深圳出现首个人口负增长区，但房价没崩

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

深圳楼市最反常识的一记耳光：人跑得最狠的区，房价没崩；人挤破头的区，房价最客气

2025年，深圳常住人口冲到1824.85万，一年净增25.9万，增量全国大中城市第一。放在全国盘子里看，这仍是一座把“吸人”刻进基因的城市。

但把镜头拉到区一级，画面会让人愣住：深圳建市以来第一个年度常住人口负增长的行政区，不是盐田，不是坪山，是罗湖。

更反常识的还在后面。罗湖人口在减，盐田人口几乎不增，可这两个区的房价都没有塌。而人口增量最凶的宝安、龙岗、龙华，房价反而长期待在“亲民档”。

人往哪里走，和房价哪里硬，在深圳是两套完全不同的账本。

01

罗湖：少了8万多人，学区房照样有人接

罗湖的人口拐点，出现在2022年。那一年罗湖常住人口减少13.02万，是深圳首个在年度数据上出现常住人口负增长的行政区。

到2025年末，罗湖常住人口105.91万。七普时这个数字是114.38万，五年净减少8.47万，罗湖也因此成为深圳十区里唯一一个五年人口账本为负的区。

按“人走房凉”的老逻辑，罗湖应该最先撑不住。但现实是，罗湖2026年二手房均价仍在4.8万/㎡上下，翠竹、螺岭这些老牌学区板块虽然从高点回落，成交底盘并没有散。买这些房子的人，买的不是“未来还有多少人搬进来”，而是“现在就能用的学位和成熟配套”。

不过罗湖的“稳”也不是没有裂缝。新房市场是另一幅画面：截至2026年8月，罗湖新房去化周期高达53.7个月，9个城市更新项目公告延期，旧改“堰塞湖”让这个老城区的供给端长期卡在半空。罗湖二手房的价格底盘，靠的是存量资源的确定性，不是增量人口的想象力。人少了，但学区、医疗、口岸这些沉淀了几十年的资源没有长脚，它们不会因为人口数据难看就自己跑掉。

02

盐田：五年只多了几千人，海景房也没低头

盐田是另一种样本：人不来，房价也没有塌。

七普时盐田常住人口21.43万，2025年末22.02万，五年净增不到6000人。单看2025年一年，增量只有3300人，放在深圳任何一个区的增量榜单上都可以忽略不计。

但盐田2026年二手房均价仍维持在4万/㎡左右，滨海板块的部分房源甚至还有小幅上调。盐田卖的不是“有多少人要住进来”，而是“深圳只有这一片海”。人来得少，海不会变多。

当然，盐田内部也在分化。梅沙一线的低密海景资产有自己独立的行情，盐田港等非核心片区的均价已经落到3万出头。“滨海”两个字不是万能护身符，资源落在哪个地段，价格才跟到哪个地段。

03

宝安、龙岗、龙华：吞下近六成增量，房价却最客气

另一头是深圳人口增长真正的承接区。2025年宝安净增6.14万，龙岗增加5.07万，龙华也在持续吸纳福田、南山外溢的居住需求。三区常住人口合计1143.4万，占全市62.7%，贡献了全市58.8%的人口增量。

按“人来了就要涨”的剧本，这三个区的房价应该一飞冲天。但现实是，龙岗二手房均价约3.6万/㎡，宝安和龙华在5.1万/㎡上下，在深圳属于妥妥的“亲民档”。

原因不复杂：这三个区最大的本钱是地。 土地供应相对充裕，新盘源源不断，二手房挂牌量也大。人来了，需求在涨，但供应跟得上，价格就很难被推起来。龙岗一个区的新房库存，比南山福田加起来还要多出好几倍。

人口流向告诉你“人在往哪里走”，供应量告诉你“房子从哪里来”。在宝安龙岗龙华，这两件事是同步的，所以价格稳得住，也涨不疯。

04

南山：一年只来了2.53万人，房价却站在山顶

最扎心的对比在南山。

2025年南山常住人口只增加约2.53万，不到宝安同期增量的四成。但南山二手房均价约7.9万/㎡，深圳湾片区挂牌均价在17.3万/㎡以上，稳稳站在深圳第一梯队。

南山人口增量小，从来不是因为没人想去。是因为它的房子太贵、供应太少，很多人根本住不进去。 南山一手住宅预售可售量只有568套，按近6个月网签速度算，去化周期仅2.6个月。想住南山的人排着队，能住进去的人被土地和供应卡得死死的。

支撑南山房价的，不是每年多来了几个人。粤海街道一个街道的GDP就顶得上内地一个地级市，腾讯、大疆、中兴、迈瑞的工位在那里，高薪岗位在那里，钱在那里。人住不住在南山没那么重要，钱留在南山就够了。

把四个画面拼在一起，深圳楼市的底牌就翻过来了：

罗湖和盐田，人少了，但学区、海岸线、成熟配套还在，价格就没有塌。宝安龙岗龙华，人来了，但地跟得上，价格就没有飞。南山，人来得不多，但地几乎没有，钱却堆得最厚，价格就硬得没有道理。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉用“K型分化”来描述当下的市场：核心区稀缺品与外围高库存板块，走势已经分道扬镳。经济学家任泽平的判断更直接：楼市告别普涨之后，真正保值的只剩20%的城市、20%的板块、20%的房子。

人口是楼市的背景音，从来不是定价器。决定深圳房价的，是三个更沉默的东西：钱留在哪里，地有多少，资源沉淀在什么地方。

还有一个容易被忽略的背景：深圳在2035年国土空间规划里给自己设了人口天花板，常住人口控制在1900万以内。这座城市未来要的，已经不是“更多的人口”，而是“更有购买力的人”。

只看人口增量去买深圳的房子，你大概率会买在宝安、龙岗、龙华，住得舒服，但涨幅未必跑得赢南山福田。只看人口负增长就绕开罗湖盐田，你可能会错过那些“人少了、但底牌还在”的片区。

深圳的房子，早就没有统一答案了。有人用脚投票，有人用钱投票，而房价永远跟着后者走。

来源：【深圳房产在线】公众号综合自楼夫人V、深圳市统计局、罗湖区七普公报、盐田区统计公报、乐有家研究中心、深圳中原研究中心。