房价大局板上钉钉？不出意外，往后 5-10 年，国内楼市将有四个新趋势

2025年地方国有土地使用权出让收入41518亿元，比2021年约8.7万亿元峰值少4.6万亿元。25至44岁购房主力2015年4.48亿人，2023年降到3.97亿人。土地、人口、学区同时变化，买房不能再只按“买了会涨”算账。

2025年全国出生人口792万人。按6岁入学粗算，后续小学入学人数会逐步下行。有教育研究测算，2026年小学入学约1234万人，2029年约928万人，较2023年1843万人峰值明显回落。

上海2017年出生19.7万人，2025年出生10.7万人。出生人数减半后，过几年才传导到入学环节，但学区房定价会先反映预期。

早年买老破小学区房，很多家庭看的是单校资源稀缺。现在多校划片、教师轮岗、学位到房等规则在更多城市落地，单校溢价不再稳定。

有家长买小户型只为落户入学，房子出租用租金抵部分月供，等孩子毕业再按市场价处理。这种做法把学区房当成入学工具，不当成升值资产。

南京曾有一位购房者2022年以400万元买入学区房，贷款300万元，月供1.5万元，两年后低于300万元出售，亏损超过100万元。同类挂牌若继续下行，后面卖家可接受价格会更保守。

25至44岁人群是购房主力。华泰研究引用人口资料称，该群体2015年4.48亿人，2023年3.97亿人，八年减少11%。

年轻人算账方式变了。月供占收入多少、工作稳定性如何、同地段租金多少、未来换房成本多少，都会先列出来。

上海有家庭长期租住公租房，月租低于同地段买房月供，省下的现金流用于日常开支和其他配置。租房不再只是买不起房时的过渡。

2021年地方土地出让收入约8.7万亿元，2025年国有土地使用权出让收入41518亿元，同比下降14.7%，较2021年峰值降52.3%。

2025年300城各类用地成交面积24.6亿平方米，土地出让收入3.3万亿元，同比下降11.4%。其中住宅低密地块占比提升，容积率2.0以下用地占推出住宅用地42.3%，较2024年提高7.7个百分点。

2024年300城住宅用地出让金约2.1万亿元，同比下降27.8%。 土地市场不是全面停拍，核心城市优质地块仍有竞价，远郊和三四线去化更慢。

地方收入下降后，供地会更看成熟片区、轨道和配套。新区如果产业、学校、医院没同步，土地成交和房产流动性都会偏弱。

2015至2018年棚改货币化常用抵押补充贷款资金，对三四线房价和库存影响明显。近年政策更偏保障再贷款、专项债和存量收购。

2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未售商品房，转为配租或配售保障房。后续央行资金支持比例由60%提高到100%。

2024年约70城发布收储公告，2025年以来超80城发布相关公告。 郑州累计收购存量商品房项目96个，房源12万间以上，建筑面积超500万平方米，其中8.6万间作为人才公寓投入市场。

辽宁计划2025至2027年通过收购存量商品房新增12万套配租型保障性住房，2025年新增4.5万套。 河南2025年计划用专项债等工具新增保障性住房5.7万套。

保障房增加后，刚需家庭会分流。商品房若继续靠学区、落户、规划讲故事，估值会更难维持。

买房看自身使用时，先算月供收入比。若家庭月供超过税后收入40%，职业又处于变动期，杠杆要降一档。

多套房家庭可按城市、房龄、出租率分类。核心城市近地铁、近学校、能出租的房子，现金流压力相对小。远郊无产业、空置率高、挂牌周期长的房子，处置要更早。

学区房只按实际入学年限买。孩子3年内入学，可看划片稳定性和户型居住性；孩子10年后入学，现在按当前政策买高价占坑房，风险会放大。

看土地市场可盯本地供地计划。核心区低容积率地块增加，说明城市供地转向改善型住房；远郊连续流拍，说明开发商对去化也没把握。

保障房收储价格可作为同片区商品房参考。若收储价明显低于周边在售价，商品房若想快卖，挂牌就不能只按历史成交硬挺。

家庭资产不把房子当唯一储值工具。闲钱按流动性分档，日常备用金留活期或短理财，教育婚育资金留中短债和存款，长期资金再考虑其他产品。

房贷利率下降能减少月供，但不改变房屋持有成本。物业费、维修、空置期、交易税费都要算进总账。

租房家庭看公租房、保租房和市价房源价差。同地段公租便宜但申请有条件，市价租更灵活但长期无产权积累，按工作地点和家庭稳定期选。

开发商拿地集中核心城市后，新房供应会偏改善和低密。首次购房若预算有限，可比较二手成熟片区与小户型新房的总价和通勤。

城市内部会继续分化。人口流入、产业稳定、学校医院轨道齐全的片区，住房需求更持续。仅靠规划名称和低价地吸引购房的片区，配套兑现会慢。