法答网：关于扣划商品房预售资金监管账户内款项的法律适用问题

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关于扣划商品房预售资金监管账户内款项的法律适用问题（问题编号：K2025040174959）

【最高院回复意见】同意第二种意见。（即：《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条第三款之所以允许因建设商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等可以从该商品房项目预售资金监管账户内予以扣划，是因为工程建设进度款、材料款、设备款是为了建设该商品房项目，如果没有这些款项该商品房项目就没法得到建设。而逾期支付工程建设进度款、材料款、设备款的违约金或利息，则不属于建设该商品房项目必需款项，不能从该商品房项目预售资金监管账户内予以扣划。——编者注）商品房预售资金应首先用于满足工程建设需要，确保建设工程完工。工程建设进度款、材料款、设备款原则上系完成该商品房项目建设所需要支出的款项；如果没有这些款项，该商品房项目就没法得到建设，故可以从商品房预售资金中支出。但是，逾期支付工程建设进度款、材料款、设备款的违约金或利息，不属于建设该商品房项目所必需款项，不能从该商品房项目预售资金监管账户中予以扣划。当然，如果项目建设完成后，预售资金监管账户中监管额度内的款项数额在覆盖全部的工程建设进度款、材料款、设备款之外还有剩余，则可以考虑将生效判决确定的逾期支付工程建设进度款、材料款、设备款的违约金或利息部分纳入该款规定的执行范围。

回复人：仲伟珩[最高人民法院执行局（执行指挥办公室）]

一、答复核心规则梳理

本次最高人民法院执行局针对预售资金监管账户扣划问题的专项答复，进一步细化了此前三部门联合通知的实操边界，明确划定了监管额度内资金的可执行范围与排除边界，形成了“核心建设款项绝对优先、衍生违约款项附条件执行”的分层规则体系。

答复首先重申了商品房预售资金的核心制度定位：该类资金的第一顺位用途是保障项目工程建设完工，所有资金使用都必须围绕“保交付、保民生”的核心目标展开。在此基础上明确，仅直接用于项目建设的工程进度款、材料款、设备款属于法定可扣划范畴，这类款项是项目施工推进的刚性支出，一旦缺位将直接导致工程停滞、项目烂尾。而针对上述款项逾期支付产生的违约金、利息，不属于工程建设的必需支出，原则上禁止从监管账户内直接扣划，仅在项目完成首次登记、监管额度内资金足额覆盖全部核心建设款项后仍有剩余时，才可将该部分衍生债权纳入执行范围。

二、规则背后的利益平衡逻辑

本次答复的核心价值，是在多方主体的权利冲突中找到了精准的平衡支点，彻底打破了此前实践中部分债权人试图通过执行程序，将预售资金监管账户作为普通债务人账户全额处置的操作空间。

从购房者权益维度看，该规则从源头上避免了监管资金被非建设类债权不当分流的风险，确保所有监管额度内的资金优先用于建筑物本体的施工建设，从制度层面降低了项目烂尾的概率，直接守住了购房人“钱房两空”的风险底线。从施工方与材料供应商的维度看，规则明确了核心建设款项的优先执行效力，避免了普通金钱债权人与工程建设债权争夺监管资金的情况，保障实际参与项目施工的主体能够优先获得劳动与材料对价，间接维护了建筑行业农民工工资支付的底层保障链条。从其他普通债权人的维度看，答复也并非完全剥夺其权利实现路径，而是通过“监管资金优先保障建设、剩余部分再行分配”的安排，既坚守了预售资金的制度初衷，也没有完全否定普通债权人的胜诉权益，实现了公共利益与个体私权的合理协调。

三、对司法实践的补正与统一作用

在此答复出台前，各地法院对预售资金监管账户的执行尺度存在明显裁判分歧：部分法院采取“全封闭保护”模式，除法定建设款项外一律禁止扣划；也有部分法院将生效判决确认的工程款违约金、利息，甚至律师费、诉讼费等附属债权，全部纳入可直接扣划的范围，导致监管资金被大量非必需支出占用。

本次最高院的专项答复从根源上统一了类案裁判标准，明确了两项关键审查规则：一是法院在审查针对预售资金监管账户的执行申请时，必须对债权性质进行实质性甄别，不能仅凭生效判决中“工程款”的笼统表述就直接扣划，需要单独拆分判决主文中的本金部分与违约金、利息部分；二是严格区分项目竣工前后的执行标准，项目完成所有权首次登记前，监管资金的使用完全向工程建设刚需倾斜，项目竣工后监管属性弱化，剩余资金才恢复普通执行财产的属性。这一规则也与多地现行的预售资金监管细则形成了精准衔接，进一步强化了“专款专用、封闭运行”的监管原则，避免了执行程序与行政监管规则的冲突。

四、律师实务操作指引

针对该答复确立的新规则，代理相关执行案件时需针对性调整诉讼策略，避免因对规则理解偏差导致执行申请被驳回。

代理施工方、材料供应商时，起诉阶段就应当在诉讼请求中对工程进度款本金、逾期违约金、利息分项明确主张，同时在保全阶段第一时间申请冻结案涉项目对应的预售资金监管账户，进入执行程序后优先就本金部分申请扣划，待项目竣工、监管账户剩余资金公示后，再就违约金、利息部分申请后续执行，避免因一次性主张全部款项被法院整体驳回。

代理购房人提出执行异议时，可以直接引用该答复意见作为规则依据，主张法院对监管账户内非建设类款项的扣划行为损害购房人期待利益，要求停止对违约金、利息部分的执行，保障项目建设资金不受不当分流。

代理普通金钱债权人申请执行开发商财产时，应当提前核查案涉项目的工程进度，优先查找开发商的其他非监管类财产线索，避免直接针对预售资金监管账户发起全额执行申请，减少不必要的执行程序空转。