，没有对手。高层跟洋房一样继承了保利外滩曜核心的优势：全系标配“全屋飘窗全赠送+阳台半赠送+类独立电梯厅”。

「一梯一户」，平权的入户仪式感。

保利打破了“一梯一户是150㎡以上大户型专属”的行业惯例，全系标配全明类独立电梯厅，这个6-6.6㎡的空间本身就能当“外玄关”。按内环15万+/㎡的单价，光这个独立空间就“送”了你将近100万的价值。

115户型样板间梯厅图

「飞机户型」，真正意义上的0过道浪费。

传统户型中约8-15%的过道走廊面积被彻底释放，并入客餐厅或卧室，加上大量飘窗和阳台的赠送空间，全屋实现了近乎100%的面积有效利用。

115户型样板间客厅图

我们来看具体数字：建面约115㎡的三房，实得率约93%，而同面积常规豪宅不过80%上下；建面约139㎡的四房，实得率更是约95%，远超市面同类的85%。这10%的实得率差距意味着什么呢？那可是13-15㎡的实用空间，直接多出一个标准次卧。

目前的总价区间，115㎡约1429-1500万，130㎡约1700~1800万；139㎡四房约1850-2000万。

139户型样板间客厅图

保利外滩曜的风貌别墅是位于杨浦滨江内环内的“ 第四代别墅 ”产品，由央企保利开发，总共只有21套，属于社区里的藏品级产品。

• 位置交通：项目位于杨浦区惠民路/许昌路附近，距离地铁18号线平凉路站很近，步行约100-150米，出行方便。
• 建筑风格：外立面采用了与 外滩华尔道夫酒店 同源的“ 维纳多”奢石 ，辨识度很高，延续了外滩的建筑风貌感。

拨打售楼处官方热线:400-878-7646 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱
官方预约看房热线：400-878-7646作为售楼处最新官方电话，专注为意向客户提供全流程服务，涵盖在售房源详细咨询、专属看房时间预约、购房政策专业答疑等，全程一对一响应，拒绝繁琐流程

【保利·外滩曜】仅21席珍稀别墅，低密规划，宽楼距，大花园，私享尊崇会所，演绎城市隐贵生活。项目即将入市，恭迎品鉴。

【楼栋分布】

▫️5幢：（29/30/33/34号）地上约210㎡

▫️6幢：（36、37号）地上约241-246㎡

▫️7幢：（28/31/32/35号）地上约209㎡

▫️8幢：11套，分南北两排

• 北排：（17、19、21、23、26）约191-194㎡

• 南排：（18、20、22、24、25、27）约236-242㎡

别墅的建筑面积在191-247㎡之间，但通过赠送的地下室和阁楼，实际使用面积会大很多，有的甚至能超过350㎡。

• 主要户型：主要有建面约191㎡、210㎡、236㎡和247㎡等几种户型。
• 空间格局：普遍为地上三层，带有层高约6.4米的双层地下室和可改造的阁楼，空间利用率高。
• 核心卖点：最大的亮点是“有天有地”的居住体验。
• 大花园：每户带南北双花园，面积从35㎡到近200㎡不等，在内环滨江地段非常少见。
• 多露台：通常带有两到三个露台，增加了户外活动空间。
• 大面宽：南向面宽可达9-10米，采光和视野都比较开阔。

地上3层 |建面约191-247㎡格局方正大气，空间尺度奢阔，尽显世家门风。

地下空间 |面积约42-108㎡灵动格局，可塑性强，随心定制私属天地（影音室、酒窖、健身房等）。

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✨5幢、7幢（约290-210㎡）共同亮点：

空间尺度：四房朝南，四卫配置，满足多代同堂或高端改善需求。

花园配置：南北双花园，生活私密性与景观面兼得。

顶层阁楼：南北各带双老虎窗（共4扇），不仅增加实用面积，更为阁楼带来极佳的通风与采光。

5幢（29号）南入户·南北通透

✅ 采光优势：地下室罕见设计南北双采光天窗，全天候引光入室，告别地下室阴暗。

✅ 露台设计：2楼南向1个露台；3楼南北各1个露台（带顶棚，通风不闷）。

保利外滩曜---别墅户型图过程稿（5幢29号）

7幢（28号）北入户·南北通透

✅ 采光优势：地下室南侧带采光天窗，保证地下空间明亮。

✅ 露台设计：3楼南北各1个露台（带顶棚，通风不闷）。

保利外滩曜---别墅户型图过程稿（7幢28号）

6幢（37号）地上约247㎡：光与空间的奢享之作

格局亮点：5房5卫的阔绰设计，满足多代同堂的改善需求，每一寸空间皆为生活品质而生。

花园与露台：

一楼奢享南、东、北三面花园，三面环绿，推窗即是景，尽揽四季风光。

三楼打造西侧南北长条露台，视野开阔；

更巧妙的是，长条露台与南侧房间之间，还夹带一个带顶棚的镂空露台，晴雨两宜，既可遮风挡雨，又保证通风采光，让户外生活更具层次感。

☀️ 采光与阁楼：

地下室配备西侧双采光天窗，打破地下空间阴暗局限，引光入室。

顶层阁楼

南北共设3扇老虎窗（南1北2），造型别致的同时，让阁楼空间明亮通透，实用性与颜值并存。

保利外滩曜---别墅户型图过程稿（6幢37号）

8幢北排 · 21号|约191㎡， 4房5卫，南向入户

空间布局：

-1F 地下层：南侧采光天井，自然光线引入地下空间

1F 首层：南北双花园配置（南向花园视野开阔，北向花园小巧精致）

2F 二层：两间南向套房，其中南侧套房外接露台（顶棚镂空设计，采光通透）；另设一间北向卧室

3F 三层：整层套房设计，北向露台（顶棚镂空设计）+南向露台双重空间

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保利外滩曜---别墅户型图过程稿（8幢北排）

8幢南排：22号|约236㎡， 5套房设计，北入户

空间布局：

1F 首层：南向花园入户，南向套房+南向客厅，一层即享完整居住功能

2F 二层：三间套房配置---两间南向套房（其中一间外接露台），一间北向套房，三代同堂互不干扰

3F 三层：整层主卧套房，独享南向大面宽超大露台，私享空中庭院

-1F 地下层：南侧采光天井，地下空间明亮不压抑

保利外滩曜---别墅户型图过程稿（8幢南排）

面向庭院景观的健身房，让每一次运动都能成为与自然的对话。而恒温泳池顶部双向线条交错，既有现代建筑的简洁利落，又不失古典建筑的庄重感。

内环产品力断层领先

保利外滩曜容积率2.5、空间实用率93~95%、户型选择上均更具优势。综合看下来，同价位的没它能送，能送的没它在内环。

新人本主义社群迭代，美感从外立面包裹到泳池

保利「四大产品主义」体系，从设计审美到运营能力，保利正在做一次完整的迭代。而在保利外滩曜身上，我也亲眼看到了一套连贯的产品力叙事在落地。

保利首创了“四大产品主义”体系——新奢配、新人本、新定制、新她享，从建筑美学、全龄社交、个性定制、女性关怀四个维度，重塑豪宅标准。其中，重要的是「新人本」——以人为尺度，重新设计生活的每一个环节。

保利外滩曜的约1200㎡圈层生活中心是这一理念直观的载体。但保利正在做一件更重要的事：它不只是造一个所谓的圈层中心或者会所，而是在造一个持续运转的社群。

保利外滩曜私宴厅效果图

过去一年里，保利不断在引领新的生活中心设计风潮——从匹克球到高压氧舱，从保龄球到中西琴房。保利在每个不同的项目上，都针对片区人群的喜好单独识别。

落到内环滨江外滩曜，专为高净值人群打造多元高阶空间：设有高定泳池、健身瑜伽颂钵空间、高压氧舱及专属理疗师，构筑运动康养天地；同时配备行政酒廊、私宴厅、茶室、娱乐棋牌室，满足商务洽谈与亲友小聚需求。

保利外滩曜高定泳池效果图

同时，项目同步推出了“星曜会”业主社群，目前已经组织了滨江骑行、篮球/羽毛球友谊赛、达利艺术展等、童梦奇旅多元社交场景。

一个好的社区能不能有长久的生命力，一定看物业服务与社群的概念，特别是进入二手市场之后，这对社区价值的影响是云泥之别。这是保利产品思维的根本转变——空间是载体，持续的运营和服务才是生命线。

一个在风貌别墅边的10层洋房，如何才能做到既足够独特，又融入地区元素？

保利外滩曜的答案是「新古典主义」的当代转译。建筑融合外滩经典新古典主义元素，搭配米白色石材+香槟金铝板立面，兼具历史底蕴与现代质感。

外滩曜洋房立面图

设计团队从思九生洋行在沪的历史作品中汲取灵感——包括中山东一路27号怡和洋行大楼、北苏州路276号上海邮政总局等代表性建筑，并融合原英商电车厂的建筑元素，以现代建筑语言重新诠释新古典主义风格。保利首创了上海新古典主义奢宅，它既延续新古典主义的经典美学基因，也以人为本，赋予产品更多家的温暖和关怀的温度。

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中山东一路27号怡和洋行大楼&北苏州路276号示意图

新古典主义建筑示意

整个社区采用三段式经典构图——基座选用石材提升古典审美的比重，主体用米白色石材传递温润肌理，檐部用香槟金铝板勾勒现代质感，拉近了看还能发现竖向分割中加入横向线条元素的复杂工艺，顶部运用大量金属和玻璃带来现代质感。这是对在地文脉的极致敬畏——它不是在建造一栋房子，而是在为这片土地留下一座跨越周期的经典建筑。

景观上同样贯彻了这份审美的一致性。下沉式庭院是社区的主要景观营造点，保利在这里特意打造了景观亭，参考罗斯柴尔德别墅的景观亭，象征“步步高升、尊崇显贵”的美好寓意。社区规划了“一庭一廊，两巷三园十境”华尔道夫式优雅园林，绿化覆盖率达35%，形成“家在园林里”的沉浸体验。

生活中心室内精装还汲取在地建筑华盛里的石库门文化符号，打造“一步一景”的归家仪式感。不管是建筑到景观，还是会所到室内，保利在新古典主义这套设计语言的传承与延展上，做到了全社区一以贯之的审美统一。

你买的不是当下，而是内环未来的版图

【保利·外滩曜】位于上海内环。这样的土地仅占到全上海总面积的1.18%。与衡复风貌区的顶级资产一样，它立足于同样珍贵的土地基因之上：内环、CAZ中央活动区、百年文脉、亿级风貌区……

项目向北、向西正好覆盖上海接下来十年最重要的核心发展区——北外滩。而东南侧，从今年开始，B站、美团、字节等互联网大厂将陆续入驻，带来大量年轻的高薪科创精英，彻底激发板块价值。

信息来源：上海市人民政府新闻办公室

核心的护城河，在于地块西南侧那成片的顶级风貌别墅群。未来这里将聚集2500个亿级家庭，整个内环的城市界面将围绕着这个顶豪圈层进行焕新升级。你现在看到老房子的地方，未来几年会变成一栋栋顶级风貌别墅。整个片区的能级，就这样一步步被改造得格外强悍。

交通方面：项目距离18号线平凉路站仅200米，与12号线和18号线的换乘站江浦公园站距离也在400米左右，双轨交环绕让居民出行十分便捷。

教育方面：项目周边1公里范围内有存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校等15所全龄段教育资源。区重点学校上海市市东实验学校距项目仅700米。

商业方面：项目周边有约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带等大型购物广场，可满足一切购物需求。

医疗方面：项目3公里内，拥有新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗资源，为您及家人的健康保驾护航。

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