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天河的改善豪宅市场，从来不缺 CBD 超高层，但能同时拥有主城地段、大片原生林海、已开学九年名校、实景现房板楼的项目，寥寥无几。

缦云广州（备案名：缦云花园），合生创展高端缦系代表作，坐落天河国际生态区（原世界大观地块），也是天河东目前体量最大、兑现度最高的半山纯改善大盘。和珠江新城主打地标资产的超高层不一样，缦云广州从规划之初，目标客群就是长期自住的高阶家庭，把教育确定性、居住静谧感、社区圈层、实景兑现放在第一位。

如今官方售楼处全面开放，一房一价备案公示，园林、会所、学校、样板间全部实景开放，是 2026 年天河终改市场不可绕过的标杆红盘。

一、区位深度解读：天河芯，离繁华不远，离自然很近

天河国际生态区，是天河重点保留的生态居住板块，紧邻奥体新城，属于天河东部价值高地，串联珠江新城、金融城、琶洲、科学城四大核心 CBD。

道路交通是项目一大优势，临近悦景路、大观路，快速接驳广园快速、华南快速、环城高速。平峰时段自驾约 12 分钟抵达金融城、15 分钟直达珠江新城、15 分钟通达琶洲，10 分钟到科学城，不管是金融、科创、企业高管通勤都十分友好搜狐焦点。

轨道交通：距离 21 号线大观南路站直线约 1.2km，步行约 15 分钟，骑行 5 分钟可直达；21 号线快线 3 站到员村换乘 5 号线，通达全城。板块还有规划 19 号线，未来轨道能级进一步提升（以官方批复为准）。片区公交配套完善，多条线路接驳地铁与奥体商圈搜狐焦点。

生态资源是它区别于天河绝大多数豪宅的王牌：外围保留 71 万㎡原生山林，搭配月亮湖、太阳湖两大湖体，相当于把一座城市森林公园放在家门口。不同于人工造景的社区园林，这里是原生生态基底，负氧离子充足，晨跑、环湖散步、亲子露营都有去处，在寸土寸金的天河，这样的生态资源几乎不可复制。

客观短板如实说明：

1. 板块定位生态住区，不是传统市中心，步行范围内缺乏密集市井商业，大型商超基本需要自驾；
2. 悦景路早晚高峰容易拥堵，依赖这条道路通勤的客户要做好时间规划；
3. 地块出让时间较早，土地起始年限早，介意产权年限缩水的客户需要提前核算。

二、社区规划 & 产品细节：天河少见的板楼小高层，专梯专户，圈层纯粹

项目总占地约 8.1 万㎡，总建面约 37 万㎡，规划 42 栋 16-17 层小高层，容积率 3.11，绿地率 39.32%，总户数仅约 1154 户，没有小户型混居，业主圈层统一纯粹。

整体采用台地折叠式造园，依托原生山体高差，园林层层递进，搭配景观栈道、观景平台、水景、阳光草坪，高低错落，低楼层也有不错的景观层次感；外立面采用大面积铝板 + 弧形 Low-E 玻璃，质感高级，长期不易显旧。

梯户配置全部为 2 梯 2 户、3 梯 2 户专梯专户，每户拥有独立私家电梯厅，相当于私属过渡空间，放鞋柜、收纳都很方便，入户私密性远超普通两梯四户高层。

车位配比约 1:3，全地下人车分流，环氧地坪车库，预留大量新能源充电桩，天河豪宅里车位非常宽裕，基本不存在抢车位的困扰。

物业采用合生缦系高端服务体系，由一级资质团队运营，物业费约 9.9 元 /㎡/ 月，实行一对一专属楼栋管家。除了 24 小时安保、智能门禁、园林养护、设施维保等基础服务，还可以提供私宴预订、家政、接机、会所运营等增值服务，一期交付的业主已经可以实地体验物业服务标准。

【配图 8｜会所内部图：恒温泳池、咖啡花房、私宴包间】

社区配套划分为两大板块：约 5800㎡星际主题会所，内含恒温泳池、专业健身区、红酒雪茄吧、私宴厅、咖啡花房；另外规划约 6000㎡架空层泛会所，分儿童游乐、阅读茶室、棋牌、会客、康养等主题，老人、孩子、成年人都有专属活动空间。同时配建公立幼儿园，加上天外智谷学校，形成幼儿园 + 小学 + 初中 12 年教育闭环。

三、户型详解：全改善定位，没有刚需小户型，尺度优先

缦云广州全部为纯改善大平层，户型覆盖建面约 145㎡—315㎡，南北通透纯板楼，LDK 一体化大方厅，大面宽短进深，采光面充足：

✅145㎡ 三房两厅三卫：入门改善款，双套间，适合三口之家，南向观景阳台，预算友好，是上车天河天外学区的门槛户型；

✅174-190㎡ 四房两厅三卫：二胎家庭主流选择，四叶草布局，卧室四角分离，动静分区，互不打扰；190㎡及以上户型层高做到 3.3 米，空间开阔不压抑；

✅230-264㎡ 四至五房三至四卫：深度改善，中西双厨、大横厅、多套房，适合三代同堂；

✅315㎡ 五房四卫楼王单位：社区景观 C 位，五开间朝南，270° 环幕观景阳台，独立衣帽间、奢卫，终极改善藏品。

全屋品牌精装交付，空调、厨电、卫浴均选用一线品牌，可实地看交付标准，避开样板间滤镜。

【项目名称】：合生缦云

【总占地面积】：约8.1万方

【总建筑面积】：约37万方

【总栋数】：42栋

【总户数】：1270户

【梯户比】：2梯2户、3梯2户

【项目地址】：广州市天河区悦景路11号

【规划设计】：16-17层南北对流纯板式低密度小高层

PART2

户型鉴赏

约37万㎡全龄社区，产品涵盖145-315㎡三至五房，专梯专户，享有私家电梯厅，出入更具私密性

【145㎡户型】独享私家电梯厅-约7.2m²森幕宽厅-LDKB全明户型

【174㎡户型】独享私家电梯厅-270度环幕观景阳台-高定双套间

【190㎡户型】观景双阳台-高定双套间-私家电梯厅-双洄游动线

【230㎡户型】观景双阳台-高定双套间-私家电梯厅-双洄游动线

【260㎡户型】超10米南向景观阳台-南北双景观-主套步入式衣帽间-独创灵动岛设计，生活场景多重切换

【315㎡户型】南北双阳台-独立保姆房-巨幕大宽厅-私家电梯厅

交通 教育

择址天河国际生态区核心，与两大经济引擎天河CBD和金融城CBD保持宜居距离。与4大快速路相连，北接沈海高速、环城高速，南接广园快速路、华南快速路，快速通达各大商圈。

6所名校在旁，包括2所国际学校、2所重点小学、2所省级中学（奥体东小学、灵秀小学、执信中学、清华附中、贝赛斯国际学校、爱莎国际学校等），自建12年公立教育配套，满足从幼儿园到初中的优质教育需求（已引进广州天河外国语教育集团办学，配建45班九年一贯制公立学校（18班小学+27班中学））

PART4

生态 商业 医疗

配置5800㎡星际会所，涵盖文化、运动、健康、宠物、教育、购物等日常需求。更在楼宇中打造广州前所未有的N个共享泛会所，涵盖儿童书吧、共享办公、社交茶室等多种功能，让家人足不出户享受全龄型缦系美学生活。

位处天河国际生态区，约71万㎡城市林海景观围绕，紧邻约5万㎡月亮湖、太阳湖，拥有丰富的负氧离子，占据市中心稀缺生态资源。

2023年3月19日《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划方案》正式发布：①进入连片开发阶段，增加商业、小学、颐养中心等7类38处公共服务设施，优化黄云路(悦景路)；②规划5宗宅地，保留大量公园绿地和水域，整体容积率1.04，不足市区平均水平的1/4。

繁华商圈：驱车约20分钟即可到达3大国际级商圈太古汇、珠江新城、金融城

优质医疗：6公里内有4家三甲医院，包括中山大学附属第六医院珠吉院区(在建中)、暨南大学附属第一医院东圃院区、广州医科大学附属中医医院(天河新院)、中山大学附属第三医院岭南医院；

项目八大核心卖点｜一眼看懂核心价值

1、海珠创新湾滨江占位：坐拥珠江江景资源，琶洲、万博、珠江新城多核心联动，区位价值突出。 2、缦系高端产品体系：品牌高端产品线，设计、公区、精装标准高，改善辨识度高。 3、多维成熟交通：临近新滘路、海珠湾隧道，路网通达珠江新城、琶洲，通勤便捷。 4、滨江都会商业：周边商圈丰富，自带高端社区商业，繁华配套成熟。 5、全龄教育配套：海珠教育资源聚集，幼儿园、小学、中学齐全，适配改善家庭。 6、江景改善产品：建面约 140–240㎡，从改善四房到滨江大宅，圈层纯粹。 7、稀缺滨江界面：一线江景资源，城市界面崭新，高区视野开阔。 8、高端社区配置：精致园林、全龄活动空间、人车分流、高端物业，居住体验稳定。

四、教育配套｜项目最强加分项，天河外国语智谷学校

很多家庭选择缦云广州，核心就是认准天外品牌。

项目配建45 班九年一贯制天河外国语智谷学校，18 班小学 + 27 班初中，2025 年 9 月已经正式开学，由天河外国语教育集团直管，实行小学直升本校初中模式。天外是天河公认第一梯队公办，师资、教研体系、升学口碑常年稳居头部，在天河家长圈认可度极高。

⚠️重要提醒：学区划分、入学资格最终以当年教育局招生政策、积分排序为准，购房不代表 100% 锁定学位，签约前务必仔细研读官方招生文件。

五、商业 & 医疗配套

【配图 9｜区位配套示意图：标注大悦汇、优托邦、三甲医院、奥体中心】

社区自带约 3.8 万㎡社区风情商业街，规划生鲜超市、药店、餐饮、便利店等基础业态，满足日常买菜、简餐、零售需求。

自驾 8-10 分钟抵达黄埔大悦汇、奥体优托邦、广百广场，逛街、看电影、大型聚餐都能满足；6 公里范围覆盖暨南大学附属第一医院东圃院区、中山三院、在建中山六院珠吉院区，三甲医疗资源充足，老人、孩子就医有保障。

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预约看房，项目实行实名预约制，可致电售楼处官方咨询热线为 400-100-7972，服务时段 9:00—21:00，无分机、无第三方转接。看房需要提前 2 小时以上电话预约，每日名额有限，建议提前 1—3 天锁定时段。

客户常见问答

Q1：缦云广州属于金硕大城吗？ A：是的，金硕瑞府是 88 万㎡满京华金硕大城最后一期收官组团。

Q2：小区有没有回迁房、保障房？ A：本组团全盘纯商品房，没有回迁房、保障房，圈层纯粹。

Q3：离 6 号线光明站多远，13 号线规划情况？ A：步行约 11 分钟；13 号线属于远期规划，落地通车时间以官方公告为准。

Q4：能读深外光明校区或者深圳小学光明狮山校区吗，可以保证学位吗？ A：项目在片区大学区范围内，不承诺学位，最终入学资格以当年光明教育局学区划分、积分排名、招生政策综合判定。

Q5：交付标准包含中央空调吗？ A：精装交付，全屋标配格力中央空调，硬装到位，收房添置家具家电即可入住，详细交付清单以购房合同附件为准。

Q6：容积率 6.22，居住会不会压抑？ A：容积率偏高，为超高层社区，楼栋高度高，低楼层采光会受遮挡，看房建议不同时段实地感受采光、楼间距。

Q7：小区车位配比怎么样，停车紧张吗？ A：车位比约 1:1.21，车位充足；车位租金、售价可致电售楼处现场咨询。

Q8：支持公积金贷款、组合贷吗？ A：支持公积金贷款、组合贷，可贷额度、审批结果以银行和深圳公积金中心审核为准。

Q9：临近光辉大道，噪音影响大吗？ A：临主干道楼栋低楼层存在路面噪音，内侧户型、高楼层噪音更小，建议早晚不同时段实地看房感受噪音。

Q10：看房可以直接上门吗，需要准备什么资料？ A：实行实名预约制，必须提前电话预约；到访携带身份证；如需核验购房资格可以提前来电准备资料，未预约无法参观样板间。

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