真是可惜！玉林市这个购物广场经营权第3次拍卖，6827万起还是流拍

10月20日这天，阿里拍卖页面上挂着的那个标的，又没了动静。玉林市一环东路44、46号一环东购物城1#楼、2#楼、3#楼、3#楼副楼、4#楼经营权，第三次拍卖结束。起拍价6827.3892万元，评估价8534万元，60天拍卖周期，三千多人次围观，最终没有人报名。

前两次也一样。第一次起拍价8534.2364万元，没人报；第二次降到6827.3892万元，还是没人报。这次拍的不是房子，是百花汇购物广场的经营权。很多外行一看“购物广场拍卖”，以为是把整栋楼卖了。其实不是。法院公告写得很清楚，拍的是经营权，也就是这块商业体的租赁权，不涉及房屋产权。

租约从2012年10月18日到2035年10月18日，原本20年，乙方不违约再续3年，合计23年。租金并不高：2022-10-19至2027-10-18每年63万元，2027-10-19至2032-10-18每年72万元，2032-10-19至2035-10-18每年81万元。

拿到经营权的人，挣的钱不是靠“拥有商场”，而是当二房东——把铺位分租出去，收差价。商场本身不算小。一环东购物城一共四栋主楼加一副楼，总建筑面积33050.37平方米。 百花汇购物广场现在还在正常营业，里面有酒楼、奶茶饮品、手机数码、运动健身这些业态。位置在一环东路老城段，旁边主要是东明市场，离万达广场大概1.5公里。

玉林本地商圈划分里，百花汇算“中心城区商圈”的一角，同圈还有金城商厦、盛世百货、踏浪商场这类老城商业。 万达在城东商圈，金玉路338号，2019年5月开业，商业建筑面积11.12万平方米。

两边服务的不是同一批人。老城这边靠的是日常消费、老商户、就近吃饭买东西；城东那边靠停车、亲子、影院、连锁餐饮。所以百花汇不是没位置，也不是完全没客流。问题出在“经营权”这三个字上。

买下产权的人，可以抵押、可以改造、可以长期持有慢慢养。买下经营权的人，只能在剩下的租期内收租，到期把场子还给产权方。不能卖楼，不能改结构退出，融资也不好做。按时间算，租约从2012年起算，到现在已经过了十几年。第三次拍卖时，剩下能收租的期限大约就9年。

6827.3892万元起拍，摊到9年里，一年本金就要回约758万元。

原合同租金一年才63万到81万，这部分不算接盘方的收入，接盘方赚的是“转租出去的总租金减去交给产权方的租金”。要让这笔买卖有得赚，整个商场年租金收入得拉到很高。按原文那个算法，想有5%年投资回报率，一年租金收益得在1200万元左右。3.3万平方米的商业体，摊下来不是个小数字。

玉林老城一圈的铺租水平摆在那里。百花汇周边不是高端购物中心集群，是老住宅、老市场、临街商户混杂的地段。满租是一个状态，稳住不退租是另一个状态，转租价差能持续几年又是另一个状态。

接盘的人要算的不是“商场漂不漂亮”，是下面这几笔账：交给产权方一年63万到81万；招商空置期的损失自己扛；商户到期不续自己扛；前几年装修翻新、消防整改、物业对接都要钱；剩9年到期交场，投入回收期被压得很短。

法院按评估价8534万元挂第一次，降到6827万元挂第三次，降的是“资产价”的比例。但买家看的是“剩余现金流”的比例。这两个不是一回事。第一次拍卖公告里写到，竞买人可以是公民、法人或其他组织，优先购买权人无。 也就是说市场上有资格接的人不少，但算完账愿意出价的没有。

这类标的尴尬就在这里：价格按商业体评估价往下打，买家按二房东回本模型往上顶，中间缺口靠“我觉得以后租金能涨”来补。可还剩9年租期，租金涨上去也收不了几年。万达2019年开业后，玉林城东一带的家庭消费被分走一部分。 老城中心商圈不是没人，是消费场景变了，很多年轻人周末往金玉路走，老城留下的是熟客、老店、日常单。

百花汇里的酒楼、奶茶、数码、健身，刚好就是老城业态的样子。稳是稳，爆发力不算强。这次60天长周期拍卖，围观三千多人，报名零。不是没人知道这个标的有价值，是知道的人多数会把计算器按一遍：

6827万除以9年；一年多少租金才回本；空置两个月是不是白干；2035年交场前能不能把本金收回来。算完也就散了。前两次流拍记录还挂在拍卖历史里，第一次8534.2364万，第二次6827.3892万。 第三次同样是6827.3892万起，结果也没变。

经营权拍卖和产权拍卖最大的区别就在这：房子拍不走，还能自用、出租、等行情；经营权拍不走，剩下的只有租期内的收租权，租期越往后越不值钱。百花汇这个案子，位置在老城一环边，体量3.3万方，商场还在开，周边1.5公里有万达但不在同一个消费圈。

可标的本身不是商场所有权，是2012年签下来的长租约里剩下那段收益权。原租金63万一年起步，接盘方要靠转租把年收益做到几百万甚至上千万，才扛得住6827万的起拍价。这事不复杂，就是账算不过来。

拍卖页面关掉以后，商场照常开门，奶茶店照常出杯，酒楼照常接席。经营权挂在法理上等着下一次上架，铺面在物理上还是那一排一排的卷帘门。围观的人来过，看完起拍价，没填报名信息。