陕西
昨日，西安市住建局、市发改委、市资源规划局联合印发《关于开展危旧住房自主更新、原拆原建试点工作的实施方案》，自印发之日起施行，有效期2年。
简单来说，符合条件的老房子，可以由业主自筹资金，原地拆除、重新建设，解决房屋安全隐患和居住功能不完善等问题。
这对于西安部分老旧住宅来说，无疑多了一条改善居住条件的路径。但需要注意，并不是所有老房子都能拆了重建，更不意味着买一套老房子，就能等着拆迁升值。
哪些房子可以申请？
根据《方案》，试点主要面向西安市行政区域内，位于国有土地上、产权清晰、权属合法的住宅，满足以下三个条件之一即可申请。
一是经专业机构鉴定为C级或D级的危房，其中C级为局部危险，D级为整体危险。
二是国有企事业单位破产改制、“三供一业”分离移交等历史遗留的非成套住房。
三是房屋年久失修、安全隐患较大，使用功能不完善、配套设施不齐全，经区县政府认定可以实施自主更新的既有住宅。
已经纳入房屋征收、土地储备计划的，不纳入此次试点范围。
还有一个重要限制：方案不适用于单一个人产权。
个人产权住宅需要在街道办、社区指导下，由更新范围内的业主依法选举成立“自主更新委员会”，统一组织申报和实施。
想要拆了重建，难点在哪里？
对于C级、D级危房及非成套住房，业主表决需要达到《民法典》规定的双重门槛。
参与表决的业主，其专有部分面积和人数占比均须达到三分之二以上；在参与表决的业主中，同意改造的专有部分面积和人数占比均须达到四分之三以上，同时还要有出资意愿。
举个例子，一栋楼有30户，如果全部参与表决，至少需要20户参与，并且同意改造的业主人数和对应专有部分面积，均须达到参与表决部分的四分之三以上。
这意味着，即使大部分业主有改造意愿，也不代表项目一定能够推进。如果个别业主不同意，或者同意后拒绝出资，协商、调解仍无法解决，项目就可能暂时退出储备库。
此外，原拆原建还有三条红线：不增加户数、不改变建筑用途、不突破用地红线。政策明确禁止借自主更新之名变相搞房地产开发。
老房子重建，能增加多少面积？这是很多业主最关心的问题。
对于非成套住宅，在确保安全的前提下，可以完善厨房、卫生间等基本功能，每户厨房面积不大于4㎡，卫生间面积不大于3㎡。
对于成套住宅，每户增加的总建筑面积原则上不超过原建筑面积的10%，并优先满足厨房4㎡、卫生间3㎡的建设标准。
项目还可以根据实际需求增设电梯、公共走廊、无障碍设施等配套空间。超过规定范围增加的建筑面积，则需要依法补缴土地出让金。
对于部分老旧住宅无法满足现行建筑间距、日照、绿地率、停车位等规范的问题，在保障公共安全的前提下，经专家论证，可以按照“优化不恶化”原则，以不低于现状条件为底线进行原拆原建。
资金方面，按照政策，原拆原建以业主自筹为主，政府支持、社会参与。
符合条件的项目可以申请相关政府奖补资金；产权人及其配偶、父母、子女可以按规定提取住房公积金，但提取总额不得超过实际改造费用；金融机构可以探索提供“带押更新”贷款，有条件的项目还可以引入第三方资金。
不过，政府提供政策支持，不等于替业主承担全部改造费用。
项目开工前，业主必须按照约定比例缴纳改造资金，未达到要求的，不得启动工程招标和施工建设。
如果资金缺口无法弥补，项目还可能暂缓实施甚至退出试点库。改造期间，原则上也由业主自行解决过渡居住问题。
这项政策会有什么影响？从市场角度看，真正值得关注的是部分老旧住宅有机会通过原拆原建改善产品力。
主城区一些老房子，地段和生活配套并不差，但由于建筑老化、缺乏电梯、厨卫功能不完善，居住体验与新建住宅存在明显差距。
单纯装修很难解决这些问题，如今符合条件的项目可以尝试原地重建，对于二手房市场而言，原拆原建有望改善部分老宅的居住条件，但很难改变其整体供求关系。
毕竟，政策不增加户数、不改变用途，也不允许借机搞房地产开发，核心还是消除安全隐患、改善居住品质。
因此，也不要简单地把原拆原建理解为老房子的升值机会。房子符合申请条件，不代表项目一定能够落地；具备重建可能，也不等于房价必然上涨。
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