难以置信！5万就能澳洲买房！抄底墨尔本房子，机会来了？！

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澳洲房价最便宜城区曝光！最低$5万就能买房，比悉尼停车位还便宜

独家房市趋势数据显示，全澳目前只有222个城区的房屋售价仍在35万澳元以内。

价格最低的是一个农业边境城镇，在那里买房的花费甚至低于在悉尼购买停车位所需的首付。

报道称，价格最低的是新州New England地区的Boggabilla，该地房屋中位价仅为50,000澳元。不过，这一中位价建立在过去一年仅11笔交易的基础上。

全澳共有7个城区的房屋成交价低于100,000澳元，但它们的交易量通常极低。

包括Coffs Harbour的Seelands公寓，价格为65,000澳元（10笔交易）；远西新州的Gulargambone，价格为66,000澳元（16笔交易）；以及南澳的Coober Pedy和Andamooka，价格分别为68,750澳元（66笔交易）和70,000澳元（13笔交易）。

昆州最便宜的房产位于Cunnamulla，为145,000澳元（18笔交易）。维州的位于Mallee的Minyip，为173,500澳元（10笔交易）。

塔州的位于西海岸矿业中心Rosebery，为202,500澳元（34笔交易）；北领地的位于Dundee Forest，为195,000澳元（13笔交易）。

面对利率飙升，追求收益的投资者可能会觉得这些廉价地区市场在纸面上极具吸引力。

Walgett和Collarenebri（均位于新州）的毛租金收益率最高分别达到16.5%和16.1%。西澳Newman的公寓售价为300,000澳元，收益率则达到14.3%。

昆州的Dysart和Middlemount同样有高回报，前者的独立屋中位价为250,000澳元，后者的公寓中位价为180,000澳元。

但全澳领先的房地产分析师兼Hotspotting董事总经理Tim Graham警告，单一产业城镇和偏远市场的超高收益率，可能只是危险的“收益率陷阱”。

“低于500,000澳元的市场不会一夜消失，但其中质量较好的部分会消失。”

“我预计，未来三至五年，低于500,000澳元的城区数量将降至两位数，而真正适合投资的市场会最先消失。”

“最后留下的，往往是那些规模小、位置偏远或高度专业化的市场。它们之所以便宜，通常是有原因的。”

Tim Graham提醒买家，暂时性的矿业繁荣或高租金回报，并不等于长期资本增值潜力。

Middlemount和Dysart都是单一产业城镇，前者超过50%的就业居民从事煤炭开采，后者的比例为44%。

一旦全球大宗商品市场或就业模式改变，当地的高收益率可能迅速消失。

他说：“收益率可能一直看起来非常惊人，直到雇主、大宗商品价格或劳动力模式发生变化。单一产业城镇的廉价房产，不等于多元化经济中的低估房产。”

“上一轮矿业繁荣留下的教训是，10%或12%的收益率有时是风险溢价，而不是便宜货。当地经济越集中，投资者就越需要因承担风险而获得额外回报。”

即使在Cunnamulla这样的农业内陆城镇，Tim Graham也建议买家先想清楚：将来出售时，究竟会由谁来买这套房子。

“买入价是145,000澳元或180,000澳元时，最重要的问题不是‘我能多便宜地买到它？’，而是‘七年或十年后，谁会从我手中买走它？’”

“入场价格很重要，但退出时能否找到买家同样重要。”

Tim Graham建议，与其押注单一产业矿业城镇或极偏远的内陆地区，寻求低价房产的买家不如寻找由医疗、教育、国防和基础设施支撑的多元化地区中心。

“如果我有500,000澳元，而且只有一次投资机会，我会选择在Rockhampton买一套优质的成熟住宅，而不是在单一产业城镇追逐两位数收益率。”

“价格让你进入市场，但多元化经济才为未来需求提供支撑。”

他还建议关注Townsville这样的经济强势的地区，而不是Port Douglas这样的度假中心。

Port Douglas的公寓售价为370,000澳元，表面收益率达到7.3%；Townsville公寓中位价为500,000澳元，但背后有规模庞大的机构基础设施，包括国防、医疗、港口扩建和物流。

“如果必须二选一，我会选Townsville。Port Douglas可以带来很好的表面收益率，但Townsville背后需求的深度和多样性更让我有信心。”

“便宜应该只是筛选条件，不应成为投资逻辑。真正的机会，是找到价格可负担、需求上升、就业和基础设施良好、租赁市场紧张的地方；这些因素才可能让廉价市场变成有价值的市场。”

02

澳洲房价已连跌6个月，若跌幅达到15%楼市将承受哪些连锁冲击？

澳洲全国房产价值9月已比3月峰值低5.2%，房地产市场明显转入下行。这也引发了联邦反对党党魁Angus Taylor的担忧，他形容房地产市场正处于“自由落体”状态。

如果换算成金额，按Domain房产价格系列计算，一套典型住宅如今的价格大致相当于一年前的水平。

要看清这轮跌势，还需要把价格变化放在更大的背景下审视。

这轮房价下跌之所以引发争议，部分原因在于它与联邦政府5月预算案公布的房产税改革有关。

但本轮市场下行并不是由这项改革开启的。在此之前，澳洲大多数地区的下行周期已经形成，时间点是在2月首次正式加息之后。房价3月见顶，此后已连续下跌6个月。

财政部专家估计，预算案提出的负扣税和资本利得税收紧规则，会在“几年时间”内把房价压低约2%。这一估计与早先的独立分析相符，而这些专家判断应被视为有效。

截至2020年的30年里，利率整体走低，推动房价长期上涨；每次降息都会提升买家的借贷能力。由此看来，加息是今年房价下跌的主要驱动因素。

澳洲联邦储备银行（RBA）上周加息，这是今年第4次。金融市场预计，11月或2027年还会至少再加息一次。

因此，许多专家预计房价还会继续下跌。Cotality研究总监Tim Lawless就认为，整体下跌10%至15%是“相当合理的估计”。

这轮下行是澳洲短短20年内的第5次。如果15%的跌幅最终实现，房产价值的下滑将超过此前任何一次下行期。过去几轮下跌通常从峰值到谷底减少5%至10%；相比之下，美国全国房价在2006年至2011年间下跌超过25%。

不过，澳洲房价前景仍需放在更大的背景中衡量。一项广受认可的指数显示，全国房产中位价（房屋和公寓合计）自2020年以来上涨了78%。即使本轮下行最终达到15%，房价也只是回到2024年初的水平。

这确实可能让部分近期首次置业者陷入负资产，也就是未偿还房贷高于房屋价值的情况。

风险最高的将是那些在2025年只付了小额首付就买房的首次置业者，例如通过联邦政府5%首付计划购房的人。澳联储在上周的《金融稳定评估》中也指出了这一风险。

不过，直到最近，大多数首次置业者仍需支付20%的首付。而且，澳洲大部分房屋在2024年时已经由现有业主持有。

因此，即使房价下跌15%，绝大多数自住业主和房东仍会保有房屋净值。2020年或更早买入并持有的房产，即使在这一情境下，通常仍会远高于原始买入价。

对准备首次买房的人来说，房产价格下降按理应是值得庆祝的消息。

然而，至少在澳洲最大的几个城市，跌得最厉害的是市场高端房产，入门级住宅的跌幅反而较小。

Cotality最新分析显示，悉尼价格最高的四分之一房产，跌幅比价格最低的四分之一房产多5.3个百分点；墨尔本的差距则为6.6个百分点。

与此同时，利率上升虽然会压低房价，也会削弱潜在买家的借贷能力。

所以对大多数首次置业者而言，房子价格稍微低一些，并不代表就更买得起。

这轮市场下行中，部分最大受益者将是那些得到父母大量资金支持的首次置业者。

如果无需背负巨额房贷便能入市，这个幸运群体既能享受加息压低房价带来的好处，也能免受房贷成本压力影响。

和过去的下行期一样，买家暂缓入市、等待房价回升，导致交易量不断萎缩。

Westpac报告称，交易量同比下降17%。

在这样的市场环境下，潜在买家也可能因为期待房价进一步下跌而推迟行动。

房价下跌、交易减少的双重影响叠加起来，给房地产行业造成更大冲击。甚至有报道称，一些房地产经纪人开始挨家挨户寻找生意，希望促成交易。

从更广的层面看，市场下行还会挤压州和领地政府的税收收入。这些政府目前已经高度依赖印花税。

例如在新州和维州，2022至2023年度，印花税占州内各项收入的18.5%至22.5%。市场繁荣以来，这一比例很可能已经进一步上升。

因此，要求各州削减支出的呼声可能会越来越大。人们只能希望，这能让澳洲各级政府重新考虑以广泛征收的土地税取代印花税——经济学家几乎一致支持这一做法。首都领地已经开始沿这条路推进。

这样既能为州和领地政府提供更可靠的收入来源，也能减少房主在自身情况发生变化时搬家的阻力。

更重要的是，广泛征收的土地税制度能够抑制土地投机和囤地，使房产市场更加稳定，不易陷入繁荣与暴跌的循环。

03

墨尔本楼市降温、房价低于悉尼，潜在买家咨询量却稳居第一

墨尔本楼市降温之际，州际买家的兴趣却成为市场的一大亮点。

Domain按各州及领地找房者对外州房产的咨询量进行排名。结果显示，来自昆州、新州、西澳、南澳和塔州的潜在买家，搜索目标均以墨尔本居首。

这对长期被视为全国首屈一指房地产市场的悉尼来说，或许不是一个特别体面的结果。

大多数潜在买家会把“墨尔本”作为一个地区来搜索；但北领地买家的目标更具体，咨询大多集中在墨尔本北部城区Roxburgh Park。

相比之下，维州居民最常寻找的是新州边界附近的Albury房产；来自首都领地的买家，则对新州城镇Murrumbateman的咨询最多。

专家认为，墨尔本相对实惠的房价吸引了多类州际买家，包括用出售家庭住宅所得资金置换小房的买家、为职业发展而来的工作人士，以及看中性价比和挂牌租金的投资者。房屋和公寓的挂牌租金目前都达到每周600澳元的历史新高。

最新Domain房价报告（Domain House Price Report）显示，墨尔本独立屋中位价在6月季度下跌3.1%，至1,041,205澳元。相比之下，悉尼为1,733,891澳元，布里斯班为1,212,562澳元，阿德莱德为1,125,070澳元，珀斯为1,183,108澳元。

中位价低于墨尔本的首府城市只有堪培拉、霍巴特和达尔文。其中，堪培拉的1,037,766澳元仅以微弱差距低于墨尔本；霍巴特为818,557澳元，达尔文为612,732澳元。

墨尔本买家代理Andrew Date是Industry Insider Property创始人。随着咨询量增加，他每年协助约6至12名州际客户。

Date说，客户目前认为墨尔本既负担得起，又很划算。

他的公司专做墨尔本高端城区的高档房地产、家庭住宅和投资房产。最近，他还协助州际客户买下一处位于市区Guildford Lane 16-18号的六层仓库改建物业，带有屋顶露台，将作为客户在墨尔本的落脚点。

另一对年轻的专业人士夫妇因工作搬到墨尔本，并希望住在South Yarra，于是委托Date寻找一栋单面临街的房屋。

Date表示，悉尼买家通常认为墨尔本物有所值，原因是当地房价比悉尼低得多。

他说，一户客户是需要在两座城市之间工作、正在寻找墨尔本豪华公寓的家庭，他们认为现在是买入的好时机；另一名客户则是寻求均衡投资的投资者，目前正考虑市中心联排别墅带。

墨尔本本地投资者可能会因为该市表现落后于其他城市而感到却步，但Date认为，精明的外地投资者反而把这视为入场时机。

在Date看来，投资者看重的首先是性价比。对于一座约有500万人口的城市，当前的价格水平和近期租金回报率上升，让他们相信现在正是投资的好时候。

他补充说，许多受过良好教育的投资者明白本地投资者信心不足，而这种局面也会带来机会。

墨尔本买家顾问、Chamberlain Property Advocates董事Wendy Chamberlain，帮助一些年长的州际买家用出售主要住所所得的钱款完成搬迁。

她说，许多客户是缩小住房者，喜欢墨尔本的生活方式：这里有活力十足的城市氛围、剧院、娱乐、体育和餐厅，公共交通便利，出行也相对轻松。

她表示，随着房价变得更可负担，不少人也把握机会搬到离家人和朋友更近的地方。

此外，墨尔本的教育机会也是吸引力之一，Chamberlain说。

她最近为一名为靠近亲人而搬到墨尔本的客户买下一套公寓，从而让其孩子能够上大学。

Chamberlain说，房屋所在城区需要靠近市中心，以满足父母的需求，同时还要邻近火车或电车，方便孩子去大学。

她说，房子本身还必须易于打理、可以拎包入住，附近配套设施齐全。最终，她为客户找到了一套未公开上市、价格理想的公寓。

Chamberlain说，她的州际客户已经在Richmond、Elwood、Brunswick、Carlton、Parkville、Fitzroy、Northcote、Port Melbourne、St Kilda East、Middle Park、Albert Park、Prahran和South Yarra买下房产，范围从三居室住宅到一居室公寓。

她说，客户喜欢亲自到墨尔本，查看她筛选出的“值得购买”的房产。

“他们一定要在决定购买前亲自查看，不仅要看看房子和周边区域，甚至还要了解街道环境。”她说。

Buxton Albert Park负责人Nancy Yang说，买家会利用周末到墨尔本看房，因为他们在那里购房时感受到的压力“要小得多”。

Yang说，阿德莱德、布里斯班，尤其是黄金海岸等地的买房竞争仍然激烈，因此一些买家认为，在墨尔本买到理想住房的机会更大。

上一季度，约有20名州际买家通过Yang及其团队完成购买。她说，其中包括被墨尔本偏低空置率吸引的投资者；6月的空置率为1.2%。

这些买家倾向于选择精品公寓，条件是维护费用低、租金回报强劲且收益率高。

Yang补充说，他们更看重建筑物的质量和状况、销售合同是否“清晰”，以及投资某些建筑或片区可能面临的未来风险。

她说，无法亲自看房的买家会使用Domain的Matterport 3D看房服务，让客户进行虚拟浏览；他们也可以通过FaceTime，或观看其买家顾问提供的视频来了解房产。

Yang说，3D看房服务能让买家核对房屋尺寸，确认家具和家电是否放得下，也能为尽职调查留出更多时间。

“我认为，Matterport不仅对州际买家有帮助，对本地买家也同样有用。通常看房时间非常短，你最多可能只有20至30分钟，却要为人生中可能作出的最大决定进行考察。”她说。

04

澳洲房价已连跌整半年了，真正的考验却可能刚开始

澳洲房地产市场正在经历新一轮调整。数据显示，2026年9月，全国房产总价值较3月峰值下降约5.2%，房价已连续6个月走低。专家警告，如果后续跌幅扩大到10%至15%，受影响的将不只是房主的账面财富，首次置业者、房产交易、经纪行业乃至州政府财政都可能受到波及。

不少人以为，这轮下跌是联邦政府5月预算案提出房产税改革后才开始的。实际上，多数地区的下行趋势在今年2月首次加息后就已逐渐形成，房价在3月见顶后连续下跌。

联邦政府提出收紧负扣税和资本利得税规则后，市场一度担心房价遭受二次打击。不过财政部的估计显示，这些税制调整在未来几年对房价的影响约为2%，远不及利率变化的冲击。

过去30年，澳洲利率长期下行，贷款成本走低提高了购房者的借贷能力，成为房价上涨的重要推手。如今利率方向逆转，借贷成本上升，正在反过来压制市场。澳洲联储（RBA）2026年已连续4次加息，市场仍在关注是否会进一步收紧。

Cotality研究总监Tim Lawless认为，如果利率长期维持高位，全国房价从峰值回落10%至15%是一个合理的情景。若真的跌到15%，将超过以往几轮调整的常见幅度，此前从峰值到谷底通常约为5%至10%。

不过，即便跌15%，过去几年的涨幅也不会全部抹去。数据显示，澳洲全国住宅中位价自2020年以来累计上涨约78%，回调15%后，房价大致只是回到2024年初附近的水平，而不是回到疫情之前。

房价下跌最值得警惕的风险之一，是部分近期购房者可能陷入“负资产”，也就是房屋市价低于剩余房贷余额。

低首付购房者首当其冲。例如通过联邦政府5%首付计划买房的首次置业者，本身的房屋净值缓冲就很薄，一旦房价明显下跌，房屋价值与贷款余额之间的差距会迅速缩小。澳洲联储近期发布的《金融稳定评估》，也特别关注了高贷款价值比（LVR）借款人的风险。

相比之下，持有房产多年的业主处境要好得多。过去多数首次置业者仍需支付约20%的首付，而且澳洲大量住宅早在2024年之前就已由现有业主持有。即便出现15%的回调，这些人通常仍保有一定净值，尤其是2020年或更早买房并一直持有的业主，房产价值大概率仍高于当年买入价。

这可能是本轮调整中最值得首次置业者留意的问题。很多人以为房价下跌就意味着买房更容易，现实却是房价与贷款成本可能同时朝着不利于买家的方向变化。

Cotality数据显示，悉尼和墨尔本的高端住宅跌幅明显大于入门级住宅。悉尼价格最高的25%房产，跌幅比最低的25%多5.3个百分点，墨尔本的差距更是达到6.6个百分点。也就是说，普通首次置业者真正关注的入门级住宅，降价幅度反而没有高端市场明显。

与此同时，加息又削弱了购房者的借贷能力。对严重依赖银行贷款的年轻买家来说，房价下降并不意味着购房负担同步减轻。

反倒是能获得父母或家庭较大资金支持的买家更占优势。他们可以减少贷款规模，既享受房价回落带来的成本下降，又能降低加息对每月还款的冲击。完全依靠银行贷款的年轻人，则可能发现房价下跌的好处大部分被更高的借贷成本抵消了。

房价持续走低，还会进一步冷却市场。当买家认为价格仍有下跌空间，一部分人会选择暂缓入市，等待更低的价格。

Westpac数据显示，房地产交易量同比下降17%。成交减少意味着卖家需要更长时间寻找买家，经纪人的成交机会也随之减少，一些经纪人已开始更主动地寻找潜在客户。如果市场持续低迷，影响可能从房主和买家扩散到整个房地产服务行业。

房地产下滑不只影响家庭，也会削弱州政府的收入，其中一个重要来源就是印花税。2022至2023财年，印花税收入约占新州政府收入的18.5%，维州约占22.5%。

房市火热时，土地和房产交易能为州政府带来可观的印花税收入。但一旦房价下降、交易减少，这部分税收就会面临压力。房地产周期因此不仅关系到买卖双方，也牵动着州政府的财政状况。

如果州政府过度依赖印花税，房市转弱时财政收入就容易大幅波动。因此有观点主张，可以逐步扩大土地税的覆盖范围，减少对交易环节征税的依赖。

相比一次性缴纳的印花税，土地税能提供更持续的财政收入，也可能减少一些房主因高额印花税而不愿搬家的情况。支持者还认为，广泛征收土地税有助于降低囤地和土地投机的吸引力，在一定程度上削弱房地产市场的周期性波动。首都领地（ACT）已开始朝这一方向推进税制改革。

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