预言又中了？中国房地产可能将迎来新一轮暴涨？内行人讲出实情

2026年下半年，"楼市新一轮暴涨是否来临"再次成为舆论焦点。

国家统计局9月15日公布的1至8月数据显示，一线城市部分价格指标率先企稳，二手房成交稳步放量、挂牌库存压力减轻，与新房端仍在调整的走势形成鲜明反差，过去那种全国同涨同跌的格局正在被真实的分化行情取代。数据端的平静，并没有压住社交平台的喧嚣。

有自媒体抓住一线核心板块到访量回升、个别项目悄悄收回折扣这些真实发生的小事，推演出"全国普涨"的宏大叙事。普通购房者在没搞清基本面之前被节奏带着跑，很容易在高位接盘。

真实情况要冷静得多。随着稳楼市政策陆续落地，北京、上海等城市二手房活跃度确有抬升，热门板块看房人增多，个别新盘小幅上调备案价；土拍市场同样分化，核心地块出现高溢价成交，普通地块依旧问津者寥寥。

多位一线从业者和研究人员的判断相当一致——这是局部回暖，不是普涨前奏，暴涨时代已经过去。真正支撑过去二十多年房价长周期上涨的几个条件，如今已同步转向。

人口总量见顶、城镇化节奏放缓，年轻人更集中地流向少数大城市，多数中小城市缺少持续人口流入；全国住房总量已基本能满足居住需求；居民负债空间有限，"房子稳赚不赔"的信仰也在松动。

至于近期部分楼盘的"涨价"，更多是营销动作：借金九银十和新政节点收回大额优惠，对外宣称涨价，实际成交价并未明显抬升，一旦客户不买单，折扣很快又会放出来。土拍端同理，房企整体仍然谨慎。

楼市已经从普涨普跌的旧模式转入以居住属性为主的存量市场，接下来大概率是结构性行情——好房子有韧性，非优质房源继续承压。

刚需自住群体结合收入慢慢挑选，远比被"暴涨"叙事裹挟仓促入市更稳妥；抱着抄底心态的投资客则要意识到，流动性风险已明显大于潜在收益。

A股本轮牛市自2019年初启动，持续时间已接近两年，无论从时间跨度还是资金体量看，都与过往几轮牛市具有可比性，一线城市楼市是否会迎来新一轮上涨，由此成为那段时间值得关注的问题。回顾过去十余年，A股大致经历了四轮较大规模的牛市。

第一轮始于2005年的998点，一路运行到2007年10月16日的6124点历史高位，时间跨度两年多。第二轮出现在2009年至2010年，由全球金融危机后四万亿投资刺激经济带动。

第三轮是2015年的短命牛市，行情自2014年10月启动，到2015年6月中旬便告结束，最终以股灾收场；但在这轮急促的牛市中，仍有部分投资者实现了财富的迅速跃升。第四轮即2019年初至今的本轮牛市。

从接触和观察的信息看，目前运作较为成功的私募从业者，年龄大致集中在1975年至1980年前后出生、四十五岁左右的区间。2015年股灾之后，获利资金与观望资金出现"弃股投楼"的格局。

2016年2月春节前后，上海楼市接过深圳楼市的接力棒，迎来展压式上涨，一年时间房价翻倍；2017年轮到北京楼市接力，此后二线、三线、四线城市楼市也相继轮番上涨。

本轮牛市在时间长度上可与2005年至2007年的大牛市比拟，而在成交量以及大户、游资、基金机构的资金体量上，更是远超当年——从1000万翻一倍与从1亿翻一倍，意义截然不同。

长时间、大体量的牛市必然积累了大量获利盘，一旦市场转弱，这些资金的流向就成为关键问题。

2020年疫情以来，整个市场呈现出"富人通胀、穷人通缩"的分化特征，这一特征具体体现在三个层面：金融资产通胀而实业通缩、房价通胀而房租通缩、奢侈品通胀而必需品通缩。资产上涨不再是普涨格局，而是集中在特定人群所追逐的特定资产上，分化程度巨大。

房地产领域的分化在2020年尤为明显，呈现南北差异：北方城市几乎普跌，南方则多点开花，南京、合肥、深圳、上海、东莞等城市，以及不少二线城市的核心地段学区房均出现上涨。

股市内部的分化同样极端，以沪深300、上证50为代表的抱团核心资产持续上行，而边缘的普通股票则无人问津，代表中小市值的中证1000指数自2020年7月起已进入熊市。

从销售规模看，2015年涨价去库存之后，全国商品房销售面积大致稳定在16亿至17亿平方米的水平，销售额在2019年达到约16万亿元。

2020年尽管受到疫情影响，房地产尤其是住宅市场仍表现出较强韧性，1至11月商品房销售面积达到15亿平方米，全年销售面积预计仍在17亿平方米左右，销售额有望突破17万亿元。

无论从销售面积还是销售额来看，房地产已经进入相对的巅峰状态，再想实现全国范围的普涨几乎不可能，后续资金会越来越聚焦于核心城市的核心地段和学区房。在一线城市内部，北上广深四城并非同一层级。

北京、上海的GDP均在3.5万亿元以上，人口体量、经济规模和资源禀赋相当，可视为真正的超一线城市，而深圳和广州无论在人口规模还是经济总量上都与之存在一定差距。

北京、上海也是户籍制度最为严格的两座城市，在其他城市发动"抢人大战"时长期按兵不动。这一格局在2020年出现变化，上海推出了两项力度较大的户籍新政，分别面向国内高校毕业生和海外留学归国人员。

针对国内大学生的政策名为《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，主要向四类人群放宽落户门槛：清华、北大、复旦、同济、华东师范、上海交大六所高校的本科毕业生可直接落户；世界一流大学建设高校的应届硕士毕业生可直接落户；世界一流学科建设高校中建设学科的应届硕士毕业生可直接落户；绝大部分学校的博士也可直接落户。

针对留学生的政策是2020年11月上海市人力资源社会保障局更新的《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》。此前的规定要求海归回国后第一份工作必须在上海就业、在上海缴纳社保和个税；新规放宽为回国后两年内在上海工作即可落户。

符合条件的生源主要包括四类：双一流本科加境外硕士（不论境外学校排名）；非双一流本科但境外前500高校硕士；境外本科加硕士；境外前500高校本科。从归国规模来看，2010年至2019年中国留学归国人数持续攀升，2019年已接近60万人。

据《21世纪经济报道》，2020年受疫情影响，回国求职海归数量暴增七成，突破80万人，并将与874万国内应届毕业生在同一赛道上竞争。

能够出国留学的群体通常家庭经济基础较好，若这批人能够顺利落户上海或北京，将带动家庭"六个钱包"的首付能力以及高层次人才的按揭贷款能力，有效承接北京、上海超高价楼盘的购买需求。

按照上述趋势推演，如果股市资金留不住，很可能流向核心城市的核心地段和学区房，并像股市中的核心资产一样出现"有钱人抱团上涨"的格局；而普通城市、乃至核心城市的外围板块如郊区和外环，则可能持续阴跌。

这种高度分化能否长期延续，是其中的核心风险所在：若大部分城市在产业、就业和税收上持续下台阶，全国有钱人的基数本身也难以维持——北京、上海作为"全国人民的北京上海"这一说法成立的前提，正是全国其他城市不能全面陨落，所谓皮之不存，毛将焉附。