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北外滩核心地块上新｜中粮北外滩壹号高层产品迎来收官，185‑228㎡四房实地探访文｜房产大 v 上海购房通 @张伟

从事新房测评这么多年，内环滨江板块的改善产品我看过不少。在虹口范围内，大家日常讨论比较多的居住板块，大多集中在瑞虹新城、四川北路一带，真正落位北外滩规划红线范围之内的住宅供给，并不算充裕。也正是基于这个背景，中粮北外滩壹号的动态，一直受到不少关注内环改善的购房者持续留意。这次项目高层楼栋进入收官阶段，我专程来到现场，把实地踩盘获取到的地块背景、社区规划、户型细节、精装配置完整整理出来，给正在关注北外滩置业的朋友一份参考素材，样板间支持线上预约之后前往实地体验。

先把项目基础信息做客观梳理。中粮北外滩壹号坐落虹口区北外滩 116 街坊，是大悦城控股旗下壹号系的又一个落地作品，也是该系列布局上海一江一河区域的重要项目。本次对外推出的高层天际云邸，建筑面积区间约 185‑228㎡，全部规划为四房格局，备案均价 143868 元 /㎡，精装交付，房源总价从 2300 万起步，本次入市高层合计 90 套房源，目前售楼展示空间以及实体样板区域已经对外开放，意向参观可以走线上预约通道完成预约流程。

聊产品之前，我们不妨回溯一下这块土地的由来。2023 年 9 月 5 日，大悦城控股上海大区通过上海联合产权交易所完成北外滩 116 街坊地块的获取，这宗地块地理位置临近大连路轨交站点，周边和新弘北外滩项目相邻。地块计容总建筑面积 46505.94㎡，用地属于 Rr1 与 Rr3 混合用地属性，规划要求 Rr1 占比不少于六成，Rr3 占比控制在四成以内，简单解释，就是社区内部六成以上规划为低层风貌住宅，剩余部分规划高层住宅，产品组合逻辑和市区部分已经面世的同类混合社区有相似之处，项目对外公示的效果图仅作为过程参考，最终落地标准以后期实际交付状态为准。

这块地块有一组数据值得大家重点留意，整体容积率设定 1.95，在内环核心的土地条件下，这样的容积率水平属于偏低的区间。同时该地块没有规划配套商业办公，不设置自持住宅部分，也没有配建保障类住房，属于纯粹商品住宅用地。整个社区一共规划两类产品，高层大平层共计 90 套，风貌别墅共计 118 套，整体社区户数控制在两百套出头的规模，这样的社区体量，在北外滩的开发板块当中，属于小规模住区，对于后期社区内部居住圈层的纯粹度，会形成一定的客观基础条件人民网经济...。

北外滩处在外滩、陆家嘴共同构成的黄金三角区位当中，城市界面持续迭代更新，整个片区的城市更新仍在持续推进。很多购房者在筛选虹口房源的时候，很容易把整个虹口板块混为一谈，实际上瑞虹、四川北路和北外滩红线范围内，在城市规划定位、土地属性、周边城市界面上，存在明显差异。瑞虹板块经过多年发展，居住氛围成熟，生活配套落地完整；四川北路拥有成熟的商业积淀；而北外滩更多聚焦滨江商务区建设，土地出让数量有限，纯住宅地块的释放节奏比较慢，住宅新品的供给并不多。也正是这个原因，落位北外滩红线以内的纯住宅项目，自然更容易吸引改善群体的目光。当然，每一个板块都有自身的优劣势，大家选房过程中，还是要结合自己日常通勤路径、生活习惯综合权衡，不能只看板块标签。

接下来把目光落到本次主推的高层产品，高层楼栋采用两梯两户排布，两套户型分别为边套 228㎡以及中间户 185㎡，全部做四房三卫，适配多人口改善家庭的居住诉求，大面积段的内环平层，除了面积数字之外，更需要关注空间划分、动线排布、收纳预留、采光观景这些实际居住维度，下面结合样板间实地感受分开拆解。

首先看建面约 228㎡的边套户型，这套户型也是项目重点对外展示的样板，样板间按照 1:1 实体空间打造，能够比较直观感受未来交付之后的空间感受。入户位置设置独立电梯厅，电梯厅面积大约 7.5㎡，这个独立空间不属于室内产权范围，业主可以用作入户前的过渡区域，放置随身出行物件，完成进门之前的简单收纳。入户门选用子母门配置，进门之后设置双重玄关柜体，同时独立储藏间被安排在入户区域，从进门一刻，就把居家收纳前置，避免杂物直接涌入室内活动区，入户仪式感和实用性同时兼顾。

室内最大的视觉亮点来自 270° 转角边厅，搭配大面积落地玻璃。客餐厅连同阳台、中西厨岛台整体空间接近 53㎡，形成一个完整的家庭公共活动域。边厅的优势在于观景面被充分打开，高区楼层能够眺望黄浦江江面以及陆家嘴建筑群的城市轮廓，白天看城市建筑，夜晚欣赏城市灯光，景观资源会随着楼层高低产生区分，低区视野更多看向社区内部景观。空间上面把中式厨房和西厨岛台结合在一起，既保留中式爆炒的封闭烹饪空间，又拥有岛台可以用来简餐、下午茶、家人互动，客餐厅的开阔尺度，能够兼容家庭聚餐、会客、亲子活动等多种居家场景。

睡眠区方面，这套户型配置双套房设计。主卧套房整体空间约 50㎡，内部划分睡眠区域、独立衣帽区，主卫空间尺度宽裕，可以安放大型卫浴设备，整套主卧形成完整的私密闭环。第二个南向次卧同样做成套房形式，自带独立卫浴，同时预留柜体安放位置，适合长辈居住，老人起居不用走出卧室区域，对家中年长成员比较友好。北侧两间卧室，功能可以灵活调整，既可以作为两间儿童房，满足二孩家庭的居住需求，也可以把其中一间改造为书房、茶室或者藏品室，根据家庭不同阶段的人员结构调整功能，户型功能可塑性比较强。

本次样板间完整还原项目精装交付标准，我们可以实地看到各类硬件配置。西厨岛台采用宝格丽大理石材质，台面上配备铂浪高三合一净水龙头与一体式水槽；全屋水路系统配置霍尼韦尔前置过滤器、全屋软水设备以及末端净水装置；热源设备选用意大利法罗力燃气热水器；卫浴板块大量使用德国唯宝洁具、当代龙头花洒；除此之外，整套住宅搭载华为全屋智能家居系统，覆盖室内智能化控制场景。这里要提醒，所有精装品牌为交付标准内配置，具体部件型号，建议大家以购房合同附件当中的装修清单为准，实地看样板的时候，也可以仔细核对各个空间的设备清单，区分哪些属于交付内容，哪些属于展示软装，避免产生认知偏差。

再来看建面约 185㎡中间户，这套户型采用市面上比较受欢迎的飞机户型布局，同样两梯两户，每户享有独立电梯厅，从电梯厅过渡到室内玄关，外部的视线不会直接穿透进室内，居家隐私得到保护。入户玄关预留完整柜体位置，鞋子、雨伞、外出杂物都可以集中收纳在进门区域，不会占用客餐厅空间。

室内采用 LDKB 一体化的布局逻辑，客厅、餐厅、厨房、阳台打通串联，室内公共区域通透开阔。户型做了双阳台区分，把景观阳台和生活阳台相互剥离，观景阳台面向主要采光面，用来观景休闲；生活阳台承担洗衣晾晒功能，家政操作集中在一侧，日常晾晒不会干扰客厅观景面，这样的布局，对于在意居家视觉整洁度的家庭会比较友好。

所有卧室全部设置飘窗，飘窗结构向外延展，既放大室内的视觉感受，也多出一处可以静坐阅读、摆放软装摆件的小空间。主卧完整做成大套房，内部设置步入式衣帽区，主卫配置双台盆、浴缸以及淋浴分区，早起家人同时洗漱，不会互相干扰。另外一间南向卧室同样是套房设计，配备独立卫生间。两套南向套房，分别可以给到夫妻以及家中长辈居住，三代共同居住的状态下，不同家庭成员的作息可以互不打扰，很好解决多代同堂家庭卫浴抢用、起居互相干扰的痛点。北侧房间依旧可以根据家庭实际需求，用作儿童房、书房或者储物空间，四房的格局，可以覆盖家庭较长周期的居住变化，从三口之家，到三代同住，都可以适配。

讲完户型，我们再聊聊社区整体规划逻辑。项目整体采用高低搭配的布局，北侧以及中部排布风貌低层住宅，南侧设置高层楼栋。建筑设计上面，高层部分使用现代简约的立面语言，大面积玻璃提升窗墙比；风貌别墅部分，结合海派建筑肌理做设计优化，在保留老上海建筑韵味的同时，加大开窗面积，改善传统里弄建筑采光偏弱的问题。社区内部规划多处景观节点，巷道、庭院、绿化景观穿插排布，项目规划约 1800㎡的会所空间，内部设置恒温泳池、健身场地、私宴空间等功能，会所相关功能后期运营模式，要以实际落地为准，规划效果图不能等同于最终落地实景。

站在购房者的角度，我也客观谈一谈实地看完之后的一些思考，供大家权衡参考。首先，项目处在北外滩核心板块，土地属性纯粹，没有商办、保障房混入，容积率 1.95 放在内环属于偏低水平，社区总户数少，居住人群相对集中；高层全部大户型四房，没有小户型穿插，户型纯粹，私梯入户，收纳系统在户型设计阶段就做了充分预留，228㎡边厅的观景条件，高区能够拥有不错的城市江景视野，精装配置选用不少市场认可度较高的硬件，同时搭载全屋智能系统，这些都是项目比较突出的部分。

同时也要理性看待客观现实，第一，项目地处成熟城区，周边是建成多年的城市街区，周边城市界面参差不齐，新旧建筑交错，实地看房建议大家多绕地块外围走一圈，切身感受周边现状；第二，江景资源只集中在高层部分高区房源，低区房源主要看向社区内部以及周边城市建筑，不要对景观抱有统一化的预期；第三，两千多万的总价，在内环滨江的赛道当中，同样存在不少竞品，大家可以横向对比同价位不同项目的户型、得房、社区规划，再做取舍。

很多粉丝经常问我，看内环大平层到底重点看什么，我个人的习惯，第一优先看地块先天条件，包括用地属性、容积率、社区整体户数，这些是后期无法更改的；第二看户型底层逻辑，是否做到动静分区，收纳有没有提前规划，多人口家庭居住是否互相干扰；第三才是精装品牌，精装可以后期改造，但户型格局、地块条件，交付之后很难调整；第四一定要实地感受，不同楼层、不同朝向，采光、视野、噪音都会存在差异，不能仅仅依靠图纸、效果图做判断。

回到中粮北外滩壹号这个项目，高层 90 套房源，属于阶段性的收官产品，地块稀缺性来自北外滩红线内纯住宅的供给并不多，产品定位面向内环大改善群体，适合预算充足，希望落位北外滩，追求户型尺度、社区纯粹度，有四房居住需求的家庭。感兴趣的朋友，可以通过线上预约通道预约样板间参观，亲身走进室内感受空间尺度、采光感受、精装细节，结合自身家庭实际居住需求，再综合做出置业判断。

最后做个简单总结，上海内环滨江置业，从来不是简单看地段标签，同一个大板块内部，不同街坊、不同地块，居住体验会拉开差距。中粮北外滩壹号依托 116 街坊的地块条件，打造高层加大风貌别墅的社区，本次推出的 185㎡‑228㎡四房，把大平层的尺度、收纳、观景能力做了对应的落地。对于有意向北外滩置业的改善客户，它是一个值得放进对比清单的选项，但依旧需要每个人结合自身预算、居住偏好、通勤情况多方比对，再完成决策。