公房承租权不能继承，拆迁款凭什么被平分

公房承租权不能继承，拆迁款凭什么被平分

2024年12月20日，北京丰台，一份搬迁补偿协议签了字。被搬迁人那一栏，写着两个名字：马某6（已故）、马某1。

马某6是这套自管公房的老承租人，2011年去世，到签协议那天已经走了十三年。他的名字后面，跟着两个字：（已故）。

协议认定建筑面积25.63平方米，共居人马某1，补偿款1217079元，另可购安置房90平方米，购房人也是马某1。按判决查明的事实，签协议、领补偿款的人，都是马某1。

另外五个人不这么想：马某1的两个兄弟姐妹，还有一个兄弟——那个兄弟在父亲去世四年后也走了，他的妻子和两个儿子，接过了他那一份。

北京市第二中级人民法院2025年12月26日终审落槌（（2025）京02民终16247号，继承纠纷）：这1217079元属于马某6的遗产，按法定继承分。马某1虽然签了字、领了钱，但并非承租人或所有权人，只是代表全体权利人办了手续。

协议上写着“共居人”的那个人，最后在法律上是个“代表”。

房子不能继承，这句话只说了一半

先说清楚一件事：北京人嘴里的“老公房”，和现在申请排队配租的保障性公租房，不是一回事。前者是直管公房、单位自管公房，房管所或者产权单位管着；后者是住房保障体系里的租赁房，承租人变更走的是另一套程序——产权单位收件、区县住房保障管理部门复核、小区公示10日（京建法〔2013〕15号第十二条）。规则不同，别拿一套去套另一套。本文说的，是前者。

公房承租权不能继承，这一点基本没有争议。房子是国家的、单位的，承租人手里那张租赁合同，给的是使用权，不是所有权。

北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答第五条写得很直接：当事人请求继承被继承人生前的公房承租权，法院应当告知其向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理承租人变更手续；坚持继承请求的，裁定驳回起诉。

注意最后四个字——驳回起诉，不是驳回诉讼请求。这两者的差别是：前者在实体审理之前就被挡回来了，后者是审完了、你输了。很多人拿着老人的死亡证明去立案，等了半年才知道，这条路从一开始就不通。

但这一条管的是“房子”，管不住那笔拆迁款。

名册上那个名字，才是真正的分水岭

先破一个容易绕进去的弯：前面说承租权不能继承，后面又说这笔钱进了遗产，这不是自相矛盾吗？

不矛盾。要分的不是那张租赁合同，是租赁合同换来的那笔钱。承租权随着承租人死亡而消灭，谁也继承不了；但承租人生前那份使用权，在房子被拆的那一刻已经换成了一笔补偿款，进了遗产的是这笔钱。

回到马家这121万。判决里的推理是这样的：案涉房屋原系马某6承租的单位自管公房，他死亡后房屋承租人未予变更，家属继续居住使用，直至房屋被拆迁。

关键在这一句——承租人未予变更。

房管所那本名册上，承租人的名字还是马某6。人死了十三年，纸面上没动过。于是法院认为，马某6生前为合法承租人，其对房屋享有的使用权在死亡后依法转化为可继承的财产性权益，拆迁利益系基于其承租权衍生而来，应认定为遗产。

马某1做的这几件事——住在里面、签字、领钱——没有一件是变更承租人。而在法律上，两者的重量完全不同。

“我符合条件”，和“变更办完”，中间隔着一个窗口

有人会说：那我就是符合条件的共同居住人啊，户口在册、住了二十多年、名下没别的房，这不就够了？

北京市朝阳区人民法院2026年4月28日判的一起案子（（2025）京0105民初104595号，继承纠纷）里，许某戊正是这么主张的。

承租这套公房的老人孙某乙去世后，她的孙子许某戊主张：自己与老人同一户籍、共同居住两年以上、他处无住房，符合北京市关于公房承租人变更的条件，这笔征收利益应当归他。

法院没有否认他的条件。判决书里的回应是：相关文件“仅规范承租人变更程序，不影响遗产继承的实体权利分配”。

翻译成大白话：你确实够格去申请变更，但你没去办完；没办完，名册上还是老人的名字；名字没换，这笔钱就按遗产走，五个继承人一人五分之一。

这一案里还有个细节值得单拎出来说：老人生前写过一份《赠予》，想把房屋权益留给这个孙子。但那份文件没有本人签署日期，代书人是另一个继承人，见证人也没凑齐，不符合民法典第一千一百三十五条关于代书遗嘱的形式要件，被认定无效。

老人心里想给谁，和纸面上能不能站得住，是两件事。

办完了变更，门也没关死

那反过来说，把承租人变更办妥了，这钱是不是就稳稳落在新承租人名下？

北京市丰台区人民法院2018年5月23日的一起分家析产案（（2018）京0106民初7137号），给的是另一种答案。

何某承租的公房，2008年她去世后，五个子女坐下来签了两份协议：房子转到三女儿王某2名下继续承租；如果将来拆迁，补偿金王某2占20%、儿子王某1占80%（三个女儿把自己那份都赠与了弟弟）。2012年3月，承租人变更完成。后来遇上棚改，补偿款和两套安置房都由王某2拿走。

王某1拿着协议起诉，要那80%。

法院认了。判词里有句话很扎心：如果不签这两份协议，其他四子女也不会同意变更公房承租人，王某2亦无法独自取得全部的拆迁利益。

判下来：王某2给付王某1拆迁补偿金八十一万八千一百七十三元六角。

但同一份判决里，王某1另外两项请求被驳回了。定向安置房专项补贴459270元、临时安置费55800元，属于针对安置房和临时安置的补贴，归被安置人；安置房本身更不按协议比例分，因为安置房是对公房承租人的安置，王某1不是被安置人。

协议能分到钱，分不到房。这两条线是并行的，很多人签协议时只写了“补偿款怎么分”，没写安置房，等到房子下来才发现那部分跟自己没关系。

也有判成另一头的

得说一句实话：同样是“承租人死亡、没办变更、房子后来拆了”，北京并不是只有一种判法。

西城区人民法院2014年9月18日的一份裁定（（2014）西民初字第04659号，法定继承纠纷）里，原承租人夫妇1998年、2002年相继去世，承租关系一直没变更；房屋列入拆迁范围后，征收补偿协议是有关单位与房屋实际居住人及在册户籍人签的。法院认为，由此取得的补偿款不能认定属于原承租人的遗产，裁定驳回起诉。

差别在哪？在补偿协议签给了谁。马家那一份，被搬迁人栏里还写着死者的名字；西城这一份，签约的相对方是实际居住人和在册户籍人。这两个案子隔了十一年，但差别不在年份。

所以“协议签在老人生前还是死后”这个问法，本身就不够准。真正要盯的是两个点：房管所名册改没改，协议上被搬迁人写的是谁。

⚠ 个案差异：这两处实务中还可能因产权单位意见、征收项目的补偿方案而出现不同处理，个案差异不小，具体到某一套房子，仍要以产权单位的审核口径和实际签约情况为准。

把手边的几件事做掉

第一件，先查名册。拿着身份证、户口本去产权单位或者房管所，问两句话：这套房子的承租人现在登记在谁名下？房内户籍在册几人？很多家庭是在拆迁通知贴出来那天才发现，名册上还挂着去世十几年的人。

第二件，老人还在世时，两件能办、一件办不了。

办不了的是变更承租人。北京市住建委京建发〔2017〕206号第一条写得很清楚：直管公房变更承租人的前提是“原承租人迁出本市或死亡”。老人健在、也没迁出本市的，申请不会被受理。

能办的第一件，是问一句能不能买下来。部分公房可以按房改政策由承租人买成私产，一旦买成私产，它就不再是“不能继承的房子”。能不能买、按什么价，以产权单位的答复为准。

能办的第二件，是把纸签好：将来由谁承租；其他子女是否无异议、愿不愿意现在就出具书面同意；将来若遇拆迁，补偿款和安置房分别怎么分。全员签字，写清日期。丰台那一案里，协议签在2010年，承租人变更在2012年，隔了两年、隔了一次变更，法院照样认。

第三件，老人已经走了、房子还没拆的，尽快申请变更。按京建发〔2017〕206号第一条，申请人要与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、他处无住房，且符合承租条件的其他家庭成员无异议——四条缺一条都办不下来。书面意见要一并收齐，有人同意、有人不表态、有人联系不上，都会卡在最后一条上。朝阳那一起，就是继承人没达成一致、变更手续一直没办完，最后五个人平分。

这里还有个时间点要留意：北京四中院在一起行政案件里明确过，“有无其他住房”看到什么时候——至迟为一方提出变更申请之时。申请提出之后，再靠协议离婚把名下房子转走、临时制造出一个“无房”状态的，不被认可。

第四件，已经在谈搬迁的，签字前先把协议看一遍。重点看“被搬迁人”“被腾退人”那一栏写的是谁，以及安置人口的认定名单。落笔那一刻，这笔钱的性质基本就定下来了，事后想改很难。

在被搬迁人那一栏落笔之前

马家那121万，争的是括号里的两个字。

那两个字之所以会出现在一份2024年的协议上，是因为房管所那本名册上，马某6的名字十三年没动过。而改掉它，需要的是一张申请表、几个人的签字、跑一趟房管所——这些事，原本在任何一年都能做掉。

一套公房里最值钱的，从来不是那几间房的砖瓦，是名册上那个名字什么时候被换掉。换掉了是承租权，换不掉就是遗产；换掉了也别松劲，还有一张签过字的纸在等着。

免责声明：本文为法律科普，不构成针对具体事项的法律意见。个案事实与各地政策差异较大，涉及具体纠纷请携带材料当面咨询陆扬律师。

转给可能需要的人看看——家里有老公房、老人已经不在了、名册上那个名字还没换过的，越早看越主动。

#公房#