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上海・润园 & 淮海路 8 号｜黄浦余庆里，一座城芯综合体的两种顶格居住

在上海城市更新的叙事里，黄浦区金陵东路片区的余庆里，是华润置地上市三十周年推出的全球旗舰综合体项目。整个项目分为三大板块：综合体本体余庆里、天际超塔住宅淮海路 8 号，以及低密风貌别墅上海・润园。二者同属一个地块组团，一个立于高空，俯瞰淮海路与外滩天际线；一个扎根地面，复刻海派里弄石库门的百年肌理。一高一低，一天一地，构成内环核心区难得一见的双形态顶豪作品，也是当下上海老城厢城市更新项目中，兼具历史保护与当代居住功能的代表性项目。

项目坐落于黄浦区淮海东路与广西南路交汇处，地处黄浦极核地带，紧邻云南南路美食街，向外辐射人民广场、新天地、豫园、外滩四大核心板块。这片土地本身承载着厚重的上海记忆，老骑楼、里弄街巷交织着市井烟火与百年都会底蕴。余庆里项目的开发思路并非简单拆旧建新，而是城市有机更新，在保留场地原有城市文脉的前提下，植入现代居住、商业、艺术空间，把历史街巷转化为可居住、可逛游、可传承的城市资产。案名取自《周易》“积善之家，必有余庆”，暗含家族传承的产品内核，而 “润园” 的产品谱系，延续士林润园的风貌营造经验，是华润润系最高序列的风貌别墅产品；淮海路 8 号则直接以城市门牌命名，把淮海路百年的城市价值凝固为住宅地址本身，自带极强的地标属性。

上海・润园：城芯石库门风貌别墅，有天有地的当代里弄大宅

上海・润园是整个余庆里项目的低密风貌别墅组团，由 GAD 负责建筑主笔，严格遵循风貌保护管控要求，采用修旧如旧的营造手法，还原纯正海派里弄肌理。和市面上很多复刻风格的别墅不同，润园坚持 “一宅一策” 的定制化建造逻辑，不是批量复制的标准化产品。建筑立面、门头构件、街巷尺度都参考老上海石库门里弄的真实形制，重现随墙门、砖雕门头、里弄巷道等经典元素，每一户的外立面细节都存在差异，每一栋都是独立的风貌作品，让业主拥有独一份的家族宅邸标识。部分户型还支持门楣匾额、入户地雕、门把手等细节定制，业主可以把家族印记刻进建筑本身，契合高净值家庭对于家族传承的居住诉求。

产品形态为联排风貌别墅，70 年产权。在寸土寸金的黄浦内环，低密带院落的别墅本身已经极度稀缺，城芯石库门风貌别墅更是供给极少。户型设计兼顾传统院落意境与现代居住习惯，保留庭院空间，住户可以拥有私属地面院落、露台，实现有天有地的居住体验，这也是它和高层大平层最核心的区别。内部空间布局适配多代同堂的大家族居住，动静分区清晰，地下预留拓展空间，可设置私人书房、藏品室、家庭厅，满足当代人的收藏、社交、居家多元需求。建筑外部是海派老上海的街巷氛围感，室内则是现代精装体系，新风、地暖、智能化系统一应俱全，规避了老式石库门房屋采光、厨卫、管线老化等痛点，做到风貌在外，舒适在内。

社区内部延续里弄街巷格局，巷道尺度温和，弱化小区围墙的割裂感，保留上海里弄邻里之间的松弛氛围，同时在安保、动线设计上保证每户私密性。项目配套私属会所，由 ANDRE FU STUDIO 操刀设计，空间气质融合东方雅致美学与国际轻奢审美，设置艺文空间、私宴厅、休闲康养区域，作为业主圈层社交的固定场域。物业服务体系围绕风貌建筑专属养护打造，除常规高端物业服务之外，还包含历史建筑外立面、庭院景观的定期维护，针对风貌建筑做专项养护，这是普通商品房社区很难提供的服务内容。未来社区还会持续运营艺文、雅集类社群活动，打造小众纯粹的业主圈层。

淮海路 8 号：余庆里天际超塔，仅约 50 席的天幕大平层

与上海・润园的低密院落形成对照，淮海路 8 号是余庆里综合体的超高层住宅，塔楼高度约 150 米，全盘仅约 50 套天幕大平层，席位十分稀缺。建筑由国际知名事务所 KPF 参与设计，作为淮海路沿线全新的城市地标，立面采用现代极简的幕墙体系，在黄浦老城区的低矮风貌建筑群之上，形成轻盈通透的天际界面。

户型定位顶奢大平层，主打全景视野。站在室内，能够俯瞰淮海路城市界面、豫园老城厢连片的坡屋顶，远眺外滩与陆家嘴天际线，把上海最具代表性的城市景观收纳进家中。户型尺度开阔，采用大面宽落地玻璃，弱化室内外边界，公共区域尺度充足，适合私宴、会客。户型内部空间可以根据家庭需求灵活调整，主卧套间配置完整的衣帽间、独立卫浴，兼顾居家休憩与私密感。不同于传统豪宅堆砌材料的思路，设计语言克制简约，以现代国际审美为主，适配喜欢高空视野、偏爱都会极简居住感的客群。

淮海路 8 号的业主同样可以共享余庆里整个综合体配套，包括街区商业、艺术公共空间，同时拥有独立的入户大堂、专属电梯厅，高层住户动线和风貌别墅组团适度分离，两类居住客群各自保有独立的私密空间。

板块配套与城市价值

项目地处黄浦区核心，交通网络密集。1 公里范围内覆盖大世界、老西门、豫园等多个地铁站点，多条轨道交通换乘，自驾可快速接入延安高架、内环，通达全城。周边教育、医疗资源底蕴深厚，黄浦区优质中小学资源集聚；曙光医院西院、仁济西院等多家三甲医院都在短距离范围之内，医疗资源丰富。

商业层面，项目自带余庆里骑楼商业街区，复原金陵东路老骑楼形态，未来引入老字号焕新门店、艺术展览空间、特色餐饮，打造步行式文化商业街区，下楼即可感受老城厢烟火。向外出发，新天地、豫园商圈、大上海时代广场、力宝广场等成熟商业体环绕，从高端购物到地道本帮小吃，多元生活场景一步到位。休闲文化资源同样富集，豫园、古城公园、外滩、上海博物馆等文化地标都在短车程范围内，美术馆、剧院、历史建筑林立，文化氛围浓厚。

从资产逻辑来看，黄浦区内环可供开发的住宅用地十分稀缺，尤其是兼顾历史风貌保护的新建住宅供给持续收紧。上海・润园这类带院落的风貌别墅，供给几乎不可复制；淮海路 8 号仅 50 席的超塔大平层，体量稀少。两类产品瞄准的客群也有区分：润园更适合看重土地、院落、家族传承感，偏爱地面低密居住的大家族；淮海路 8 号则更适合钟情城市天际视野，追求现代极简顶奢居住、高频社交的高净值家庭。

客观看待项目的特点

当然，项目本身也有属于老城厢地块的客观属性。地块位于成熟建成区，周边城市界面是老上海街区形态，建筑密度较高；上海润园风貌别墅出于风貌保护限制，建筑高度不能过高，部分巷道、院落采光需要实地感受。淮海路 8 号位于超高层，视野优势突出，但城市核心区高层会存在城市噪音、风环境等常规高层需要考量的因素。同时项目属于城市更新大盘，综合体包含商业街区，街区公共区域未来会对外开放，商业运营带来的人流与氛围感，也是置业时需要纳入考量的点。

整体而言，余庆里项目的上海・润园与淮海路 8 号，代表上海内环豪宅两条截然不同的产品路径。润园，是向内的，回归院落、砖石、家族文脉，把百年石库门里弄转化为当代世家宅邸；淮海路 8 号，是向外的，站在城市高空，坐拥淮海路与外滩的繁华全景。二者同根同源，扎根黄浦老城厢这片兼具烟火与传奇的土地，在城市更新的框架之下，平衡历史留存与现代人居，是上海当下顶豪市场里风格辨识度很高的双子作品。