辽宁
一批写字楼、商场和工厂，正面临“房子还在，土地使用权快到期”的难题。广州、上海率先给出续期路径，先要解决的不是房价，而是投资人敢不敢接手。
作者声明：该图片由AI生成
一栋楼，为什么会被“剩余年限”卡住？
中国城市土地归国家所有，开发商和业主取得的是有期限的土地使用权。
一般来说，商业用地期限为40年，办公和工业用地多为50年，住宅用地为70年。住宅用地续期已有原则性安排，但商办、工业等非住宅用地，过去缺少足够清晰、可执行的续期细则。
这会直接影响一栋楼值多少钱。
一座商场即使租户稳定、现金流不错，只要土地使用权只剩十几年，买家、银行和基金就会犯嘀咕：到期后能不能续？续多久？要交多少钱？程序是否确定？
不确定性越大，交易就越难，融资成本也会越高。
超过1万亿元资产，正在面对倒计时
戴德梁行估算，土地使用权剩余年限不足20年的非住宅物业，规模已超过1万亿元。
仲量联行等机构也预计，到2030年，18个主要城市约3000万平方米的办公和零售物业，土地使用权剩余期限将低于20年。
这不是一个遥远的法律问题。
上世纪90年代初，首批市场化出让的商业、办公和工业土地陆续进入中后段。过去，开发商盖楼、招商、出售或持有运营，重点看租金和空置率；现在，剩余土地年限也成了资产估值里绕不开的一项。
特别是在商业地产价格已经承压的阶段，年限不清楚，很容易让买卖双方都选择观望。
广州、上海先把“怎么续”写出来
广州和上海近期出台或落地了工商业用地使用权续期规则，为市场提供了更明确的操作框架。
上海的试行意见明确，续期价格由各区结合具体地块、经营绩效和地价决策程序确定，原则上不得低于所在级别基准地价的70%。
这个数字不代表所有项目都按同一个价格续期，也不等于统一“打七折”。
它更重要的意义在于，市场终于有了一个能用于估值、谈判和融资的底线参考。过去最难算的账，开始有了计算方法。
广州也给出了类似的制度安排。厦门、杭州等城市随后推出相关框架，说明商办土地续期正在从个案处理，逐步走向规则化。
作者声明：该图片由AI生成
REITs为什么也在等这件事？
对商业地产而言，土地使用权年限不只影响一笔买卖，也影响能不能装进REITs。
REITs的底层逻辑很简单：把写字楼、商场、仓储等原本难以快速变现的资产，变成可交易的份额；投资者获得租金和运营收益，资产持有人则能回笼资金。
但如果底层物业的土地使用权临近到期、续期规则又不清楚，稳定收益就难以判断，REITs发行自然会受影响。
今年6月，首批4只商业不动产REITs在上海上市，合计募资203亿元。随着续期路径逐步明确，存量商办物业有望更容易进入交易、融资和资产证券化市场。
不过，续期规则解决的是“产权预期”的问题，不会自动解决空置率、租金下滑和商业运营能力不足的问题。
一栋楼能否持续产生回报，最终仍取决于有没有租户、有没有客流，以及所在城市是否还有真实需求。
给市场一张更清楚的时间表
房地产市场要恢复信心，靠的不只是降价或补贴。
对长周期资产来说，更重要的是规则稳定：产权能否延续、成本能否预估、交易能否完成、收益能否持续。
广州和上海的动作，相当于先给一批接近“年限焦虑”的商办资产补上了制度说明书。
接下来更值得关注的是：其他城市会不会跟进，续期价格如何落地，不同类型资产能否适用，以及续期后能否真正带动交易、融资和REITs扩容。
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