广西
最近楼市里最值得说清的一个现象，是两种极端做法都在犯同一个错：一种人把所有房子攥在手里死扛，等一个全面涨回来的周期；另一种人除了自住全部清仓，认定房子以后彻底不值钱。两种选择都把“楼市”当成了一个整体，而2026年的市场给出的答案恰恰是：房子和房子之间的命运，正在系统性分岔。
经济学家任泽平近期把这件事拆成了四类：两类房子握紧，两类房子尽快处置。这个分类之所以值得认真对待，不是因为它出自某位专家之口，而是因为它和当前可核验的成交、价格和库存数据指向同一个方向。
先看两类应当握紧的房子。
第一类，是人口持续流入的核心城市、核心地段的品质次新房。 2026年8月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，自3月以来连续6个月保持环比上行。9月，一线二手住宅环比涨幅从0.1%扩大至0.2%，连续7个月上涨。但修复不是均匀的。2026年以来，一线城市核心区次新房较2024年低点平均上涨6%到8%；而北京、上海、深圳的远郊板块，2021到2026年间跌幅达到35%到42%。北京海淀、东西城的优质学区次新回调幅度在5%到8%，朝阳普通次新下跌12%到16%，五环外和远郊板块则普遍40%以上。上海黄浦、徐汇等核心区跌幅在6%到15%，而金山、奉贤等远郊部分房源跌幅超过六成。同一个城市，核心区品质房和远郊概念盘，面对的是两条不同的价格曲线。
第二类，是自住需求的唯一住房。 这套房子的核心价值是居住的稳定性，而不是账面数字。当前首套房贷利率在3%附近，贷款期限可延长至40年，持有成本处于历史低位。对于只有一套自住房的家庭，因为短期价格波动而卖出、再等一个更低的点买回来，承担的交易成本、时间成本和踏空风险，往往远大于账面的浮亏。自住的房子，住得舒服、通勤可接受、配套够用，就是它最大的合理性。
再看两类应当尽快处置的房子。
第一类，是人口流出城市的多套非自住房产。 2026年三季度，三四线城市商品住宅去化周期达到32.4个月，部分城市超过40个月，西宁等城市甚至达到53.1个月。多数三四线城市仍处在去库存和价格寻底阶段，二手房成交周期拉长、议价空间扩大。如果已经在核心城市定居，老家县城或人口收缩城市还留着空置的投资房，等待“拆迁”或“涨回去”的概率越来越低。“十五五”期间全国计划改造危旧房约50万套，年均10万套，绝大多数普通老房子轮不到原拆原建。用价格换流动性，比用时间等一个不来的反弹更务实。
第二类，是核心城市内部非核心板块的劣质资产。 一线城市的光环不自动覆盖每一套房子。远郊无地铁、无产业、无配套的概念盘，市区无电梯、物业薄弱的老破小，以及户型、品质存在明显硬伤的房子，在2026年的二手房市场上面对的是买家池持续收窄的现实。2025年5月起实施的《住宅项目规范》已经将层高标准提高到不低于3米，4层及以上住宅须设电梯，新建住宅的品质基准被系统性抬高，老房子的产品代差会越来越明显。如果这类房子是作为投资持有、长期空置的，趁还有成交窗口时向核心区优质资产集中，比继续持有等一个全面反弹更符合分化的方向。
把四类房子放在一起，主线是清晰的：过去买房比的是“买没买”，未来比的是“买得对不对”。 2026年1到8月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；同期新建商品房销售面积同比下降12.1%。成交量在向存量房转移，但价格和流动性在向核心资产集中。好房子握紧，差房子换掉，自住的安心住——这不是一句口号，是在分化市场里把家庭资产负债表理清楚的具体动作。
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