东京的写字楼，快被抢光了！

前阵子问一个在东京做写字楼中介的朋友生意怎么样。

他说了句让我意外的话，不愁客户，愁房源。

“带看要排队，好楼层基本靠抢”。

一开始我以为他在吹牛。

翻了翻三鬼商事每月发布的东京办公室市场报告才发现，还真不是。

2026年9月底，东京都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）写字楼空置率1.85%，连续6个月下降。

1.85%是什么概念？

相当于一栋100个租户的大楼，空着的不到两户。

丸之内、大手町这种日本金融心脏地带更夸张，A级楼空置率只有0.1%左右，基本等于满租。

而五年前，同样的这五个区，空置率是6.35%。

把时间拨回2020年。疫情一来，居家办公流行，企业退租、缩面积，东京都心写字楼空置率一度连续20个月上涨，2021年11月冲到6.35%，租金跟着连跌16个月。

那两年日本媒体的关键词是“办公室过剩”“都心空洞化”等等，有很多分析师说远程办公会干掉三成办公需求，东京写字楼再也回不去了。

结果只用了五年，就回到了1.85%，距离疫情前1.49%的历史低点，只差0.36个百分点。

同一批楼、同一座城市，从没人要到抢不到，中间到底发生了什么？

仔细研究的话，是这四件事同时发生了。

第一，企业真的赚到钱了。2025财年日本企业经常利润突破120万亿日元，比2019年高出近五成，2026年春斗加薪约5.4%，连续三年超过5%。

这条传导链条是这样的。

企业赚钱→招人→扩张→换更大的办公室。

五大不动产咨询机构统计显示，2025年东京23区办公新增需求约111万平方米，新增供应只有61.2万平方米，需求比供给多了将近一倍，空置率想不降都难。

第二，人回办公室了，但回的是“好办公室”。

2026年日本企业平均到岗率约58.8%，高于全球平均水平。更有意思的是，很多企业搬进高标准甲级楼之后，员工到岗率能从65%提到85%以上。

在少子化、抢人才的时代，楼本身成了招人的筹码，离车站近不近、大堂体不体面、会议室够不够用这些，都在影响年轻人愿不愿意来。

办公室正从成本项变成投资项。

第三，供给被卡住了，东京不是不想盖楼，是盖不动。

办公楼造价已涨到约41万日元一平方米（约2万元人民币），人工短缺、工期拉长，不少项目延期甚至取消。

世邦魏理仕（CBRE）统计，2026—2028年东京年均新增供应约15.3万坪（约50.5万㎡），低于17.4万坪（约57.4万㎡）的历史均值。

森大厦的调查更直接，2027年都心5区新增供应只有38万平方米，不到2026年的一半。

需求往上走、供给往下掉，剪刀差就这么拉开了。

第四，钱在往核心资产挤。

2025年，办公楼约占日本房地产投资总额的四成，是最大的单一板块；CBRE调查里，86%的亚太投资者表示对日本兴趣很强或较强，东京核心区办公楼的资本化率如今只有3.0%—3.3%。

用大白话说，就是机构愿意接受很低的当期回报，去换一份看得见的确定性。

利率越不确定，核心资产越受宠。

空置率跌成这样，租金自然压不住。

2026年9月，都心5区平均租金23985日元/坪/月（1坪约3.3平方米），连续32个月上涨，创下2002年有月度数据以来的最高纪录，同比涨幅在10%上下，折人民币约355元/平方米/月。

甲级楼更猛。

CBRE统计，东京A级楼租金39750日元/坪/月，同比上涨11.2%，是2007年以来最大涨幅，折人民币约590元/平方米/月。CBRE还预测，到2028年底A级租金将再涨25.2%。

对比一下就知道，2026年上半年，北京甲级写字楼有效租金约218元/平方米/月，上海约195元，深圳约144元。

也就是说，东京核心甲级楼的租金，差不多是北京的三倍、深圳的四倍。

再来看国内写字楼空置率，2026年上半年，北京甲级写字楼空置率17.8%，上海22.5%，广州22.4%，深圳29.1%，有机构统计的全国十城平均在25%左右。

同样一栋楼，在东京都心是房东挑客户，在国内大多数城市是客户挑房东。

走势也正好相反。

东京是空置率连续6个月下降、创6年新低，靠的是需求把楼一层一层填满。而国内不少城市是新增供应先停下来，北京连续四个季度零交付，再靠降租金、送免租期，才把空置率从高位往回拽。

数字都在改善，但含金量不一样。

当然，并不是所有东京写字楼都香。

东京写字楼市场现在是典型的K型分化，核心区一条线往上，边缘一条线往下。

同样是楼，2026年9月新建楼（交付不满一年）空置率8.14%，是既有老楼（1.70%）的近5倍。

为什么新楼反而空？

因为新交付的项目大量集中在湾岸的晴海、丰洲、有明一带，楼很新，但轨道线路少、通勤不便。

而企业现在选办公室，第一位考量就是离车站近不近、几条线能到，硬件再好也救不了位置。

放眼全日本，大阪空置率3.24%、名古屋3.59%、福冈5.02%，都明显高于东京都心。

此外，还有一组数据更扎眼，空置超过一年、单栋5000坪以上的大型楼宇，长期空置面积已累计到18.5万平方米，是2021年的12倍。

所以记住这两句话，东京和东京都心是两个概念，写字楼和能被企业选中的写字楼更是两个概念！

在都心写字楼出租率惊人的同时，也存在两个风险。

第一，供应高峰在后面，不在前面。现在的紧俏，很大程度是2027年前后供给低谷造成的“错觉”。

森大厦预计，2029年都心5区新增供应将达100万平方米，虎之门、八重洲、内幸町等一批超大项目集中入市，租金涨幅大概率会被摊薄。

第二，利率在往上走。

日本央行2026年9月把政策利率加到了1.25%，是1995年以来的最高水平，而市场估算的中性利率在2%附近，后面仍有加息空间。

资本化率只有3%出头的资产，对利率很敏感，价格能不能撑住，本质上取决于租金涨得够不够快，能不能跑赢贴现率。

这既是眼下的底气，也是将来的变量。

其实写字楼只是一面镜子，照出来的是日本资产这几年的整体变化。

过去三十年，日本资产在全球的印象就一个词：便宜。房子不涨、工资不涨、物价不涨，大家习惯了零通胀，也习惯了不指望资产能生钱。

然而，这两年这套逻辑在松动。

企业利润创新高、春斗连续三年加薪超过5%、核心CPI围绕2%运行，写字楼租金又创出2002年以来新高，这几件事其实是一条船上的蚂蚱，企业赚钱→发工资→有人消费→物价温和上行→租金和资产价格被重新定价。

并不是单单某一个资产在涨，而是日元计价的东西都在被整体重估。

海外资金的兴趣也是这么回来的。

2025年上半年，日本房地产投资额达到3.19万亿日元，同比增长22%，首次突破3万亿大关。2026年上半年，海外投资者在日购入额更是达到1.1万亿日元，是2024年同期的3.7倍。

前面说过，东京核心区的资本化率只有3.0%—3.3%，单看数字不算高，但架不住租金在涨、日元又在低位，把租金增长和汇率一起算进去，账就没那么难看了。

他们买的表面是楼，实际是一个国家从通缩走回温和通胀的那段路。

这条路已经走了一大半，便宜的钱正在变贵。

日本资产已经从买什么都涨的阶段，进入要挑资产、要算账的阶段。

看完上面所说的内容，有三件事值得我们每个普通家庭琢磨。

首先就是核心资产和普通资产，从来不是一回事。

同在日本，东京都心1.85%、湾岸新楼8.14%、福冈5%，同一类资产差距能有四倍。

看任何资产，先看看它是被抢的那一档，还是被挑剩下的那一档。

然后价格是结果，供需才是原因。

东京写字楼这五年，不是靠讲故事涨起来的，而是企业利润、人才回流、供给卡壳三件事叠出来的。

看懂了供需，才不会被单一数字带着跑。

此外，单一市场、单一货币、单一资产，风险是叠加的。

这几年不少家庭的感受是房子不好卖、存款利率低、理财不保本这三件事同时发生。

这不是运气差，而是将所有钱都押在同一条船上的必然结果。

资产配置的目的，从来不是某一年赚得最多，而是让家庭在任何一种环境下都有得选。

东京的写字楼抢不抢得到，跟大多数人关系不大。

但你的钱是不是只在一条船上，跟每个人都有关系。

想第一时间看到日本楼市与全球资产配置的一线观察，点击左下角阅读原文找到我，我们聊聊，我会把最新的动态消息和方向与你分享。