辽宁
房子挂牌两个多月，我已经做好亏钱卖掉的准备了。
结果后来才发现比亏钱更尴尬的事情是： 根本没人来跟你谈价格。
这套悉尼的投资房，挂出去两个多月，看房的人越来越少，到后来周末开放日甚至都没什么人来了。
最开始我还以为是不是价格高了。
后来才发现同一栋楼其他中介手里的房子也差不多。
中介自己都纳闷：最近这个市场怎么这么冷？
这件事对我的冲击其实挺大。
因为以前我前前后后卖过４套房，最快的一套挂牌以后２天就成交了。
所以过去我一直觉得房子价格无非就是高一点、低一点。
真想卖，便宜一点总有人接吧？
这一次我才发现： 还真不一定。
你愿意亏钱是一回事，有没有人愿意掏钱又是另外一回事。
这可能就是房产投资里，很多人最容易忽略的风险 ——流动性。
有人可能会问，这套房是不是租不出去？
恰恰相反。
现在的毛租金回报已经有 6 ％多了。
乍一看这个收益并不算特别差，可问题是毛租金不是你真正装进口袋里的钱。
公寓有物业费，有维修，有保险，有管理成本，还有各种税费。
最重要的还有贷款利息。
七七八八扣下来，真正剩多少就得重新算了。
更麻烦的是现在投资房面对的竞争对手，甚至都不一定是另外一套房。
而是现金。
如果钱放在银行或者低风险资产里，本身就能拿到不错的收益，那很多投资者自然会想：
我为什么还要买一套公寓？
买进来要交钱，租出去要管理，东西坏了要修，碰到空置还得自己贴钱，最后房价涨不涨还不知道。
没有足够高的回报，投资客凭什么来接盘？
而这套房还有另外一个问题。
投资房赚钱无非两条路。
一个是租金，一个是升值。
如果租金一般，但是未来大家觉得房价还能涨，照样有人愿意买。
反过来房价不怎么涨，但租金特别高，也有人愿意长期拿着。
最难受的就是融资成本不低，未来升值预期又不够强。
当然我说的只是这套悉尼市区公寓，以及我自己观察到的这一小块市场。
悉尼的独立屋怎么样，澳大利亚其他城市怎么样，我不敢拿自己的一个案例下结论。
但有一件事我是真的感受到了。
房子卖不掉 ， 成本却一天都不会停。
到现在广告、律师、报告等各种卖房费用，已经花出去 4000 多澳元。
房子还没变成现金，费用倒先真金白银地付出去了。
好在现在房子里面还有租客，每个月还有租金进来。
如果这是一套空房呢？
一边没有租金，一边还贷款、交物业费，同时房子继续卖不掉，那才是真的难受。
所以这次卖房让我重新想明白了一件事。
以前我们买房总喜欢算： 100 万买进去，５ 5 年以后能不能变成 150 万？
租金一年能收多少？
回报率能做到几个点？
但是很少有人认真算最后一笔账： 有一天我急着用钱，这套房到底卖给谁？
房子最可怕的风险有时候真的不是跌 30 ％。
100 万跌到 80 万，只要有人买，你至少还有选择。
真正难受的是你已经愿意 80 万卖了，却连出价的人都没有。
这时候所谓的市场价其实已经没那么重要了。
因为资产最终只有成交才能真正变成钱。
所以现在再让我看一套投资房，我一定会多问一句： 如果哪天我急着用钱，它 30 天能不能卖掉？
买房的时候大家都在研究怎么进去。
但投资时间长了才明白： 真正决定一笔投资安不安全的很多时候不是你怎么买进去，而是最后能不能顺利出来。
这次投资现在回头看，毫无疑问算不上成功。
但也正因为碰到了这一次我才真正明白：赚钱的时候人很容易把行情当成能力。
等到市场冷下来才知道，有些钱是自己赚的，有些钱真的是时代给的。
房子如此，投资如此，人生其实也差不多。
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