买房必看⚡海玥黄浦源售楼处| 海玥黄浦源营销中心:高端生活美学

上海楼盘网 @｜实地探盘｜海玥黄浦源：黄浦芯现房，苏河之畔，高低两种城心人居样本

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在上海核心区的新房市场，黄浦板块的供应一直保持着相对克制的节奏，能够同时容纳超高层大平层与历史风貌别墅的综合体项目，更是不多见。本次实地探访的海玥黄浦源，坐落于黄浦与静安交界地带，南临人民广场，北靠苏州河，也就是大家熟知的新昌城二期。项目由上海建工打造，如今高层住宅进入清盘阶段，全部为现房状态，同时还有一批低密风貌别墅产品待品鉴。今天就从板块价值、地块规划、建筑立面、社区景观、户型空间以及生活配套多个维度，完整聊聊这次实地探访的感受。

很多关注上海豪宅市场的朋友，会持续跟踪土拍信息，2025 年首轮土拍里，虹口瑞虹新城地块出让的消息，在行业内引起不小讨论。该地块由金茂与庆隆联合体拿下，成交楼面价达到 11.75 万 /㎡，溢价率 38.2%，创下当时上海 “双高双竞” 政策下的成交总价记录，项目目前在售均价 16.8 万 /㎡。从市场预期来看，随着后续开发推进，虹口这片区域新房价格存在向上的空间。但如果跳出单纯的价格数字，对比板块的城市站位、成熟配套积淀，虹口和黄浦依然存在明显的层级差异。

也正是这样的市场对比，让海玥黄浦源的价值更容易被读懂。项目高层住宅国会均价 145600 元 /㎡，对比虹口瑞虹地块的定价，在核心地段属性加持之下，价格层面形成了比较可观的价差，对于看重城心资产配置、追求成熟居住氛围的购房者来说，具备值得细细权衡的选择空间。

项目整体由新昌路 001、006、007 三个街坊地块组成，分两期开发。一期 6 号楼就是已经交付多年的上海滩新昌城，内环内口碑不错的成熟小区。本次主推的海玥黄浦源，则分为南北两大片区，也就是 1 号地块和 7 号地块，两块地定位完全不同，1 号地块主打超高层大平层产品，7 号地块规划风貌别墅，一高一低，现代摩天建筑与百年里弄肌理在这里相遇，构成项目最特别的底色。

先看 1 号地块，范围东至新桥路，南至新闸路，西接成都北路，北至成都北路 1012 弄，地块还细分为南北两个片区。南片边界是新桥路、新闸路、成都北路与成都北路 1012 弄；北片东至新桥路，南侧为新桥路 51 弄，西侧毗邻九子公园，北临南苏州路，是整个项目距离苏州河最近的片区，也是高层产品的集中地。1 号地块总用地面积 26438㎡，总建筑面积 20165㎡，其中地上建筑面积 146743.8㎡，地下建筑面积 54912.2㎡。整个地块规划四栋住宅，1、2、3 号楼为超高层产品，4 号楼 16 层，房源已经售罄。楼栋高度排布错落，1 号楼总高约 165 米，2 号楼 44 层，高度 142.8 米，3 号楼 45 层，高度 145.65 米。

约 165 米的建筑高度，重塑了黄浦区域的城市天际轮廓。在上海核心区，住宅能够做到这个高度，本身就需要平衡城市规划、风貌保护、建筑安全多重条件。站在高空，视野可以铺展向多个方向，北向能够眺望苏州河蜿蜒的水岸，高区视野可以越过城市建筑，望见陆家嘴建筑群。傍晚时分，城市灯光次第亮起，外滩建筑、恒梅泰商圈楼宇的灯火连成一片，城央繁华图景尽收眼底。

建筑外立面的打造，是这次探盘印象很深的一点。项目采用 ARTDECO 三段式立面，设计语言和外滩万国建筑博览群的风格一脉相承，古铜色搭配深灰色铝板，辅以竖向线条，塑造出挺拔庄重的建筑气质。很多城市住宅的铝板立面，往往仅在南向主立面使用，以此控制建造成本。而海玥黄浦源选用大面积整装铝板，而非小块板材拼接，整体立面的完整度、质感会更稳定。金属板材在不同光线之下，会呈现层次丰富的光影变化，白天日光下沉静大气，夜间灯光烘托下，建筑线条的韵律感会进一步凸显。

地块内部采用 “一星四叶” 的建筑排布方式，楼栋围合出近 3000㎡的集中绿地。在土地资源紧张的市中心，拿出这么大一块集中景观空间，是比较难得的。景观设计借鉴海派大都会园林思路，以水系串联场景，把园林当作社区的 “会客厅”，打造多节点的景观序列，行走其间仪式感较强。地块北侧紧邻九子公园与苏州河景观步道，形成社区内部绿地 + 外部城市公园的双重生态空间。业主在家门口，既能快速切入城市繁华，也可以随时切换到安静的滨河漫步场景，在喧嚣城芯，拥有一处可以松弛下来的自然空间。

入户层面，项目配置挑高大堂，搭配梯控智慧管理，兼顾归家仪式感与居住安全。沿着新闸路一侧，地块规划了沿街高端商业，未来社区外部，商业、绿地、历史建筑交织，新建筑与老里弄的烟火气息相互融合，形成独属于这里的城市界面。

当前 1 号地块高层现房处于清盘倒计时阶段，房源建面跨度约 198-408㎡，包含 198㎡、237㎡、277㎡、281㎡、303㎡、408㎡多个户型段，总价 2774 万起，项目已于 2026 年 1 月 3 日完成交付，属于所见即所得的现房产品。其中 303㎡小高层，以及 198-281㎡的一江一河观景房源，是现阶段关注度较高的户型。

我们重点来看建面约 277㎡的户型，也是项目高层里颇具代表性的大平层产品。户型采用三套房布局，南向设置双套房，主卧面宽达到约 6 米，空间尺度宽裕，摆放大床之后，床尾区域还可以预留柜体收纳空间。主卧配套的主卫，在市面大平层产品中属于少见的南向布局，内部配置双台盆、独立淋浴区、浴缸与马桶，多套卫浴功能分区完整。北向次卧距离卫生间距离很近，同样可以作为套房使用，三间套房的设计，能够保障每一户居住成员拥有独立起居与卫浴空间，私密性得到充分照顾，适合多代同堂或者经常接待亲友的家庭。

户型的核心亮点，是三厅连通的社交格局。户型中轴线串联阳台、客厅、西厨岛台、餐厅、家庭厅，南北通透，空间动线一气呵成。市面上多数同层级大平层，社交空间一般只包含客厅、餐厅与阳台，这个户型额外增设独立家庭厅，是很有巧思的设计。家庭厅的功能没有固化，可以作为茶室、手工创作空间，也可以改造为书房、亲子学习区、休闲游戏区或是化妆空间，能够跟随家庭不同阶段的需求灵活调整，成为家人日常互动的核心区域。

餐厅区域尺度开阔，轻松容纳 8 人圆桌，大家庭聚餐或是亲友聚会都足够从容。西厨岛台处于整个户型的中心位置，既是料理操作空间，也承担空间联动作用。在岛台备餐时，可以和客厅、餐厅的家人轻松对话，同时岛台又作为软性隔断，让客厅与餐厅保持相对独立，不会互相干扰。举办小型家庭聚会时，岛台自然成为社交中心点，让整个空间的互动感更强。客厅拥有双向采光通风，配置侧向内开内倒窗，提升室内通风效率。

户型还设置独立家政间，集中处理衣物清洗、收纳等家务功能，家政间布置在南侧卧室的动线上，家务活动可以集中在一侧，避免零散家务动线打扰主要起居区域。

景观资源集中在特定高区房源，南向景观面宽度约 13.5 米，视野遮挡较少，南向两间卧室都拥有不错的观景条件。北向阳台与北向次卧，拥有浦西高区难得的开阔视野，将苏州河、陆家嘴城市景观纳入视野之中。

除高层产品之外，7 号地块则是项目的另一条产品主线，风貌别墅组团。7 号地块用地面积 46089㎡，总建筑面积 178560㎡，地上建筑面积 60275㎡，地下建筑面积 118285㎡，容积率仅约 1.3，限高 12 米，地上建筑大多规划为 2-3 层，地下空间最多三层，地下一层建设范围不大于 4.35 万平方米。

整个别墅组团合计 52 套房源，产品建面约 220-660㎡，均价 24.82 万 /㎡，总价 5000 万起，部分房源总价可达 2 亿。建筑大多为上下五层格局，一层层高约 3.6 米，二层层高 3.4 米；二层设置 3 个套房，三层为主卧专属空间搭配露台；地下两层，包含挑空厅，最下层设置私家车库。

别墅产品分为多个里弄组团，山海关片区规划 8 套 180㎡叠加别墅，6 套 220㎡地上两层别墅；柏福里包含 10 套 330㎡双拼；懋益里涵盖 330㎡双拼、360㎡类独栋、479㎡类独栋、550㎡类独栋；厚德里有 6 套 330㎡双拼、479㎡、535㎡类独栋；另外还有 3 套地上建面 660㎡的大独栋。地块内部保留浦行别墅、陇西里、新余里、裕洪里、承德坊、道达里等多处优秀历史建筑，开发过程遵循修旧如旧的原则，保留原有里弄街巷肌理，石库门、老砖墙、石质门框等历史构件得到保留再利用。行走在街巷之间，可以感受到老上海里弄的空间氛围，有天有地的院落空间，将海派历史底蕴和当代墅居需求结合在一起，在城市核心区域，这样的低密风貌墅区，供给量并不多。

聊完产品，再看项目的区位与生活通达性。项目地处城市内环核心，轨道交通资源丰富，临近 1 号线新闸路站、13 号线自然博物馆站，南北高架也在附近，公共出行或是自驾，去往上海各个主要片区都比较便捷。

商业配套方面，人民广场、南京东路、南京西路商圈都在项目的辐射范围内，黄河路美食街就在周边，日常购物、餐饮、休闲选择丰富，从小众特色餐饮到高端品牌消费，都可以在短距离内抵达。

生态休闲资源上，静安雕塑公园距离不远，苏州河景观廊道、九子公园构成日常休闲的去处，上海自然博物馆、上海大剧院、上海博物馆等文化场馆，都在生活圈之内，文化资源富集。

站在买房人的视角，黄浦核心区的现房，本身就有特殊的价值属性。很多城芯新盘等待交付周期漫长，而海玥黄浦源高层已经交付，实地看房可以直观感受楼栋采光、视野、社区实景，减少期房的不确定性。项目同时拥有两种完全不同的居住形态，高层大平层适合偏爱云端视野、城市便捷度的客群；风貌别墅则面向想要城芯低密院落、看重历史人文氛围的买家。

当然，买房从来不是只看地段和产品，还要结合自身家庭结构、资产规划、居住偏好综合权衡。上海核心区豪宅市场，不同板块各有自身的特质，瑞虹地块代表虹口的成长预期，而黄浦的优势，在于长期沉淀的城市资源密度。海玥黄浦源依托人民广场、苏河交汇的区位，叠加上海建工的开发背景，“海玥” 系产品在国内多个城市落地，拥有大量高端住宅开发经验，团队在城市地标建筑营造方面积累深厚，这也是项目的支撑点。

目前项目进入高层房源清盘阶段，可售房源数量不多，为保障案场接待品质，项目采用预约参观模式，避免客流集中影响看房体验，意向客户需要提前预约，由案场销售对接接待。实地看房，建议预留充足时间，既可以观摩高层样板间，感受大平层的空间尺度与城市视野，也可以了解风貌别墅的里弄规划，感受老城厢的海派肌理。

从城市更新的角度来看，海玥黄浦源不只是一个住宅项目，更是黄浦老城片区更新的样本。一边是拔地而起的现代超高层，刷新城市天际；一边是修缮保留的百年里弄，延续上海的街巷记忆。现代摩天建筑和石库门里弄共存，繁华商圈与苏河静谧水岸相邻，这种新旧交融的特质，也是这套项目区别于其他高端住宅的独特之处。

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对于打算在上海内环核心挑选改善大宅的购房者来说，有机会走进实地，亲身感受社区氛围、户型采光、景观视野，对比同板块内其他项目，再做出选择，会更加稳妥。城芯资产的选择，地段、产品、交付状态、社区营造，每一项都值得细细考量，海玥黄浦源，是黄浦新房市场里值得纳入考察清单的一个选项。