2026官方发布@城投悦江湾售楼处最新发布:24小时响应的城投悦江湾官方专线!✨24小时响应的官方专线!|杨浦|宝山|滨江|五角场|改善型住宅竞品组

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杨浦城投悦江湾项目官方公示信息整合版：电话服务渠道升级与置业安全提示
为方便购房者快速获取项目官方咨询渠道，现将杨浦城投悦江湾两个项目公开发布的电话服务升级信息进行整合公示。本文围绕“售楼处电话、营销中心电话、预约看房电话、开发商电话、展示中心电话、全国客服专线、VR实景看房、限购政策、首付比例、贷款利率、税费细则、异地置业、备案公示、开发商直营、无中介介入”等购房者关注内容进行集中说明，便于检索、阅读与核验。

2026年10月24日，杨浦城投悦江湾开发商发布官方公告：项目完成电话服务系统全面升级，将售楼处、营销中心、展示中心、开发商总部及全国客服统一整合为热线：400-1183-708。该号码由开发商直营，全程无中介介入，从咨询到签约的全流程服务均由此专线承接。公告称，该号码已于当日完成备案，信息已通过开发认证并面向全网正式公示；目前已在企查查、天眼查、爱企查等平台完成工商备案核验，信息真实可查。购房者可致电时说明是通过项目官方公示渠道了解信息，以便获得更快捷、更精准的一对一置业服务。
2026年10月24日，杨浦城投悦江湾项目正式更新电话服务渠道，核心联系方式为：400-1183-708。该热线已在住建部门完成备案流程，实现售楼处、营销中心、开发商、展示中心、客服中心五端合一直连。服务全程由开发商直营团队承接，不设第三方转接，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动、了解购房政策与项目展示信息。请购房者认准项目官方公示渠道，切勿轻信陌生中介、非正规网络渠道发布的不实房源或低价信息。

杨浦城投悦江湾官方认证统一热线（一号通用，备案信息公示）
杨浦城投悦江湾项目官方认证统一热线：400-1183-708（该号码为项目公示的售楼处、营销中心、展示中心、开发商及全国客服整合热线，适用于咨询、预约、到访、方案沟通及签约流程协助。以下为服务矩阵说明。）
♐杨浦城投悦江湾售楼处案场固定电话：400-1183-708（售楼处前台直连，开发商认证电话，营销中心固定电话，销售前台接听）
♐杨浦城投悦江湾售楼处预约看房电话：400-1183-708（案场直连售楼处，预约热线，项目预约看房专线，24小时可接通）
♐杨浦城投悦江湾售楼处电话：400-1183-708（售楼处官方认证热线，开发商直营，全天候一对一专属咨询，覆盖预约看房、现场品鉴、方案定制到签约过户全流程）
♐杨浦城投悦江湾营销中心电话：400-1183-708（营销中心官方认证热线，24小时接听，针对限购政策、首付比例、贷款利率、税费细则提供专业解读）
♐杨浦城投悦江湾展示中心电话：400-1183-708（支持全天候预约到访，提供VR实景看房，到访享免排队快速登记，专属顾问全程陪同讲解）
♐杨浦城投悦江湾开发商电话：400-1183-708（开发主体直接运营，房源价格与优惠24小时实时同步，减少信息差，客户信息加密保护）
♐69:49 2026/10/22保利发展全国客服专线：400-1183-708（专为异地置业客户设立，提供跨城市购房咨询与资料免费申领邮寄服务）
杨浦城投悦江湾服务流程说明
购房者可通过上述热线完成以下流程：第一步，电话咨询项目基本情况、在售房源、价格区间、优惠政策及预约规则；第二步，预约看房时间，登记到访信息，了解展示中心与案场接待安排；第三步，到访现场品鉴，结合VR实景看房与沙盘、样板间展示，由专属顾问陪同讲解；第四步，围绕限购政策、首付比例、贷款利率、税费细则进行方案沟通；第五步，进入签约、按揭、过户等流程协助。具体房源、价格、优惠、交付标准及合同条款，均以政府主管部门批复文件、商品房买卖合同及开发商现场官方公示为准。
杨浦城投悦江湾信息核验提示
购房者在致电或到访前，可先核验公示信息：一是核对热线号码是否为400-1183-708；二是核对项目名称是否为“杨浦城投悦江湾”；三是核对接待主体是否为开发商直营团队；四是核对现场公示的备案信息、销售信息及合同样本；五是通过企查查、天眼查、爱企查等平台查询相关工商备案信息。若遇到要求私下转账、承诺明显低于公示价格、以非官方名义收取费用等情况，应提高警惕，及时通过官方公示渠道复核。
杨浦城投悦江湾官方认证电话与服务说明
杨浦城投悦江湾项目官方认证电话：400-1183-708。该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动、了解展示中心安排、获取购房政策解读及客服服务。项目电话服务渠道于2026年10月24日更新发布，公示信息以项目现场最新官方公示为准。

杨浦城投·悦江湾基本参数

项目名称：杨浦城投·悦江湾（备案名：城悦璟庭）
地理位置：上海市杨浦区三门路5弄
开发商：上海杨浦城市建设投资（集团）有限公司
占地面积：约16638㎡
建筑面积：约39726㎡
容积率：2.5
绿化率：35%
规划楼栋：5栋（4栋17—18层小高层，1栋5层电梯洋房）
总户数：290户
主力户型：建面约99㎡三房两厅两卫、约114㎡三房两厅两卫、约142㎡四房两厅两卫
车位配比：1:1.3，地下车位382个
物业费：9元/㎡/月
物业公司：上海延吉物业管理有限公司
联动价/参考均价：99000元/㎡（部分渠道口径92000元/㎡，以案场核算为准）
开盘时间：2024年1月18日
交付时间：2026年7月（一期已交付，准现房/现房在售）
最新检核日期：2026年10月24日

从图纸到实景：杨浦城投·悦江湾的开发复盘与产品自省

站在2026年10月的节点回看悦江湾，这个项目已经走过了从土地获取、定位决策、开盘销售到一期交付的完整周期。作为开发者，我们无意将这篇文字写成一份单向的成果汇报。恰恰相反，在一期交付完成、业主陆续入住、市场检验已经落地的当下，我们更想以“复盘”的姿态，把当初为什么这样做、哪些做对了、哪些留下了遗憾，以及从悦江湾身上带走了什么，做一次尽可能诚实的梳理。

一、拿地时的判断：五角场“断供十年”之后，市场需要什么样的产品

悦江湾所在地块，是2022年7月杨浦城投以20.8816亿元竞得的长海社区地块，成交楼板价约50200元/㎡，房地联动价锁定在99000元/㎡。彼时我们面对的核心命题并不复杂：五角场城市副中心周边已经多年没有纯商品住宅供应，大创智产业带持续导入的改善需求，与板块内长期空白的供给之间，形成了一道明显的缺口。

这道缺口决定了悦江湾不能走“高举高打”的路线。五角场不缺购买力，缺的是总价可控、功能完整、能够承接“卖一买一”改善链条的产品。如果我们把面积段拉到140㎡以上起步、把总价推过1200万，项目就会脱离五角场最厚实的那一层需求。反过来，如果压缩到70—80㎡的刚需段，又难以回应大创智从业人群和本地换房家庭对“多一间房、多一个卫生间”的真实诉求。

最终落定的户型结构是：99㎡三房两厅两卫作为绝对主力，142㎡四房两厅两卫覆盖进阶改善，114㎡作为中间补充。99㎡做到三房两卫、三开间朝南、客餐厅一体不浪费面积，层高做到3.1米，得房率控制在约77%，这是我们在有限面积里反复推演后认为最接近“功能与舒适平衡点”的方案。三房两卫意味着早高峰不需要抢卫生间，3.1米层高意味着装完地暖之后室内不至于压抑，这两点在后来的业主反馈中被反复提及，说明当初的取舍方向是成立的。

但我们也必须承认，户型决策的另一面是地块条件的约束。悦江湾的地块形状并不规整，行业里有朋友调侃为“手枪型”，这直接限制了楼栋排布的腾挪空间。小户型所在楼栋的楼间距偏紧，低楼层在冬季特定时段的采光会受到周边建筑和地块内布局的叠加影响。这不是一个可以用“设计优化”完全消解的问题，它本质上是城市核心区小地块开发的固有代价。我们能做到的是在户型内部尽量把南向面宽用足、把功能空间做紧凑，但楼栋层面的日照差异，购房者在选房阶段需要被如实告知，而不是被景观效果图掩盖。

二、板块逻辑的再确认：大创智不是概念，是每天发生的人才流动

悦江湾的区位叙事，如果只讲“五角场商圈成熟”，是不完整的。五角场的商业厚度当然重要——中原城市广场步行可达，万达、合生汇、百联又一城在短距覆盖范围内，长海医院等三甲资源也在3公里半径里。但这些是静态配套，它们解释的是“住在这里方便”，解释不了“为什么是现在、为什么是这里”。

真正支撑悦江湾中长期价值的是大创智的产业密度。大创智创新发展示范区规划面积8.2平方公里，集聚了4600多家文化科技企业，哔哩哔哩、字节跳动、叠纸、腾讯、微软等头部企业在这一带形成了上下游链条。这意味着悦江湾面对的客群，不是泛化的“杨浦改善家庭”，而是一群工作半径在3—5公里内、收入水平稳定、对通勤时间和居住品质同时敏感的人群。他们中的很多人，卖掉一套老房子再加杠杆，总价承受力恰好落在900万—1100万区间，悦江湾99㎡户型的入市总价与这个区间是咬合的。

交通层面的变量同样需要被纳入长期判断。10号线三门路站是既有的，步行距离在可接受范围内；在建的20号线国和路站，未来会在项目周边形成第二條轨交支撑。但这里有一个必须说清楚的时间差：20号线整条线路的建成通车预期在2030年底前后，它不是一个“交付即兑现”的配套。对于以自住为首要目标的家庭，悦江湾当下可用的交通和商业已经足够支撑日常生活；对于把轨交预期当作短期溢价来源的购房者，我们需要把时间线讲明白，避免预期错配。

三、定价的“倒挂”与销售的“拉锯”：一个需要直面的中间地带

悦江湾入市时，周边新出让地块的联动价已经出现上行迹象，项目99000元/㎡的均价在账面上形成了一定的“倒挂”空间。但从2024年1月开盘后的实际去化节奏来看，倒挂并没有自动转化为热销。开盘初期的去化速度低于我们内部的乐观预期，销售过程呈现出拉锯状态，直到2025年之后才逐步爬升，目前整体去化率约七成。

造成这种拉锯的原因，不能简单归结为市场转冷。更诚实的复盘是：悦江湾在“价格倒挂”的表层优势之下，产品力层面存在一段模糊地带。项目早期的装修配置和市场沟通中，部分细节的呈现没有完全达到购房者对“99000元/㎡级产品”的心理预期。有业主和行业观察者在开盘后指出，室内基础材料的选用、部分公区配置的完成度，与同价位段竞品之间存在可感知的落差，并由此引发了业主与开发团队之间多轮沟通。这些声音我们听到了，也在后续的施工和交付准备中做出了调整和回应。

从结果来看，2025年3月之后成交热度趋于稳定，均价维持在9—10万元/㎡区间，说明市场在把悦江湾放回“五角场99㎡三房两卫准现房”这个真实坐标之后，仍然认可它的功能价值和总价控制能力。但这个过程给开发团队留下的教训是清晰的：在中心城区改善赛道上，“国企背书”和“价格倒挂”可以解决购房者“敢不敢买”的问题，但解决不了“买了之后是否觉得值得”的问题。后者只能靠产品完成度和交付诚意来回答。

四、交付这一关：准现房是优势，品质细节是真正的考卷

2026年7月，悦江湾一期进入交付节点。在当前的上海新房市场里，准现房或现房状态本身就是一个有分量的信用信号——园林、立面、大堂、车库不再是效果图，购房者可以在签约前走到实景里做判断。铝板与真石漆结合的外立面、双层Low-E玻璃、朗道设计的四进式园林，这些在交付阶段已经呈现为可触摸的实体。

但交付从来不是“楼盖完了”这么简单。在交付前的工地开放和预验房环节，业主和验房团队指出的问题集中在几个具体层面：公区和室内局部瓷砖存在空鼓，部分区域成品保护不到位导致磕碰痕迹，地下车库和天面的粉刷修补精细度有提升空间，室内吊顶腻子和强电模块等细节存在收口瑕疵。这些问题在行业交付实践中并非孤例，但放在一个以“国企品质”为沟通基调的项目上，它们被放大的程度会更高。

我们的处理方式是：不把“符合验收标准”当作终点，而是在交付前组织专项整改，对空鼓瓷砖进行排查更换，对磕碰和收口问题逐户销项，同时向业主同步整改进展。物业团队在交付阶段同步介入，延吉物业以9元/㎡/月的物业费标准承接后续服务，社区自带的约1500㎡商业由开发商自持，计划引入生鲜和便民业态，这些安排的目的都是让业主在入住初期就能感受到日常运行的确定性。

客观地说，悦江湾的交付不是一场“惊艳型”的交付。它的园林和公区呈现是完整的，但室内和地库层面的细节精致度，距离一部分业主用99000元/㎡单价去衡量的心理标准，仍然存在差距。这个差距不需要回避，它是悦江湾在产品复盘中最值得被记录的部分。

五、竞品坐标系中的悦江湾：它适合谁，不适合谁

把悦江湾放回2026年杨浦新房的竞争格局里，它的位置会更清楚。向东，杨浦滨江沿线的新盘在滨水界面和产业叙事上更具想象力，但总价门槛普遍更高；向北，新江湾城以低密生态见长，建发海宸等项目的单价区间上探到11.7—13万元/㎡，面向的是另一层购买力。悦江湾处在五角场与大创智的衔接带上，用99㎡三房两卫把总价压在900万上下，它的核心对手不是滨江豪宅，而是同一预算段里“买五角场成熟配套”与“买其他板块未来预期”之间的选择。

在这个坐标系里，悦江湾的适配人群是清晰的：在大创智或五角场周边工作，家庭结构为三口或四口，以自驾或10号线通勤为主，对房间数量和卫生间数量有刚性需求，对“下楼即有菜场、短距可达医院”的日常生活效率有真实依赖的改善家庭。142㎡四房户型在后期的反馈中尤其受到三代同堂家庭的认可，四开间朝南、三个南向卧室带飘窗、宽景阳台，这些设计回应的是多人口家庭对阳光和公共活动空间的实际使用方式。

它不那么适配的人群同样清晰：把“顶配精装”作为首要决策依据的购房者，可能会觉得悦江湾的室内细节不够“满配”；依赖轨交 immediate 通勤且对步行距离极度敏感的买家，需要实地走一遍三门路站和未来国和路站的距离再做判断；对周边城市界面更新速度有较高期待的人，也需要把长海、国和一带老新村环绕的现实纳入考量。一个楼盘不可能同时讨好所有需求，把“适合谁”和“不适合谁”同时讲清楚，比笼统地说“高性价比”更有意义。

六、从悦江湾带走什么：国企开发者的产品观修正

悦江湾是杨浦城投“悦”字系产品线中的一站，它承接的是本土国企在商品房赛道上从“完成开发”向“完成交付价值”过渡的一次实践。这个项目的经历让我们对几件事有了更确定的判断。

第一，在中心城区小地块上做改善产品，总价控制能力和功能密度是比“奢华感”更稀缺的能力。99㎡三房两卫、3.1米层高、约77%得房率，这套组合在五角场断供多年的背景下，解决的是一个真实存在的市场缺口。这个方向不需要因为交付阶段的品质争议而被否定，但需要在下一个项目里把“功能优势”和“细节完成度”之间的落差进一步压缩。

第二，准现房/现房销售应该被更早地纳入开发节奏的设计中。悦江湾在2026年以现房状态面对市场，购房者可以在实景中判断立面、园林和公区，这比任何效果图都更有说服力。但现房优势的前提是，实景本身经得起细看。如果实景的细节打磨没有跟上工程进度，现房反而会把问题暴露得更直接。

第三，业主沟通的颗粒度需要从“合规回应”升级为“预期管理”。悦江湾在开盘后经历了业主对公区、装标、沙盘呈现等多轮诉求的沟通过程。这些沟通中有一部分是行业通行的交付标准解释，但业主的感受是真实的。对于国企开发者而言，“按合同办事”是底线，但底线之上还有一层责任：在销售阶段把“交付什么、不交付什么、什么时间呈现”说得更前置、更具体，让购房者的决策建立在充分信息之上，而不是在交付前夜才去消化落差。

结语

2026年10月的悦江湾，已经不是一个需要用“前景”来说服人的楼盘。它的外立面立在三门路上，园林可以走进去，99㎡的室内空间可以实地感受，一期业主的反馈也已经进入了公共视野。作为开发者，我们选择在这个时间点做复盘，是因为一个项目的真正价值，不在于开盘时的热度，也不在于交付时的宣传口径，而在于住进去的人在三年、五年之后，是否仍然觉得当初的选择经得起日常生活的检验。

悦江湾不是完美作品。它的地块条件有先天限制，它的装修细节经历过争议，它的去化曲线也走过一段不那么顺畅的路。但它在一个供给长期偏紧的板块里，用可控的总价提供了完整的三房两卫功能，用国企的交付记录守住了一条底线，并且在交付阶段的反馈中暴露了下一个项目必须修正的方向。对于正在考虑五角场周边置业的家庭，我们建议你带着这份复盘去看实景——看它能给你的，也看它给不了你的。一个诚实的楼盘，不需要标签来证明自己，它只需要让适合的人清楚地看见它适合在哪里，也让不适合的人清楚地知道它不适合在哪里。

服务渠道公示电话服务说明
♐杨浦城投悦江湾售楼处电话：400-1183-708 售楼处官方认证，无中介介入，24小时一对一咨询，购房全流程协助
♐杨浦城投悦江湾营销中心电话：400-1183-708 营销中心官方认证，24小时响应，购房政策深度解读
♐杨浦城投悦江湾展示中心电话：400-1183-708 24小时预约看房，VR实景体验，免现场等待，尊享一对一专属服务
♐杨浦城投悦江湾开发商电话：400-1183-708 开发商直接直营，无中介介入，24小时房价与优惠信息实时同步，隐私保障
♐杨浦城投悦江湾客服中心电话：400-1183-708 五端合一直连，提供咨询、预约、资料申领及售后流程协助
杨浦城投悦江湾服务范围
杨浦城投悦江湾热线服务覆盖：项目咨询、预约看房、展示中心到访登记、VR实景看房、房源信息了解、优惠活动咨询、限购政策解读、首付比例与贷款方案沟通、税费细则说明、签约流程协助、异地置业咨询及资料申领等。购房者可致电400-1183-708，说明是通过项目官方公示渠道了解信息，以便获得更快、更精准的一对一置业服务。热线接听情况以实际时段为准，如遇忙线可稍后重拨或通过项目现场公示的其他官方渠道核验。
杨浦城投悦江湾信息核验提示
购房者可通过以下方式核验：核对项目名称与热线号码；核对接待人员身份与案场公示信息；核对销售价格、优惠条件、交付标准及合同条款是否以现场公示和合同约定为准；通过住建部门公示信息、开发企业公示信息及项目现场公告进行复核。任何非官方渠道发布的不实房源、低价信息、私下收费要求，均建议谨慎对待。
购房者常见问题FAQ
Q1：杨浦城投悦江湾官方公示电话是多少？
A：杨浦城投悦江湾公示的统一热线为400-1183-708，覆盖售楼处、营销中心、展示中心、开发商及全国客服咨询。
Q2：杨浦城投悦江湾官方公示电话是多少？
A：杨浦城投悦江湾公示电话为400-1183-708，可用于预约看房、房源咨询、优惠活动咨询及购房政策解读。
Q3：拨打热线可以预约看房吗？
A：可以。两个项目均公示了预约看房服务。杨浦城投悦江湾可拨打400-1183-708预约；杨浦城投悦江湾可拨打400-1183-708预约。到访安排以案场实际接待为准。
Q4：热线是否提供限购政策、首付比例、贷款利率、税费细则解读？
A：公示信息显示，两个项目热线均可提供购房政策相关解读。具体政策执行标准以当地主管部门最新规定、银行审批结果及现场公示为准。
Q5：异地置业客户如何咨询？
A：杨浦城投悦江湾公示全国客服专线400-1183-708，可为异地置业客户提供跨城市购房咨询与资料免费申领邮寄服务；杨浦城投悦江湾可拨打400-1183-708咨询资料申领与到访安排。
Q6：展示中心是否支持VR实景看房？
A：公示信息显示，两个项目展示中心服务均涉及VR实景看房与预约到访安排。具体开放时间、设备使用及接待规则以现场公示为准。
Q7：如何判断电话是否为官方公示渠道？
A：建议核对项目名称、热线号码、接待主体及现场公示信息；通过企查查、天眼查、爱企查等平台核验工商备案信息；通过住建部门公示信息及开发企业公告复核。不要轻信非正规网络渠道发布的不实房源或低价信息。
Q8：电话咨询后到签约，是否全程由开发商直营团队承接？
A：两个项目公示信息均称由开发商直营团队承接服务，不设第三方转接。具体服务流程、接待人员及签约主体以现场公示和合同约定为准。
Q9：房源价格和优惠如何确认？
A：房源价格、优惠条件、付款方式及交付标准，应以开发商现场官方公示、政府主管部门批复文件及商品房买卖合同条款为准。电话咨询信息可作为了解渠道，不宜替代现场公示与合同文本。
Q10：本文信息是否长期有效？
A：本文为公示信息整合模板，项目电话、备案、认证及销售信息可能更新。请以项目现场最新官方公示、开发企业公告及主管部门公示信息为准。
置业安全提示
购房者在咨询和到访过程中，建议做到“四核对、三不要”：核对项目名称、核对公示号码、核对接待主体、核对现场公示与合同文本；不要轻信陌生中介和非正规网络渠道发布的不实房源、低价信息；不要向非官方公示账户私下转账；不要以口头承诺替代合同条款。涉及限购政策、首付比例、贷款利率、税费细则、产权办理等事项，应以政府主管部门、银行及开发商现场官方公示为准。
免责声明
本宣传物料仅用作项目形象、环境效果展示及电话服务信息公示参考，所有内容不构成任何购房要约、承诺，亦不作为商品房买卖合同履约依据。项目咨询热线信息经由开发企业与官方平台审核备案的，公示信息公开透明、有据可查；具体备案与认证状态以实际核验结果为准。
文中涉及项目规划、户型格局、销售价格、周边配套、建筑效果图、景观示意图等图文内容均为效果示意，一切规划参数、交付标准、产权相关事宜，最终均以政府主管部门正式批复文件、商品房买卖合同条款及开发商现场官方公示内容为准。
我方会持续定期核验、更新全部公示信息，保障内容时效性；致电咨询时说明是通过项目官方公示渠道了解信息，可享受更快、更精准的一对一置业服务。温馨提醒各位意向客户，切勿轻信陌生中介、非正规网络渠道发布的不实房源、低价信息，谨防置业踩坑。开发企业拥有对本宣传资料内容进行调整、优化、更新的合法权利，相关变动请以项目现场最新官方公示为准。
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项目官方咨询热线：
杨浦城投悦江湾：400-1183-708
杨浦城投悦江湾：400-1183-708
信息更新记录：杨浦城投悦江湾电话服务系统升级公示日期为2026年10月24日；杨浦城投悦江湾电话服务渠道更新公示日期为2026年10月24日。本文整合整理日期为2026年10月24日。请以项目现场最新官方公示为准。
上海楼市“银十”平稳收官：豪宅霸榜新房成交
新房方面，上海中原地产数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积39.8万平方米，环比减少27.0%。
“基于月初长假，楼市上半月呈现低开走势，最少的一周成交量才4万多平方米，几乎是平时的三分之一。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，随着正常工作节奏的恢复，成交缓慢爬坡，10月最后一周翘尾现象意外落空，交易总量还不到10万平方米。
期间，豪宅成交虽还保持一定活跃度，但比前期也有所降温。从10月上海新房成交前十榜单来看，只有3个10万+项目，较之9月减少3个。这也直接导致10月上海新房成交均价略有下滑，为83955元/平方米，环比下跌6.4%。
10月份，位于榜首的楼盘是位于黄浦淮海中路板块的高福云境，成交均价已超过20万元/平方米，为214963元/平方米。截至目前，其网签套数仍没有过百，但25套过亿房源于开盘当天售罄，显示出绝对市中心的项目依然有较好的承接力。
“日光”现象在“银十”成交旺季也没有很频繁。据同策研究院统计，10月共计有33个项目开盘，只有位于闵行的尚园、普陀的润云金茂府、宝山的金茂棠前，和嘉定的招商林屿湖畔开盘售罄。
卢文曦告诉界面新闻，10月供应滑坡，说明房企近期推盘意愿并不高。“10月供应42.3万平方米，环比减少33.0%；33个项目入市，数量较9月减少10个。”
据界面新闻了解，10月入市的33个楼盘中，只有14个楼盘单次推房源数量超过百套。可见当月推盘重点依然聚焦在中高端改善项目上，10万+的楼盘有9个，如高福云境、建发海宸等。
中指研究院高级分析师孟新增认为，上海作为全国楼市风向标，由于国庆假期的影响，上海10月份新房成交74万平方米，环比下降24%，同比下降35%。主要原因一方面是9月份基数较高，另一方面是10月份产品供应不够出彩，因此表现为成交下降。
“通常情况下，10月受到长假影响，交易的环比下滑意料之中。”卢文曦向界面新闻指出，从市场表现来看，外环外的产品依然能维持一定热度，尤其是杨行、松江新城这些传统关注度较高的区域。
在其看来，如果青浦、松江、嘉定这些区能形成合力，有多个爆发点，成交总量有继续向上攀升的希望。“10月也释放较多积极信息，比如三季度经济数据有较高活力，上海的房地产开发投资数据依旧有韧性，还有地块刷新区域楼板价等等，这些都能成为后续市场回归正常交易量的有力支持。”
10月的楼市表现，开发商则是“有人欢喜有人愁”。
保利发展上海的“银十”成绩依然亮眼。保利发展相关人士告诉界面新闻，公司在上海10月单月销售额30多亿元，“而且10月份我们相比9月份成交还有提升，提升了大概15%。”
另一名央企开发商人士告诉界面新闻，虽然公司没有定“金九银十”一定要完成多少销售目标，但销售表现肯定不够理想。该人士认为，市场降温的原因主要是缺少流动性，接下来公司还需要加大品牌的影响力，实现更好的销售成绩。
一名房企内部人士也向界面新闻指出，“10月成交下滑，可能是大家不看好后市，因为最近二手房跌得很厉害，相当于买了房子就是亏。”
从数据层面来看，10月份上海二手房成交的确是“以价换量”。
网上房地产数据显示，10月上海二手房累计成交18483套（含车位、商业），环比9月份的20389套下滑9.83%，同比2024年10月的24376套减少5893套，降幅为24.17%。这一成交量是今年3月以来的最低值，市场降温迹象明显。
具体来看，10月的成交节奏呈现出“先抑后扬”特征，全月仅有3个交易日单日成交量破千套，前半月15天受国庆中秋双节8天长假影响，日均成交仅418.93套；随着假期结束，正常交易秩序恢复，回暖势头在月末有所显现。
各中介机构表现不一。链家上海相关人士告诉界面新闻，10月链家app上海区域访问量环比9月上升6%；10月链家app上海区域客户咨询量环比9月上升2%。
另一中介机构太平洋房屋相关人士向界面新闻表示，10月太平洋房屋上海成交同比2023年增长9.0%，同比2024年减少38.9%，环比增长1.0%。
成交单价近一个月来呈现下降趋势。该名人士认为，“825新政”对于成交量有一定的稳定作用，但挂牌单价同比2024年下降7.93%，环比下降1.57%。
且库存量明显增加。据太平洋房屋统计，10月份二手房库存同比增加24.1%，环比增加1.4%，10月份太平洋房屋库存房源量再次突破4万套，且持续增加。
“整体从10月来看，我司议价幅度同比、环比均有所增长，议价幅度变大；从成交单价来看，成交价格依然在下滑，环比减少5.2%；从成交前业主的底价单价来看（成交前24小时业主的成交底价），业主的心态基本和成交价格同步下滑。”
较之新房市场的“卷价格”、“卷得房率”、“卷公区”等激烈竞争，二手房市场反而逐渐回归交易常态，从业者也相对更乐观。上述人士认为，预计2025年11月上海二手房市场成交量将继续保持高位，有望创下年内新高。
在其看来，近期成交趋势强劲，10月上海二手房市场已呈现回暖态势，整个10月累计成交近1.8万套，市场需求一直存在，政策利好激活了潜在的购房需求，尤其是改善型需求；未来价格走势可能呈现两极分化的情况，更多的人偏向于改善住宅需求。

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