世茂东涌酒店27亿港元卖出：一场缩水六成的“银主盘”交易

观点网 这是一笔世茂失去主动权的交易。

10月22日，世茂集团一纸公告，为香港东涌两家酒店的漫长出售画上句号：世茂集团间接全资附属公司铭阳有限公司，由接管人担任代理人，与Oceanfront Hong Kong Limited订立买卖协议，以27亿港元出售香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店，以及相关酒店业务，预计2026年底前交割。

然而，这确是一笔卖方并不真正拥有处置权的交易。

世茂在公告中措辞是“接管人已知会董事会”，而非“公司出售”。措辞的差别，是这家出险房企当下处境最真实的注脚。

27亿港元用于“债款”，没能“回血”。资产被接管人强制处置，27亿港元成交价会用于偿还银团贷款，世茂并拿不到现金净额。

值得关注的是，该资产曾于2023年由世茂委托代理以65亿港元叫价放售，此后报价下调至45亿港元仍未能成交；贷款违约后由债权方接管，转为“银主盘”再向全球招标。

三年多时间里，这组资产走完了从核心现金流资产到被债权方处置的全过程。

缩水六成的价格

资料显示，该综合体于2020年开业，按客房数量计算，是香港第二大酒店。物业为一间由万豪所营运的双品牌酒店，据悉将连同基座商场“湾景荟T Bay”一并出售，总建筑面积约61万平方呎，共有1219间客房。

两个酒店品牌各有定位，世茂喜来登酒店为高端五星级酒店，共有218间客房，而福朋喜来登酒店共有1001间客房，主要吸纳经济型顾客。

香港东涌这两家酒店，不是没有过好价钱的时候。

2023年3月，世茂集团曾委托仲量联行将东涌喜来登与福朋喜来登整体挂牌，对外指导价为65亿港元。

彼时，市场尚处后疫情后修复的预期之中，世茂集团希望用这两个核心资产换回流动性。然而，这个价格并没有成交，随后报价被下调至45亿港元，几乎与项目对应银团贷款本金持平，却依然没有等来合适买家。

两轮主动求售落空之后，债权方不再等待。

2026年6月1日，汇丰牵头的银团依据债权证与抵押协议，委任Alix Partners为接管人，世茂集团派驻的物业管理团队全部退出。

6月下旬，第一太平戴维斯对外启动全球招标，市场对成交价的预期落在30亿港元上下。

此次出售最终落槌在27亿港元，相较三年半前65亿港元初始要价，已缩水接近六成；即便对照45亿港元的银团贷款本金，也有着明显缺口。

接管人对外称“竞标过程非常激烈”，但激烈的竞价并没有改变成交价低于债权本金的现实。在“银主盘”逻辑里，价格不由原业主的账面成本决定，而由债权方收回资金的紧迫程度决定。

这张谈判桌上，早已没有了世茂集团的席位。

卖了“现金奶牛”却拿不到现金

此次以酒店成交价27亿港元计算，平均每间客房价值约221.5万港元，成交呎价仅约4426港元。值得关注的是，负责放售事宜的第一太平戴维斯早前指出，该项目每呎建筑成本高达约1万港元，意味着这一价格属于“腰斩价”，大幅折价超过55%。

这组酒店本身并非不良资产。

作为世茂集团在香港最稳定的现金流资产之一，这两家酒店每年贡献着数亿元运营收入，曾是世茂境外债务偿付的重要支撑。

2025年，喜来登与福朋喜来登给世茂集团带来合计接近5亿元运营收入，同比仍在增长。但运营层面的稳定现金流，在45亿港元的抵押贷款面前显然是杯水车薪。

折价六成的价格，资产终于有买家接手，但这27亿港元成交价，却缓解不了世茂集团的流动性压力。

公告显示，出售完成后的所得款项净额将由接管人用作部分偿还日期为2020年7月27日的银团贷款协议项下的未偿还债务，不预期有任何现金净额流入公司指定账户。

换言之，27亿港元在世茂集团报表上完成的是一次债务核销动作。对世茂而言，失去了一块能够持续造血的境外资产，处置所得也将优先用于偿还银团贷款本息，集团层面并无法获得额外现金流补充。

目前，世茂集团仍面临着巨大的偿债压力。

中期报告显示，截至2026年六月末，世茂集团借贷总额1761.43亿元，较2025年末减少61.23亿元，未来十二个月内到期的债务约1114亿元。

与此同时，世茂集团手头现金及银行结余约108亿元，扣除受限制现金和预售监管资金之后，能自由动用的现金寥寥无几。

近年来，世茂集团不断通过出售资产换取流动性。比如2026年3月，以2.53亿港元出售金钟力宝中心全层，持货13年，账面亏损约五成；同年4月，传出将中环中心6层写字楼以超25亿港元售予星展银行，较购入价贬值约48%。

此外，世茂集团近期面临着国通信托向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及约24.98亿元判决债务，香港高等法院已受理该起清盘呈请，并敲定首次聆讯日期为2026年11月11日。

世茂集团表示，将积极采取全部合法法律措施，坚决反对本次清盘呈请，同时会持续推进债务重组工作，尽力保障公司正常运营及全体股东、债权人的合法权益。

公开信息显示，该笔债务为世茂集团过往信托融资相关遗留欠款，未能按期履行法院判决还款义务，债权人国通信托遂通过香港司法渠道提请清盘，以此追索债权。

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