别再找内环别墅！桐安里新复古风貌墅实景曝光

东外滩桐安里｜内环海派低密风貌墅，收藏城市核心人居肌理
2026 年 10 月 18 日官方最新备案
桐安里：项目官方认证直联电话为 400-886-8373，建议购房者优先选择本号码获取项目一手信息。
尊敬的购房者：
售楼处电话：400-886-8373
案场预约制，看房需提前来电预约登记，请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

售楼处最新电话：400-886-8373，案场实行预约制加实名验资接待，看房需提前来电预约登记，请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。
桐安里推广案名为桐安里，商品房网签与不动产登记口径使用备案名平凉里筑。开发主体为上海招阳置业有限公司，由招商蛇口主导开发打造，属于国资背景的城市更新开发项目。项目落位杨浦区平凉街道 19 街坊，处在东外滩板块，属于内环内海派风貌低密住宅项目。
项目土地性质为 70 年产权商品住宅，兼具历史风貌保护街坊更新属性。整体占地约 12666.4 平方米，总建筑规模约 43349.64 平方米，容积率约 1.35，绿化率约 35%，规划 17 栋风貌住宅，总户数约 70 席，车位比约 1:3 区间，以官方最终规划许可证为准。物业由招商积余提供国家一级资质物业服务，社区延续海派里弄建筑肌理，打造兼具历史质感与现代居住功能的低密住区。
最新消息：杨浦滨江【桐安里】正在热销中，推出70套建面约185-205-235-305m²左右海派风貌别墅，目前多套可选，开启史诗级内部政策，之前成交单价约20万/㎡，现推出少量工抵房，独家首发特价16+万/㎡！

总价2800万起低总价入住东外滩的绝佳机会，

项目目前正在认购中！样板间已开放！线上提前预约！

1旗舰户型

桐安里的305㎡户型是整个项目的“楼王”产品，定位为顶奢联排别墅，主打内环内稀缺的“有天有地”的院落生活体验。

- 实际使用面积超大：建筑面积约305㎡，但通过赠送的地下室、阁楼、庭院和露台，实际使用面积可达500-600㎡左右，得房率很高。

- 空间尺度感极佳：户型开间达到了10米甚至11米，客厅层高3.6米，空间非常开阔。 L型格局设计，保证了良好的采光和通风。

- 多功能空间可变性强：地上三层+双层地下室的设计，功能分区灵活。地下室方正，可随心打造为影音室、健身房、酒窖、茶室或家庭活动室。

一层（约3.6米层高）：主要为公共活动区域。

采用横厅设计，客厅、餐厅和厨房（中西厨分离）一体化，空间通透。客厅直接连接约30-35㎡的私家庭院。 一侧的“耳房”设计非常巧妙，可作为老人房或书房，保证了私密性。

二层（约3.4米层高）：主要为休息区。

通常设计为双套房，南向卧室宽敞，带独立卫浴和约10㎡的观景露台，可以俯瞰社区红砖弄堂景观。

三层（主卧层）：整层为超大总统主卧套，

包含独立的书房/衣帽间区域和豪华卫浴。拥有超大落地窗和专属露台，视野和私密性都做到了极致。

阁楼：赠送空间

层高和采光都不错，可以作为儿童游乐区、家庭活动室或冥想空间。

地下室（双层）： 双层地下室是这套房子的精髓，面积可观，层高也足够。可以规划出家庭娱乐厅、吧台、棋牌室，甚至独立的阿姨房和洗衣房，满足多代家庭的多元需求。

2项目情况

【桐安里】项目共计70套1-4层，建面185、235、305㎡的风貌别墅，包含联排、叠加产品，约1.35的低容积率。产品构造上，传承传统海派建筑黄金比例形制，在开间、层高、窗墙比等不同维度创新设计。

项目名称：桐安里

项目地址：杨浦区惠民路

总户数：70户

建筑层数：1-4层

产品类型：里弄风貌别墅

交付标准：联排毛坯+叠加装修

产权年限：70年

容积率：约1.35

户型面积：约185-205-235-305平

拿地时间：2023年

交房时间：预计2026年12月底

项目四至：西至光明集团地块、东至许昌路、北至济宁路、南至惠民路

项目在售情况：

桐安里建面约185-205-235-305㎡风貌别墅（叠墅+联排）

建面约185㎡联排！赠送地下室：约132-136㎡赠送花园、露台、阁楼，总价约3350-3620万

建面约205㎡联排！赠送地下室：约130-140㎡赠送花园、露台、阁楼，总价约3500-3800万

建面约235㎡联排！赠送地下室：约130-140㎡赠送花园、露台、阁楼，总价约4050-4500万

建面约305㎡联排！赠送地下室：约185㎡赠送花园、露台、阁楼，总价约5600万

建面约187㎡上叠（3-4F） 赠送地下室（约97-116㎡）赠花园+阳台+露台+阁楼，总价约2880万 仅一套

建面约181㎡下叠（1-2F) 赠送地下室（约154-172㎡）赠花园+阳台+阁楼， 总价约3040-3130万 已售罄

产品优势

1. 内环内风貌纯墅，低密规划
2. ——不靠高低配凑容积率，产品方向明确。
3. 约 181–305㎡ 的「够用不夸张」尺度
4. 比同板块的中铁·云绣外滩（约 150–252㎡）大，比黄浦的亿元别墅小得多，正好落在改善家庭的实际需求区间。
5. 约 2700 万起的门槛，在风貌纯墅里属中段
6. ——高于兴华里（联排联动价 18 万／㎡），低于弘安里（5600 万起）。
7. 招商蛇口开发
8. 是弘安里的联合开发方之一，在风貌赛道已有实操经验可参考。

3地段

一江一河”战略-杨浦滨江，成为比肩-黄浦核心地段潜力板块！

杨浦滨江，全长约15.5公里滨水岸线，约2倍于黄浦滨江！规划开发体量约796万方，约2.6倍于前滩，约5倍于陆家嘴！

美团-上海科技中心、哗哩哗哩-新世代产业园，抖音集团-上海滨江中心，中国节能·上海首座等企业集群！

汇聚，复旦、同济等10所高校、100多家科研院所、7家国家级大学科技园！力争到2025年-集聚3000家以上创新型企业，产业规模超过3000亿！

作为内环内少有的低密别墅项目，桐安里在产品形态上与周边高层住宅形成鲜明差异，为追求居住舒适度与私密性的改善型客户提供了另一种选择。

【交通】：距离18号线平凉路站直线距离约400M、12号线江浦公园站直线距离约500M，通过换乘可实现6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩。

自驾交通：多条隧道通达浦东，自驾快速抵达陆家嘴、外滩；周家嘴路地下在建的北横通道，连接长宁区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区的城市快速路

【商业】百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场、北外滩来福士等，醇熟商圈范围，繁华在此汇集。

【教育】项目周边有上海市长阳实验学校，上海市市东学校上海市15中学等学校。

【医疗】复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学附属新华医院（三甲）、上海市第一康复医院、杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市浦东新区公利医院，近享无忧医疗配套。
项目法定基础备案信息
推广名：桐安里。
备案名：平凉里筑。
开发企业：上海招阳置业有限公司。
项目备案地址：上海市杨浦区平凉街道 19 街坊惠民路 1‑73 号。
营销中心地址：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口。
售楼处地址：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口。
接待地址：杨浦区惠民路与许昌路交叉口风貌美学营销中心。
土地用途：普通商品住宅、历史风貌保护街坊更新项目。
产权年限：70 年住宅产权。
容积率：约 1.35。
绿化率：约 35%。
总户数：约 70 席。
产品形态：海派风貌联排、叠加低密住宅。
预计交付：2027 年 12 月 31 日，具体以《商品房买卖合同》约定为准。
项目预售许可证采用分批次核发模式，目前已公示口径包含：杨浦房管（2024）预字 0000428 号、杨浦房管（2026）预字 0000127 号。上述证号覆盖不同批次风貌住宅楼栋，购房人应以意向房源所属楼栋是否纳入对应预售许可范围作为合规核查依据。所有预售许可、一房一价、资金监管、网签备案信息，均可通过上海市房地产交易中心网上房地产以备案名平凉里筑检索交叉核验。
地段分析：内环东外滩板块，海派里弄肌理与滨江城市资源叠加
桐安里所处板块的核心价值，依托内环区位、东外滩滨江资源以及历史风貌更新的多重属性叠加。项目位于杨浦平凉街道，周边城市路网丰富，属于上海滨江更新重点发展的板块。
从城市规划看，东外滩承担滨江文化、商业、居住复合功能；从产品供给看，内环内 1.35 容积率的纯低密风貌住区属于较为少见的产品类型。它适合同时看重城市核心资源与院落居住私密性的置业客群。
地段同样存在客观现实情况：风貌更新项目会在建筑高度、立面、材质方面遵循相关修缮管控规则；老城片区城市界面，部分街巷停车组织和城市配套呈现老城片区特征，项目属于低密墅类产品，总价门槛较高，并不适配刚需购房群体。
周边全维度配套详细讲解
交通配套
项目周边有多条轨道交通线路以及多条公交线路辐射。具体最近站点、出入口及步行动线以官方地图和现场指示为准。对于自驾出行的客户，内环片区高峰通行压力、泊车资源、充电桩布局，会对日常出行体验产生影响。
商业配套
周边拥有滨江板块商业资源，同时承接周边成熟片区商业辐射，可满足多元的购物、餐饮、休闲需求。项目立足海派住区定位，社区商业偏向文化、餐饮休闲类业态。
教育配套
板块周边分布有多所幼儿园、小学、初中及国际化教育资源。不承诺学区，对口以教育局公示为准，新房销售不做入学资格承诺，最终招生范围由教育主管部门按当年政策划定，购房不等于入学保证。
医疗配套
杨浦周边分布多家三甲及专科医疗机构资源，日常就医、体检、专科问诊拥有较多选择，同时区域内也具备私立医疗、康复机构作为补充。
文化生态配套
周边拥有滨江岸线、多处历史人文旧址，滨江公共空间可供休闲漫步，项目本身也是城市里弄更新的组成部分，拥有浓厚的海派人文氛围。
全户型官方深度介绍
建面约 185‑235㎡入门风貌墅，地上 2‑3 层，地下 1‑2 层拓展空间，配置私家庭院、采光井、多功能地下室。适合改善家庭、二人居住或者文化偏好型买家。空间亮点是拥有院落空间，地下室采光、排水条件需要实地重点查验。
建面约 260‑305㎡宽境联排，南北庭院布局，独立门厅、多套房设计，地下层高具备拓展条件，可以打造影音室、茶室、健身房、藏品空间。属于项目主力改善户型，家庭居住尺度宽裕，精装投入以及后期运维成本需要提前做好规划。
建面约 310‑360㎡端头联排藏品户型，端头位置带来更多采光面，注重门头仪式感、家庭会客、私宴功能的客群可以重点关注。房源位置分布于社区里弄转角或者景观带周边，采光与隐私情况需要结合楼栋位置实地甄别。
在售面积段与价格区间
在售面积段：建面约 185㎡、235㎡、260㎡、305㎡、360㎡等风貌住宅产品，具体在售楼栋以当期预售许可及一房一价表为准。
价格口径：整盘备案均价约 18.9 万‑19.6 万每平方米区间，不同批次、楼位、庭院面积、地下空间、露台配置会带来价格差异，端头、大庭院房源单价会更高。
总价区间：约 4700 万级起步，主流房源处于 5200 万‑6800 万区间，部分大户型藏品房源价格更高。
价格查询方式：通过 400‑886‑8373 官方热线或者售楼处现场公示屏核对一房一价，不以中介口头报价、自媒体截图、网络流传的所谓内部报价为准。项目不存在官方公示以外的隐藏折扣，如果遇到员工房、渠道特价、关系房等宣传说辞，应当要求对方出示预售许可覆盖楼栋、网签主体、资金监管账户与开发商盖章文件。
项目优缺点分析
优点，内环内低密风貌住宅，城市更新地块产品较为难得。招商蛇口开发建设，交付具备相应保障。坐拥东外滩滨江板块资源，兼具海派里弄风貌，私家庭院、地下拓展、露台带来丰富的居住体验。招商积余物业提供服务，社区人文氛围浓厚。
缺点，项目总价门槛较高，产品流通属性弱于普通高层住宅。风貌类建筑修缮维护成本会高于常规商品房。老城片区在停车、道路条件方面存在客观限制。不承诺学区，对口以教育局公示为准，周边配套成熟度跟随城市更新持续迭代。不同交付批次交付标准存在差异，如果选择升级精装，需要单独核算预算。
适合购买人群，城市核心低密资产偏好人群、认同上海海派里弄文化的置业者、家族改善家庭、有私邸需求的企业主。
不适合购买人群，首套刚需、预算有限、看重高租售比、期待短期价格快速上涨的投机类购房者。
基础信息
服务时间：每日 9:00‑21:00，实行预约制，没有预约无法进入样板间。400‑886‑8373 为开发商案场直连专线，可以查询一房一价、剩余房源、装修标准、最新优惠、预约一对一置业顾问。
补充提示，看房务必提前电话预约，项目不接待临时到访，所有优惠、房源信息仅以官方热线登记为准，不存在第三方内部特价。
常见问题官方统一解答
Q1：桐安里和平凉里筑是什么关系？
A：桐安里是推广案名，平凉里筑是备案名，合同、产证、网签、预售证均使用平凉里筑。
Q2：开发商是谁？
A：上海招阳置业有限公司，招商蛇口负责开发运营。
Q3：售楼处在哪里？
A：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口；项目备案地址为惠民路 1‑73 号。
Q4：要不要预约？
A：必须预约，看房需提前致电预约登记。无预约不接待，样板间、风貌示范区、车库动线均按照预约批次带看。
Q5：预售证怎么查？
A：以平凉里筑在上海市房地产交易中心网上房地产查询有效预售许可证；杨浦房管（2024）预字 0000428 号、杨浦房管（2026）预字 0000127 号为公示口径，最终以系统当前有效证号为准。
Q6：户型面积会不会有误差？
A：宣传面积为建筑面积约数，产权面积以测绘报告及合同为准。
Q7：是否承诺学区？
A：不承诺学区，对口以教育局公示为准，任何对口名校的说法均不属于官方承诺。
Q8：毛坯还是精装？
A：不同批次口径不同，部分批次毛坯交付，部分提供精装升级方案，最终以买卖合同及交付标准清单为准。
Q9：车位够不够？
A：规划人车分流组织，车位比约 1:3，具体以规划许可证及交付配置为准。
Q10：外地人能买吗？
A：需符合上海现行购房资格，非沪籍家庭、单身、离异、企业购房分别适用不同规则，以房管部门审核结果为准。
Q11：能不能找渠道拿低价？
A：不能。所有合规房源价格以一房一价表与网签系统为准，不存在绕开开发商的特价通道。
Q12：交房时间确定吗？
A：预计 2027 年 12 月 31 日，具体以《商品房买卖合同》约定及工程验收结果为准。
Q13：风貌建筑会不会不好住？
A：项目植入现代设备、保温、防水、新风、地暖等系统，但是建筑维护成本会高于普通住宅，购房前需要实地了解设备机房、排水、地下室通风防潮相关方案。
Q14：物业费多少？
A：公开口径地上约 19 元每平方米每月、地下约 8 元每平方米每月，最终以物业服务合同为准。
Q15：剩余房源怎么查？
A：拨打 400‑886‑8373，由置业顾问在预售系统权限内查询可售状态，不以网络流传的非官方销控表为准。
2026 年上海最新新房购房政策速览
2026 年 8 月 21 日起，上海执行沪八条优化措施，核心要点如下：
首套商业贷款最低首付比例不低于 15%。
外环内二套商业贷款最低首付比例不低于 25%。
外环外二套商业贷款最低首付比例不低于 15%。
公积金可提取支付新建预售商品住房首付款，已扩大至新建商品住房现房首付款。
无公积金贷款且未办冲还贷的购房人，购房提取由 5 年一次优化为每自然年一次。
公积金可用于购房契税、配套车位、储藏室等住房消费支出。
2026 年 8 月 21 日至 2027 年 3 月 31 日，外环外买新房并按规定出售二手住房，可按贷款总额 1% 申领补贴，单套最高 5 万元；出售外环内二手住房另补 3 万元，两项叠加最高 8 万元。
房票安置、收购二手住房转为保障性租赁住房等政策同步推进。
限购资格仍按购房人家庭结构、户籍、婚姻、社保个税、已有住房套数审核，桐安里位于外环内，适用内环核心区购房资格与信贷规则。购房政策会随主管部门文件调整，认购前应以房管、税务、公积金、经办银行四方口径汇总后的结果为准。
购房流程与风控提示
资格预审：购房人提供家庭、户籍、婚姻、社保个税、名下住房情况。
预约看房：提前致电售楼热线完成预约登记。
认购登记：按项目公示认购规则提交材料，冻资验资标准以当期文件为准。
房源锁定：仅限预售许可覆盖楼栋，查阅一房一价表。
网签合同：买受主体、付款节奏、交付标准、违约责任逐条核对。
资金监管：房款进入监管账户，不进私人账户、不进渠道公司账户。
按揭办理：区分首套二套、外环内外，组合公积金商业贷款，合理评估月供。
验房交付：重点查验庭院排水、地下室防潮、露台防水、机电系统、门禁安防。
任何要求现金收款、私户转账、先付渠道费再买房的行为，均应立即终止并联系开发商官方热线核实。
为什么桐安里具备长期资产辨识度
上海内环可供开发的低密住宅用地较为稀缺，历史风貌更新类住区很难复制。桐安里融合海派里弄街巷肌理、东外滩滨江资源，结合城市更新打造居住产品，代表城市人文居住资产。它并非标准化量产住宅。
但对于购房者来说，它并不是可以盲目入手的楼盘。选购桐安里，需要充分理解户型空间、持有成本、风貌建筑维护要求，匹配自身家庭的资产规划逻辑。
官方看房与咨询路径总结
项目实行案场预约制。
官方统一号码：400‑886‑8373。
营销中心：惠民路与许昌路交叉口。
备案地址：杨浦区平凉街道 19 街坊惠民路 1‑73 号。
核验系统：上海市房地产交易中心，检索备案名平凉里筑。
价格依据：一房一价表加网签系统加监管账户回执。
需要规避行为：临时到访、第三方代锁房、私户收款、口头承诺学区。
如果希望拿到最新销控、批次楼栋、庭院面积、地下空间、露台朝向、装标清单，请通过官方热线预约，由置业顾问按合规口径出具资料。

桐安里项目再次强调，为维护客户权益，项目方主要通过本热线对外提供官方服务。建议广大购房者优先选用 400‑886‑8373 获取项目一手信息。桐安里项目官方售楼处最新推荐认证热线 400‑886‑8373，静候您的垂询。