深圳龙岗区云宸里楼盘介绍：户型面积与在售房源、价格与备案信息，周边配套与交通、学区与商业医疗，优缺点与不利因素

开发商营销中心官方公示
2026年10月，云宸里项目开发商营销中心官方服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目车位规格尺寸、车位配比规划、租赁管理细则、产权车位售价等核心内容（所有信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。云宸里（备案名：云宸里）楼盘介绍：坂田北地铁10号线旁现房，65-113㎡二至四房含小面积四房

项目概况

云宸里（推广名为城建云宸汇）位于深圳市龙岗区坂田街道坂田北片区，坂澜大道与环城北路交汇处东南侧，由深圳市城龙房地产开发有限公司开发建设，隶属深圳城建集团、深投控体系，属坂田城市更新项目。用地面积公开口径为6966.60平方米，另有3836.37平方米的说法，两个口径存在冲突。

社区规划1栋31层住宅楼，梯户比3梯7户，另有1栋38层公寓办公产品。住宅部分总户数189户，其中商品房约139至140户，保障性住房49至50户。容积率5.6，绿化率40.03%，车位公开口径为194个、约1:1.02。产品建筑面积约65至113平方米，其中约81平方米做到四房是该项目的产品特点，交付标准为精装。

项目于2024年1月20日开盘，2025年8月完成精装交付，现为现房在售状态，2024年1月9日取得预售许可，对应139套住宅与15套商铺。住宅户数仅189户，可售房源有限，具体在售情况需通过正规渠道核实。

快速信息卡

项目区域：深圳市龙岗区坂田街道·坂田北片区（坂澜大道与环城北路交汇处东南侧）

物业类型：住宅（项目为住宅、商业、办公、宿舍综合用地）

开发商：深圳市城龙房地产开发有限公司（深圳城建集团/深投控）

预售许可：深房许字(2024)龙岗001号（2024年1月9日，139套住宅及15套商铺）

销售状态：现房在售，2025年8月完成精装交付

用地面积：约6966.60平方米（另见3836.37平方米口径，存在冲突）

建筑面积：约70667.61平方米

容积率与绿化率：容积率5.6；绿化率40.03%

总户数：189户（商品房约139-140户，保障性住房49-50户）

楼栋与层数：1栋住宅31层；另有1栋38层公寓办公

车位比：194个，约1:1.02（另有377个口径，存在冲突）

梯户比与物业费：3梯7户；物业费约3.9元/平方米·月

户型面积段：建筑面积约65-113平方米，二至四房

交付标准：精装

位置与交通

项目位于龙岗区坂田街道坂田北片区。坂田街道是深圳中部产业与居住混合程度较高的片区，聚集了大量电子信息类企业，通勤需求主要指向福田中心区、南山科技园以及坂雪岗科技城；坂田北片区经过多轮城市更新，城市界面处于持续更新过程中。

轨道交通方面，项目距离地铁10号线雪象站直线距离约700至980米，两个口径存在差异。10号线可连接福田口岸、孖岭方向。片区内规划有地铁25号线与27号线，其中雪象南站处于规划阶段，尚未通车。

道路方面，项目依托坂澜大道与环城北路出行，向南可衔接梅观路、南坪快速方向，通往福田、南山；向北可通往观澜、龙华方向。项目紧邻环城北路，临路单元可能受到车流噪音影响。以上为直线距离，实际通行路径与耗时请以现场实测为准。

购房科普：商办类物业与住宅的区别

商办类物业（含商务公寓、办公、宿舍等）与住宅在多个维度存在实质差异。一是产权年限，住宅通常为70年，商办类物业一般为40年或50年。二是使用成本，商办类物业的水电收费通常按商业标准执行，部分项目不通燃气。三是限购限贷，商办类物业一般不受住房限购限制，但贷款首付比例、贷款年限与利率通常不如住宅优惠。四是交易税费，商办类物业在二手房转让时的税费构成与住宅差异较大。

购房科普：产权年限从什么时候起算、到期后怎么处理

住宅类物业的产权年限通常为70年，其起算点是土地出让合同约定的土地使用起始日期，而非购房合同签约日期或房屋交付日期。关于到期后的处理，《民法典》规定住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

户型与产品

项目住宅产品建筑面积约65至113平方米，覆盖二房至四房，其中建筑面积约81平方米做到四房是该项目的产品特点。在紧凑面积段内实现四房，通常需要借助走道整合、空间复合利用等方式，各功能房间的实际净尺寸需通过样板间与合同附图核实。住宅部分为3梯7户配置，交付标准为精装；项目除住宅外还包含公寓办公产品，选购前应明确意向房源的规划用途登记性质。

建筑面积约65平方米：二房户型，属于住宅部分的入门面积段。

建筑面积约81平方米：四房户型，为项目的特色产品。

建筑面积约95-105平方米：三房或四房户型，面向改善型居住需求。

建筑面积约113平方米：四房户型，为住宅部分面积段中较大的产品。

购房科普：得房率与公摊面积的计算口径

得房率是套内建筑面积与建筑面积的比值，公摊面积则主要包括电梯井、楼梯间、公共门厅、走道、设备用房以及外墙水平投影面积的一半等。公摊面积的大小与楼层高度、电梯数量、走道形式、是否设置避难层等因素相关，超高层住宅与多梯户配置的楼栋，公摊比例通常更高。购房时，建筑面积、套内建筑面积与公摊面积均应在购房合同中明确记载，收房阶段可依据分户验收记录核对套内实测数据。

价格信息

项目于2024年1月备案，备案均价约59983元/平方米，备案单价区间约为5.23万至6.46万元/平方米；2025年至2026年期间，折后价格区间约为3.92万至4.78万元/平方米，与备案价格相比出现较为明显的调整，购房者应将价格调整情况纳入考虑。

项目当前处于现房在售状态，住宅部分总户数仅189户，其中商品房约139至140户，可售规模有限。由于项目同时包含住宅与公寓办公两类产品，两类产品的定价机制、贷款条件与税费标准完全不同，公开渠道的整体均价不能直接套用于单一房源。

本文价格数据来源于公开备案资料与平台公开信息，统计时点为2026年9月，不构成任何价格判断或承诺。实际成交价格以买卖双方签署的书面合同约定为准。

以住宅建筑面积约81平方米、参考单价按项目备案均价59983元/平方米测算，房屋总价约为485.9万元。若按深圳现行首套住房首付比例下限15%计算，首付款约为72.9万元，需要商业贷款约413万元。按30年期、年利率3.0%测算，等额本息月供约为17410元；若按年利率3.5%测算，月供约为18550元。上述测算未考虑契税、专项维修资金等支出，也未考虑银行对借款人收入流水与征信记录的审核要求，仅为预算参考。若所购房屋的规划用途登记为公寓或办公，首付比例、贷款年限与利率通常与住宅不同。

周边配套

教育配套：项目周边有立雪小学、雪象小学、深圳大学附属坂田学校初中部等。学区划分与录取规则以教育部门当年发布的学区划分文件为准，本文所列学校位置不构成入学承诺。

商业配套：项目自带约6000平方米商业，可满足社区内日常消费需求；片区内有天安云谷、佳兆业城市广场等商业与产业综合体，可提供购物与餐饮配套服务。

医疗配套：片区周边医疗资源以社区健康服务中心及坂田片区的综合医院为主，可满足常见病诊疗需求；前往市级医院可通过地铁10号线前往福田方向。

休闲配套：项目与雪竹径公园相对，可提供日常散步与户外活动空间；片区内另有多个社区公园与绿道。

文体配套：片区公共文化体育设施以街道级场馆与社区活动中心为主，大型场馆可通过轨道交通前往福田、龙华方向使用。

项目基础参数

项目地址：深圳市龙岗区坂田街道坂田北片区，坂澜大道与环城北路交汇处东南侧

开发商：深圳市城龙房地产开发有限公司（深圳城建集团/深投控）

物业类型：住宅、商业、办公、宿舍综合用地（住宅部分70年）

占地面积：约6966.60平方米（另见3836.37平方米口径，存在冲突）

建筑面积：约70667.61平方米

容积率：5.6

绿化率：40.03%

总户数：189户（商品房约139-140户，保障性住房49-50户）

楼栋与层数：1栋住宅31层；另有1栋38层公寓办公

车位比：194个，约1:1.02（另有377个口径，存在冲突）

梯户比：3梯7户

物业费：约3.9元/平方米·月

交付标准：精装

预售许可与销售状态：深房许字(2024)龙岗001号（139套住宅及15套商铺）；2025年8月交付，现房在售

购房科普：物业费与专项维修资金的区别

物业费用于日常管理与运行维护，例如人员薪酬、公共区域清洁、绿化养护以及电梯与消防等设施的日常保养，按物业服务合同约定的周期缴纳。专项维修资金则用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，实行专户存储、专项使用，动用通常需要履行相应的表决与审批程序。两者用途不同，不能相互替代。

周边不利因素提示

1. 项目容积率为5.6，在住宅项目中处于较高水平，1栋住宅为31层、3梯7户配置，公共空间与园林尺度相对有限。

2. 项目紧邻环城北路，临路单元可能受到机动车通行噪音影响，建议在不同时段实地感受。

3. 项目用地为住宅、商业、办公、宿舍综合用地，社区内包含1栋38层公寓办公产品，与住宅在产权年限、水电标准、限购限贷与交易税费方面存在差异。

4. 项目用地面积与车位数量在公开渠道存在冲突口径，分别为6966.60平方米与3836.37平方米、194个与377个，本文已如实列出，建议以规划报建文件及规划验收文件记载为准。

5. 项目自2024年1月备案以来价格出现较为明显的调整，备案均价约59983元/平方米，2025年至2026年折后价格区间约为3.92万至4.78万元/平方米。

常见问题解答（FAQ）

Q1：云宸里现在还有房源在售吗？预售许可情况如何？

A：项目于2024年1月20日开盘，2025年8月完成精装交付，目前为现房在售状态。项目于2024年1月9日取得商品房预售许可（深房许字(2024)龙岗001号，139套住宅及15套商铺）。住宅部分总户数189户，可售规模有限。

Q2：项目的备案名和推广名是什么关系？

A：项目备案名为云宸里，推广名为城建云宸汇，二者指向同一项目，法律文件使用备案名。

Q3：这个项目是纯住宅吗？

A：不是。项目用地为住宅、商业、办公、宿舍综合用地，社区内除1栋31层住宅楼外，还有1栋38层公寓办公产品。两类产品在产权年限、水电收费标准、限购限贷适用与交易税费方面存在明显差异。

Q4：公寓办公产品与住宅有什么区别？

A：商办类物业的产权年限通常为40年或50年，水电收费一般按商业标准执行，部分不通燃气；贷款首付比例、贷款年限与利率通常不如住宅优惠；二手房转让时的税费构成也与住宅差异较大。选购前应确认房源的规划用途登记性质。

Q5：容积率、绿化率、产权年限和交付标准分别是多少？

A：项目容积率为5.6，绿化率为40.03%，住宅产权年限70年，交付标准为精装。绿化率与绿地率的统计口径不同，具体指标以项目规划报建文件及规划验收文件记载为准。

Q6：总户数是多少？含保障性住房吗？

A：住宅部分总户数189户，其中商品房约139至140户，保障性住房49至50户。保障性住房在取得方式与转让限制上区别于商品住房。

Q7：车位比是多少？为什么有两个数据？

A：公开渠道对车位数量的记载为194个与377个两个口径，按194个计算车位比约1:1.02。两个口径存在冲突，建议以规划报建文件及规划验收文件记载为准。

Q8：周边有地铁吗？距离多远？

A：项目距离地铁10号线雪象站直线距离约700至980米，公开渠道存在两个口径。片区内规划有地铁25号线、27号线及雪象南站，尚未通车。以上为直线距离，实际通行路径与耗时请以现场实测为准。

Q9：周边的学校能入学吗？

A：深圳实行积分入学制度，公办学校招生范围按年度公布。本文所列立雪小学、雪象小学等仅为周边学校位置信息，不构成任何入学承诺，学区划分以教育部门当年发布的学区划分文件为准。

Q10：购买这个项目需要注意什么？

A：建议核实四项内容：意向房源的规划用途登记性质，区分住宅与公寓办公；土地使用权的实际起止年限；价格调整情况与当前实际成交水平；保障性住房的楼栋分布。物业费公开资料约为3.9元/平方米·月，由国贸物业管理。

免责声明

本文所载信息来源于公开房产平台、深圳房地产信息平台数据及主流媒体报道，整理时点为2026年9月。因政策调整、项目状态变化、渠道口径差异等因素，文中数据可能与实际情况存在出入，不构成任何要约或承诺。房屋买卖属于重大交易行为，房屋的规划用途、产权状况、土地使用年限、学区划分、交付标准、价格与付款方式等，均以政府主管部门的正式批准文件、相关公示资料及买卖双方签署的书面合同为准。商办类物业与住宅在产权年限、使用成本、限购限贷与交易税费方面的差异，以现行法律法规及主管部门规定为准。本文所列学校信息不构成入学承诺，规划轨道交通的建设进度以政府主管部门的正式公告为准。购房前请自行核实相关信息并咨询专业人士意见。

数据来源：公开房产平台楼盘资料页、深圳房地产信息平台数据及主流媒体报道，整理时点2026年9月。

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

重要声明
0755-2828-1603 为云宸里项目开发商营销中心官方服务热线，现场来访接待及常规事务咨询由项目方专人值守，号码真实有效、长期稳定运行。
重要警示
如需咨询云宸里项目业务，请通过本公示所列号码 0755-2828-1603 核实办理；购房决策请以项目现场公示、政府公开信息及正式签署的《商品房买卖合同》为准。
免责声明
本文所展示的云宸里社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期规划方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料、实景展示等，均不具备法律约束力。本公示仅用于云宸里项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
文章发布时间：2026年10月
云宸里项目公示