不续就收回！上海40年公寓续期账单出炉，网友：比房贷还狠

不续就收回！上海40年公寓续期账单出炉，网友：比房贷还狠。

热搜那天下午，我办公室的电话被打爆了。我做土地估价这一行，十四年，头一回见一个政策文件能把咨询台踏破门槛。先说清楚，我不是来贩卖焦虑的，我是来把这笔账，一笔一笔算给你看的。算完你就知道，狠不狠，狠在哪儿，不狠在哪儿。

先把这事的原委说清楚。上海今年出台了一份工商业项目土地使用权续期的指导意见，全国头一份系统性的工商业用地续期规则，这两天冲上热搜的说法是，40年公寓续期，或缴地价七成。

我翻译成大白话。你们说的40年公寓，酒店式公寓、商住LOFT、公寓式办公，本质上不是住宅，是商业或办公用地上的房子，土地年限40年。这次的规则，四条要害。

第一，70年住宅到期，法律写明了自动续期，目前不用申请、不用缴费、正常交易。这一条先给住宅业主们吃颗定心丸，热搜评论区一片住宅业主跟着慌，纯属误伤。40年商办不一样，不自动续期，到期前三年要主动申请，不申请或者批不下来，土地国家收回，这就是那句不续就收回的出处。

第二，缴费的底线，续期地价不低于地块所在级别基准地价的七成。注意两个词，底线，七成是最低价不是固定价；基准地价，按到期那年的最新地价算，不是你当年买房的价。上海商业用地分十一个级别，内环和远郊，能差出好几倍，同样一套房，地段不同，账单天差地别。

第三，年限有弹性，一次最少续5年，协议租赁最长20年，加起来不能超过商业用地最高40年。第四，交钱的方式，签合同一个月内先付一半，余款原则上一年内缴清，特殊项目经区里集体决策，最长能分期两年。

规则就这么几条。狠不狠，光看条文没有感觉，我这几天算了三笔真账。

第一笔，王阿姨的。她1996年在徐汇内环边买了一套60平的酒店式公寓，当年总价45万，那可是她跟丈夫攒了半辈子的钱，图的就是这楼“涉外、气派、比隔壁住宅便宜两成”。她今年七十出头，看到热搜，攥着不动产权证来找我，进门第一句话就是，谈师傅，我这房子，2036年到期，是不是要被收走了。

我先让她把心放肚子里。证上写着，2036年到期，还剩十年，离“到期前三年”的申请线还早，现在谁也收不走她的房。她坐下来，我又按公开的基准地价成果，给她把十几年后的账拉了一个框，续二十年，粗算下来，二十万上下，具体以届时各区落地为准。她一听，脸白了，说这房子我当年才45万买的。

我没接话，拿张纸给她列了另一栏。这套房如今市值一百七十来万，月租金六千五，一年七万八。如果2036年真花二十来万续二十年，摊下来一年一万出头，租金是它的六倍。我把笔放下跟她说，阿姨，您这笔账，跟房贷不一样，房贷是买资产，续期是续地租。您这二十年，本质上是花二十万，把一年七万八的租金流再买二十年。这笔账划不划得来，您自己心里有秤。她盯着那张纸看了半天，走的时候说了句话，我记到现在。她说，不是钱的事，是我今年才知道，我住了三十年的家，地是租的。

第二笔账，小岳的。2017年他28岁，中环买了一套40平的LOFT，95万，当时住宅涨得他够不着，售楼广告写着，低总价，上车，民水民电。现在这房子市值48万，还没算那两年的利息。他来找我，倒不为2036年，他是被两头的恐慌夹住了，往前，房价腰斩，往后，还要续期交钱。我跟他讲，远期的账，规则已经给你写明白了，是能算的账，能算的账不叫风险，叫成本。你真正该算的是眼前这本，流动性。40年公寓二手交易税费重，接盘的人也在等这个续期账单落地，你现在割肉，是把两头的痛一起挨。他问我怎么办，我说我不能替你做决定，我只能告诉你，政策把2036年的账告诉你了，你该认认真真算的是2026年的账，这套房对你的使用价值，自住、出租、还是套现，哪个是你真实的需要。他坐了一个钟头走的，没结论，但眼睛不那么慌了。

第三笔账，诸哥的。他是揣着钱来捡漏的，说法一套一套，利空出尽，别人恐慌我贪婪，看中远郊一套三十来万的小公寓。我给他泼了三瓢冷水。第一瓢，远郊基准地价确实低，续期费低，可远郊的租金更低，流动性更死，账要两头一起算。第二瓢，我给他看了别的城市怎么做的。广州的规则里，续期补缴有公式，但大开发商能谈折扣，私人小业主没有。深圳还在沿用2004年的老规矩，按公告基准地价35%补，可深圳自己2024年都答复说，房地产法定年限到期延期还没有系统规定。北京的说法是按届时地价评估政策执行，文件还没影。也就是说，同一件事，每个城市的价、每个业主的位置，都不一样。第三瓢最凉，这轮规则里写得明明白白，列入征收收储计划的、产业绩效差的，可以不续。捡漏捡到一栋等着更新的旧楼，漏就是你自己的脚。

三笔账算完，回到热搜那句，比房贷还狠。我的公道话，分两半说。

狠的那一半，是真的。一次性缴付，先交一半，对攒了一辈子钱的老人，现金压力是实的。更狠的是一笔旧账，当年售楼处怎么卖这些公寓的。总价低，不限购，能注册公司，一层十三户，电梯直达。没有一个销售把“40年到期不自动续、到期按届时地价补钱”这句话，掰开揉碎讲给买房人听。当年卖楼的人只说这叫上车，没告诉你，你买到手的，是一张40年的站票。站票便宜，能到站，可到站之前，没人跟你说补票的事。今天这张账单，狠的不是数字，是迟到了几十年的知情。

不狠的那一半，也是真的。在这次文件出来之前，40年公寓最大的风险不是贵，是没人说得清。到期了怎么办，交多少，谁能批，全都是“以后再说”。一个资产最怕的，就是说不清。现在全国第一份规则落地了，底线是多少，年限怎么算，分期能分多久，白纸黑字。王阿姨能算她的租金账，小岳能排他的先后账，这叫确定性。焦虑的解药，从来不是便宜，是确定性。

最后，三件实在事。手里有40年公寓的，把不动产权证翻出来，看清两样，土地用途那一栏，到期日期那一栏，别被热搜带着提前恐慌，也别拖着忘了申请窗口。想买40年公寓的，把三笔账一起算，到期还有几年，那块地届时大概什么价，这房的租金撑不撑得起未来的续期账。手里是70年住宅的，安心，这次的事跟你们无关，别跟着慌。

这行干久了，我信一句话，账不怕狠，怕糊涂。糊涂的账才吃人，清楚的账，再贵，人也有个盼头。

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