房价还会下跌？首席经济学家李迅雷对楼市的分析，残酷又吓人！

——房价到底触底了没有？接下来还会不会继续下跌？这是这几年大家聊得最多的话题。

有人看到政策密集出台、成交偶尔回温，便认为拐点来临了；而有人则根据二手房挂牌数量、家庭收入以及身边人买房的想法，仍然心存疑惑。

近期，首席经济学家李迅雷在一次访谈中的观点，又给楼市讨论泼了一盆冷水。

他得出的结论就是：目前还不可以断定房地产已经筑底。

决定楼市大势的，并不是某一个月成交量多还是少的问题，而是居民资产负债表、人口、城镇化以及政策这四条长线的变化。

这话放在当下，确实有些刺耳。

毕竟这两年，从降低首付比例、优化限购，到调整房贷利率，各地支持楼市的措施，真的是一个接一个。

市场上也不断地传来“成交回暖”、“市场企稳”的消息，大家自然会认为最困难的时期是不是已经结束了。

但李迅雷并没有否认短期回暖。

他所表达的意思就是成交量的增长更像是水面上的波纹，今天涨一点，明天又落下来一些，并不能说明整个水域都已经变暖了。

影响房价长此以往的是水面之下的那些更加缓慢、难以改变的因素。

其中第一个，就是人口。

过去的20年里，房地产发展迅速，其中很大一部分原因是由于人口迁移以及城镇化的推进。

大量的年轻人由县城和乡镇进入到城市中去，结婚、生育、工作、提高居住水平，在此过程中不断地产生新的住房需求。

可现在，人口结构已经变了。

老龄化速度加快，新增人口数量下降，适婚、购房的主要人群增长速度也变慢了。尽管城镇化率仍然在提高，但是和以前那种大规模的人口涌向城市的时代已经大不相同了。

这意味着，过去“只要有人进城，房子就不愁卖”的逻辑，正在慢慢失效。

但是，并不是所有的城市都会失去机会。人口仍然在流入，产业也在扩大，年轻人愿意留下的地方，住房的需求还是存在的。

但是对于大多数普通的城市而言，增量时代已经结束，接下来要竞争的是存量的需求了，谁的房子更好住、更稀缺、更易流通。

第二个更关键的变量，是居民资产负债表。

简单来说，就是老百姓手中有多少资产、欠了多少债、是否愿意继续借债买房。

以前房价上涨的时候，大家都愿意用加杠杆的方式来买房。因为很多人认为，现在多借点钱，以后房价上涨、收入增加之后再还清债务，就可以把压力分散掉了。

可现在，这种预期变了。

很多家庭都选择在还款的时候就提前归还一部分贷款，从而降低自己的负债压力，并且把多余的资金存入银行账户。

并不是说他们没有购房的能力，只是对于未来收入、房价以及资产回报率的看法更加谨慎。

公积金贷款利率降低了，自然可以减轻每月还款的压力；首付款比例减小了，也让一些刚性需求者能够更容易地买房。

但是上述政策所要解决的是“买得起一点”问题，并不能立即解决“敢不敢买”问题。

买房这件事，归根结底还是预期。

如果一个家庭认为自己的工作是稳定的，收入在增加，孩子的教育以及老人的养老压力可以控制住的话，他们就会去改善居住条件。

而当这个家庭更加重视收入的不稳定性、房屋不易出售、房价还会继续下跌的时候，即使再低的利率也无法促使他们马上买房。

所以政策管用，但是政策也有局限性。

政策能降低交易成本、改善市场情绪、使一部分被抑制的需求得到释放。但是它不能很快地改变人口的趋势，并且也无法给家庭提供持久的信心。

短期成交有所回升，并不能说明房价整体已经转好；少数几个热点城市和好的区域率先企稳，并不代表所有的地区都可以这样。

未来房地产市场，大概率不会出现整体上涨或者下跌的情况，而是会出现分化的现象。

有产业、有就业、有常住人口的城市，好的地段、优质的产品会更加抗跌，甚至有可能率先走出修复行情。

而人口流出、库存压力大、产业支撑不强的地方，即使房价已经下降很多了，后面的路也不会好走。

说到底，房子正在从过去的“普遍资产”变回居住产品。

以前人们买房子的时候，最关心的就是能不能升值。

而现在的购房者，则应该考虑自己住着舒服不、上下班方便不、附近有没有工作机会、物业和产品好不好、将来想要卖掉的时候有没有人接盘。

至于现在是不是底部，不能只盯着成交数据，更不能只看一两条利好消息。

值得重视的信号，至少有三条：居民购房意愿是否能够继续回升、二手房挂牌数量是否还会继续减少、议价空间是不是会进一步缩小到更多的城市和区域。

这些变化，不会在一夜之间发生。

所以，李迅雷的观点未必就是最终答案，但有一点值得重视：别把短期政策当成长期趋势，也别因为局部回暖，就急着下结论。

普通老百姓最关心的是房价最低的时候，但是他们最应该考虑的是自己的经济状况。

买得起、供得稳、住得久、卖得掉，这比听任何“马上反弹”或“还会大跌”的判断，都更实在。