恒大物业，太盟吃下去不烧心

文/乐居财经 徐酒眠

恒大系最后一块“肥肉”，可能即将被端上私募巨头的餐桌。

10月9日，有消息人士称，太盟投资集团正与中国恒大清盘人就收购恒大物业多数股权进行独家谈判，目前双方正洽商最终条款。

若交易成行，太盟将成为这家在管面积超6亿平方米的头部物企的新主人。

恒大物业控股权出售启动一年多来，这已经是第二次走到排他性谈判阶段。

上一回，谈判桌对面坐着的是广东国资，最后没谈成。

这一次，换成了一个在中国不动产市场以“低价抄底、控股改造”打法闻名的私募巨头，是否会有不一样的结果？

又一笔“排他性”交易

中国恒大清盘，恒大物业是被债权人寄予厚望的资产之一。

2025年8月，清盘人聘请瑞银与中信证券物色买家；第二个月，恒大物业公告收到清盘人接洽函，出售程序正式启动。

此后经历了多轮筛选和尽调。今年1月中旬，恒大物业公告称清盘人已向通过初筛的潜在投资者发出进一步尽职调查邀请，并要求在月底前提交正式要约方案。

走到台前的第一位主角，市场传言是广东省属国企广东旅控。

2026年4月14日，双方签订30个工作日的排他性协议。市场对这笔潜在交易一度乐观，消息公布当日恒大物业股价一度上涨17%。

但这份协议最终变成了一张废纸。直到谈判期限届满，双方在尽调与价格上始终未能弥合分歧，6月25日宣布谈判正式终止，恒大物业当日股价暴跌逾两成至0.78港元。

行业观察者分析表示，交易破裂的原因主要有三：

第一是价格。竞购报价可能低于当时股价，恒大物业彼时静态市盈率约11倍，高于行业6至8倍的“合理收购区间”。

第二是买方实力。广东旅控2025年末总资产仅有148.45亿元，支撑百亿级并购力不从心。

第三是国资严苛的合规要求与层层审批限制了市场化灵活性。

三个月的沉寂之后，清盘人换了一条路——牵手私募机构。7月下旬重启出售进程，至9月底，恒大物业公告已与一名选定的投标人签订排他性协议，谈判期限截至2026年10月27日。

公告未披露潜在买方的身份，但多个消息源指向同一个名字：太盟投资集团。

为什么是太盟？

太盟投资集团有“亚洲小黑石”之称，由单伟建创立，管理资产规模超过550亿美元，业务覆盖私募股权、不动产及信贷与市场三大板块。

太盟投资的核心策略是在市场低迷期以较大折扣收购被低估或陷入困境的优质资产，通过专业运营提升价值后退出。

在中国不动产领域，太盟最知名的案例是万达商管。

2021年，太盟作为领投方之一向珠海万达商管投资约180亿元；后因上市延期，太盟调整策略，最终成为其第一大股东并主导了后续一系列资产重组，包括联合其他机构收购48座万达广场。

回看恒大物业这场持续一年多的出售进程，太盟最初只出现在市场传闻的潜在竞购名单中，第一轮排他性谈判的主角是广东旅控。三个月后交易重启，买方从地方国企换成了私募机构。

太盟举牌，或许在于它比任何一方都更契合这桩交易对买方的苛刻要求。

清盘人要的是尽快变现，国资买方受合规与层层审批掣肘、出价纪律偏保守；而太盟作为纯私募机构，没有审批链条拖累，出价灵活、折价容忍度高、对回报周期有充足耐心。

对太盟而言，恒大物业的吸引力也显而易见：物管业务收入稳定、资本开支小，是典型的现金奶牛，这也正是恒大物业被视为“恒大系唯一还能卖出价格的资产”的原因。

恒大物业值多少钱？

那么，恒大物业到底值多少钱？太盟投资又愿意为恒大物业掏多少钱？

2026年上半年，恒大物业上半年营收约69.43亿元，同比增长4.5%；期内公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长9.5%。

在物业管理行业普遍“增收不增利”的背景下，这份成绩单称得上稳中有进。

更关键的变化，是“去恒大化”。

今年上半年，恒大物业来自第三方的收入约69.40亿元，关联方收入仅约265万元，同比大幅下降87%，第三方收入占营收比重接近100%。

同期，其在管面积约6.03亿平方米，上半年新增第三方签约面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元，签约项目进场率高达94.4%。

这意味着，恒大物业已经基本摆脱对母公司恒大的依赖，具备独立造血能力。

与此同时，毛利率也在改善。

报告期内，恒大物业整体毛利率约为19.2%，同比提升1.2个百分点，其中基础物管毛利率由14.9%升至16.2%。

放在行业坐标系里看，中海物业毛利率约为14.9%，招商积余约为11.0%，保利物业约19.2%，恒大物业的表现并不掉队。

但暗面同样存在：

关联方应收款20.89亿元已全额计提减值，全集团减值拨备达32.44亿元。

2021年134亿元存款事件的余波仍未完全平息，这笔资金被中国恒大违规挪用，法院虽已判决责任方需偿还，但截至2026年6月末仅追回约950万元。

如何厘清与母公司的资金往来，是买卖双方都绕不开的问题。当年合生创展收购恒大物业案告吹，原因也与之有关。

截至10月9日收盘，恒大物业报收1.205港元，市值约130亿港元。而巅峰时期其市值超2000亿港元，如今已蒸发逾九成。

按2025年净利润约10亿元、行业6至8倍市盈率测算，51%股权对应估值大致在30至40亿港元；若按当前市值折算，这一比例股权对价约66亿港元。

清盘人要的是尽快变现，太盟要的是足够便宜的筹码。这场交易能否在最后三周内敲定，目前没有确定答案。

对恒大物业6亿平方米管理面积背后的数千万业主来说，谁当大股东或许不是最关心的事。

他们更关心的是，物业费会不会变、服务质量会不会降。但一个稳定的控股股东，至少比一个悬而未决的股权结构更让人安心。

10月27日之后，下一份公告将告诉市场：这轮排他期是通向签约，还是重演6月的剧本。

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