辽宁
苗野丨发自上海
10月21日，上海普陀内环旁的苏河晏结束认购。这个均价约10.04万元/平方米的项目，用84套房源收获了超440组认购，平均约5组客户争抢一套房，认购率约534%，今年浦西第一个触发积分摇号的项目就此落定。
这不是一个孤立的“热盘”故事。几乎同一时间轴上，浦东后滩均价16.33万元/平方米的沄启滨江认购首日收获超50组，徐汇滨江均价约13.9万元/平方米的招商·上中隐翠二批次首日收获超70组，保利虹桥和颂璟园与安澜上海也相继开启认购。
从内环到滨江，从千万级改善到高端豪宅产品，上海楼市正在用一组密集的认购数据，完成一场蓄势已久的“抢跑”。
“抢跑”的底气，三天前刚刚被国家统计局的数据盖了章。
10月19日发布的9月70城房价数据显示，上海新房价格环比上涨0.2%，同比上涨2.8%；二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨0.8%。
0.8%这个数字放在全国盘面里看，份量截然不同。在四个一线城市中，北京、广州、深圳二手房同比分别下降2.5%、2.9%和1.5%，唯有上海由跌转涨。这是2023年7月以来，上海二手房价格首次实现同比正增长，间隔了整整38个月。
价格企稳的背后，成交量给出了更扎实的支撑。上海网上房地产数据显示，9月上海二手房网签成交23581套，同比增长15%，创近六年同期新高。自今年3月起，上海二手房成交量已连续7个月站稳2.3万套以上。截至9月末，全年累计网签约21.7万套，同比增长14.43%。
太平洋房屋的数据进一步显示，上海二手房议价空间从年初的5%～7%收窄至近期的2%～3%，业主抛售意愿在下降，优质房源去化在提速。
正是在这样的价格与成交基底之上，新房的“抢跑”才显得有迹可循。
苏河晏534%认购率之所以受到关注，在于其位于内环，是2025年以来上海新盘最高认购纪录。84套的推盘量对应440余组认购，属于典型的“小批次试探”，更多体现的是局部供给收敛下的稀缺性溢价，而非全局性短缺。
截至2026年9月，上海内环内已上市的纯商品住宅新盘超25个，平均认购率约75%，只有5个项目认购率超过150%。
市场人士认为，苏河晏的操盘方在底价拿地后，将备案价压在10万元/平方米区间，是用价格换流速，用流速换确定性。首开仅推出84套房源，供给端的克制既制造了稀缺预期，也将认购数据的杠杆效应放大到了极致。
招商·上中隐翠则提供了另一个观察切面。首批62套房源开盘25分钟售罄，二批次推出99套，均价13.9万元/平方米，首日即收获超70组认购。徐汇滨江的价格门槛并不低，从首批“日光”到二批次无缝衔接的推盘节奏本身就在传递信号：开发商在抢窗口，购房者也在抢窗口。
视线向外，保利虹桥和颂璟园首开108套房源1小时清盘，成为青浦重固板块首个触发积分制的项目。上海外环外，均价不到4万元/平方米，入围分仅51.3，同样触发积分摇号。市场普遍预计保利虹桥和颂璟园二批次大概率仍将触发积分。
对比苏河晏534%的认购率，一个用内环旁的价格断层筛选高分买家，一个用外环外的产品代际与成本空间点燃刚需和首改的入场意愿。
在采访中，房企给出的反馈很务实，能按既有规则入市的，加速出货；赶不上窗口期的，把节点往后顺延，“少量多批、无缝衔接”成为过渡期内锁定去化率的理性选择。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，今年“沪七条”“沪八条”接续落地，和市场节奏形成呼应，叠加旧改、政府收购二手房发放房票等配套举措推进，让“卖旧买新”的置换链条更为通畅，触发积分、“日光”盘现象增加。随着新盘投放节奏加快，“银十”行情有望落地。
同策研究院联席院长宋红卫认为，现房销售细则落地后，交房确定性提升、开发量收缩，部分需求因此加快了入市节奏。
市场人士认为，从苏河晏534%的认购率，到9月上海二手房价格同比转正，再到多个核心项目认购首日升温，说明上海楼市的市场预期较此前有所修复，但修复仍是结构性的。房企在跑制度窗口，赶在现房销售全面铺开前锁定回款；置换家庭在跑政策窗口，趁补贴仍在、首付门槛仍低完成卖旧买新；市场则在跑一个从“以价换量”到“量价企稳”的拐点确认期。这轮行情能否延续，仍取决于后续供应节奏、价格预期与居民收入预期的匹配程度。
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