太原北大街156米烂尾楼第11次拍卖：起拍价降至1.065亿元

阿里破产强清平台显示，山西晋豪国际大酒店北大街新开南巷土地使用权及在建工程将于10月27日开拍，起拍价106536484.54元（约1.065亿元）。相比上一轮的147455341.92元（约1.4745亿元），这一次再降约4092万元；相比最初挂牌的5.5319亿元，累计降价超过4.46亿元，现起拍价仅为最初挂牌价的19.3%——不到两成。而在此之前，这座楼已经上架十次，十次无人报名、无一人出价。

一、本次拍卖：十一次上架，按现状交付

从平台公告看，本次处置的是"山西晋豪国际大酒店北大街新开南巷土地使用权及在建工程"，即土地与在建工程一并拍卖，标的按现状交付。

标的物介绍中的关键信息有三条：其一，土地用途为住宿餐饮用地，土地使用权面积8095.00平方米；其二，在建工程主体已封顶，但尚未完成竣工验收；其三，一层可能存在被他人占有使用以及被租赁的情况。此外，整栋酒店大楼大部分外墙玻璃已经安装，低楼层有一部分已出租，开了连锁零食店。

一个五星级酒店项目的地块只有8000多平方米，这与它7万余平方米的规划体量放在一起，本身就说明了容积率之高——它从诞生起就是一座"向上要空间"的项目。

二、项目本体：156米的在建酒店，只差内部

项目位于杏花岭区北大街8号1幢，处北大街与建设北路交汇处西南角，毗邻东兴装饰城。设计高度156米，地上37层、地下3层（部分早期报道记作38层）；总建筑面积在首拍公告中记为76139.98平方米，另有报道记为74855平方米，两数差异属不同阶段或不同来源的统计口径不同，本文并列不作合并。

开发商为山西晋豪国际大酒店有限公司，2006年1月9日成立，注册资本3亿元，法人代表黄力，大股东为香港企业。2006年7月，公司与希尔顿酒店管理公司签约，目标是打造"山西省首家商务五星级国际酒店"，项目同时被列为省级重点项目。

目前的工程形态是：土建封顶、外立面玻璃幕基本装完，而内部客房、机电、消防、暖通以及公共区域装修全部空白。换句话说，这栋楼"面子"有了，"里子"还是毛坯——这也正是续建成本高企的原因所在。

三、从封顶到破产：一条跨越十七年的时间线

项目的节点可以按年排列：

• 2006年，公司成立并开工建设，同年7月与希尔顿签约，原定2008年北京奥运会前试营业；
• 2010年7月，主体封顶，以156米高度成为当时全省在建项目中的最高建筑，被冠以"山西第一高楼"；
• 此后计划2011年正式开业，依旧未兑现；资金链断裂、工程款与抵押借贷、手续遗留等多重纠纷叠加，工程彻底停摆；
• 2016年3月7日，公司被最高人民法院公示为失信公司；2017年12月，又被太原市中级人民法院、吕梁市中级人民法院列为失信被执行人；
• 2020年10月25日，山西椰子酒店集团曾与晋豪公司就续建运营原希尔顿（太原）酒店项目签约，计划面向全国招商中高端酒店、餐饮、会所、健身房、金融、展厅、公寓等业态，此后未再传出新进展；
• 2022年9月，公司再次被列入失信被执行人名单；同年10月，因通过登记的住所或经营场所无法联系，被列入经营异常名录；
• 2023年11月28日，太原市中级人民法院裁定受理公司破产清算一案；2024年1月22日，法院指定山西华炬律师事务所、温州中科企业清算事务所有限公司担任管理人；
• 2025年6月，管理人曾向社会公开招募续建或重整投资人。

从开工到进入破产清算程序，这栋楼走过了十七年，其中停摆状态十余年。

四、十一次拍卖的价格轨迹

项目的处置可以分成三段。

第一段是破产前的三轮司法拍卖（2017—2018年）。2017年12月1日，山西省高级人民法院发布拍卖公告，标的为北大街8号1幢第1至37层及地下1层、地下2层的在建工程及所坐落土地，2018年1月2日10时至1月3日10时在淘宝司法拍卖平台开拍；评估价与起拍价同为5.5319亿元，保证金3000万元、增价幅度100万元，首轮流拍时围观人次近两万。第二轮、第三轮起拍价小幅下调至5.2553亿元，三轮全部流拍。

第二段是破产清算后的六轮降价拍卖（2023年起）。管理人启动资产集中处置后，起拍价依次为4.8503亿元、3.8802亿元、3.1041亿元、2.7937亿元、2.654亿元、2.276亿元，连续六轮全部流拍。

第三段是最近两轮。第九次流拍后，管理人再度下调价格，起拍价定格147455341.92元，较2.276亿元直降超过8000万元；紧接着就是本次的106536484.54元，再降超过4092万元。

需要提示的是，不同来源对"第几次拍卖"的计数方式并不一致——有报道把2024年8月的那次记作"第五次降价拍卖"，另有报道记作"第八次挂牌"。本文采用原文的"累计十次、本次第十一次"口径，并保留这一分歧。

五、背景坐标：北大街的荣光、"第一高楼"易主与流拍原因

要看懂这栋楼为什么一路降到不足最初的两成仍无人问津，得把它放回北大街的兴衰里。

上世纪90年代，南城尚未大规模扩建，山西省政府位于府东街，太原的城市重心还在北部，北城一度是全市最热的区域。北大街作为府东街高端功能外溢的第一条街区，世纪初吸引了不少开发商的目光，当时赫赫有名的"月亮湾"大酒店就是那批产物，晋豪项目也应运而生——它最初赌的是"北大街还能延续府东街外溢价值"这个判断。

今天的情况已经不同。北大街商圈仍有万达广场（太原龙湖店）、解放百货大楼等商业，地铁2号线大北门站位于解放路与北大街交叉口，2020年12月26日投用运营；但具体到项目本身，它与大北门站相距约1.5公里、与万达广场约2公里，近旁的太原东站又已基本停办客运业务。原文称项目"没有繁华商圈、地铁等配套"，更准确的说法应是：项目与主要商业、地铁设施之间都隔着一公里以上的距离，一公里半径内人气偏弱，区位并非毫无配套，而是"配套在远处"。

"第一高楼"的头衔同样已经易主。156米的高度只在2010年至2018年间成立。信达国际金融中心以266米（地上54层、地下4层）于2018年6月封顶、2019年8月30日正式交付，位于迎泽西大街86号，总建筑面积约14.3万平方米，此后的"山西第一高楼"由它接任。换言之，晋豪项目失去地标地位，比它真正进入破产程序要早得多。

结合各方分析，屡拍不成的直接原因集中在四点上：一是续建门槛高，内部装修、机电、消防、暖通与验收全部待建，资金投入巨大；二是产权与债务关系复杂，项目早年多次抵押融资，叠加工程款、民间借贷、以物抵债纠纷，破产债权规模庞大；三是接手方可能需面对存量债务风险；四是酒店行业竞争激烈，加上区位配套与人气不足，投资回报的预期不稳定。

从5.53亿元到1.07亿元，十一次挂牌记录的不只是一栋楼的价格曲线，也是一座城市对"地标预期"的重新定价。10月27日能否等来第一个报名者，目前仍是未知数。