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华润澐启滨江｜后滩滨江封面作品，内环 CAZ 新一代改善平层

上海内环滨江的住宅用地，长期属于稀缺资源。在前滩土地供应逐渐见底之后，后滩板块接过浦东滨江改善的接力棒，而华润澐启滨江，正是落址在后滩九宫格核心位置的纯住宅大盘，也是上海内环 CAZ 范围内，少有的近距离直面黄浦江的新建商品住宅。项目地处浦东德州路 777 弄，距离黄浦江岸线大约 300 米，既坐拥江景视野，又规避了紧邻江岸带来的潮湿、噪音等居住痛点，地段取舍上极具巧思。

板块价值：世博、前滩、徐汇滨江黄金三角

项目所处的后滩，属于上海 CAZ 中央活动区的重要组成部分，处于世博、前滩、徐汇滨江三者交汇的黄金三角地带。这片区域依托世博后续更新开发，城市界面持续迭代，城市配套、生态资源、文化资源高度集中，是上海近几年重点发展的滨江高端居住区。

从城市发展逻辑来看，前滩经过多年开发，住宅用地基本开发完毕，大量有滨江改善需求的客群开始向外寻找同能级的居住板块，后滩就是承接这部分改善需求的核心板块。相比于前滩高密度的商办混合社区，后滩九宫格规划以居住属性为主，居住氛围更纯粹，这也是澐启滨江的核心优势。

交通路网是板块价值的底层支撑。项目临近在建 19 号线德州路站，步行距离较短，未来通车之后，3 站即可抵达陆家嘴；现有 7、8 号线耀华路站也在生活半径之内，1 站直达前滩，两站可抵达市中心方向。自驾出行，龙耀路隧道、中环线、南北高架构成快速路网，短时间内可以抵达前滩太古里、陆家嘴核心区，跨江往来徐汇滨江也十分便捷。项目规划风雨连廊，连通地铁站点，雨天出行不用淋雨，细节上照顾日常通勤需求。

商业配套分层清晰，高端商业与社区烟火气兼顾。高端消费可以直达前滩太古里，多元商业业态齐全，满足购物、餐饮、休闲需求。项目自带约 700 米长的社区沿街商业，打造属于片区的小型生活街区，已经有品牌咖啡等业态落地，下楼就能满足日常采购、简餐、会客需求，不用每次都远距离奔赴大型商圈。

生态资源是滨江板块的底色。项目周边世博文化公园、双子山、后滩滨江步道环伺。闲暇时，沿着黄浦江滨江跑道散步慢跑，或是去世博文化公园休闲，城市生态空间就在家门口。大量公共绿地与滨江开放空间，把城市景观资源转化为业主日常可享用的生活场景，这也是普通内环板块很难具备的条件。

文化资源同样丰富，世博板块保留大量场馆、文化场馆，艺术展览、各类活动选择丰富，整个片区的人文氛围浓厚，区别于单纯的商务板块。

社区规划：全龄会所 + 架空层，重塑滨江社区生活感

华润在社区打造上，没有简单做几栋江景住宅，而是把公共空间当成社区产品的重点来打磨。项目整体为纯住宅社区，拥有大面积的社区内部景观，同时配置高端会所与大面积架空层泛会所，构建多层次的邻里社交场景。

社区内部规划约 2500㎡高端会所，标志性的无界森泳池是核心亮点。泳池采用全景通透界面，和庭院景观融为一体，游泳时可以望向庭院与江天，把休闲健身和滨江景观结合在一起。会所内部还规划会客空间、健身区域，满足业主商务会客、日常健身的需求，作为家庭之外的第二社交场域。

除了独立会所，项目打造了近 4000㎡全楼栋架空层泛会所，把底层空间释放出来，做全龄化功能分区。书吧、亲子活动区、学习空间、休闲棋牌空间等功能分散在不同楼栋。不管是老人日常休闲，还是孩子课后玩耍，或是成年人安静阅读会客，都能找到对应的空间。这种泛会所设计，不受天气影响，下雨天也能在社区内活动，打破户型内部的空间局限，打造邻里之间的 “第三客厅”。

景观设计上，社区内部打造下沉庭院，高低错落的绿化组团，结合步道、水景，形成多层次园林景观。低区房源可以欣赏社区内部庭院景观，高区房源向外眺望黄浦江，实现内外双景观。外立面采用现代简约风格，大面积玻璃幕墙，兼顾采光、视野与建筑质感，在滨江天际线上形成辨识度很高的建筑界面。

户型产品：梯度完整，覆盖首改到顶豪的滨江平层

澐启滨江是上海新规之后的滨江代表性作品，户型产品梯度非常完整，从 125㎡三房起步，向上覆盖 185㎡、226㎡、235㎡、245㎡、286㎡等多个四房户型，不同面积段对应不同改善需求，这也是项目入市之后市场热度较高的重要原因。备案均价约 14 万 +/㎡，不同户型、楼层、景观面价差明显，高区江景房源价格更高。

建面约 125㎡三房两厅两卫，被很多看房人称为滨江改善的 “白月光户型”，也是内环滨江难得的小面积上车选项。户型打造约 6 米横厅，依托新规的设计优势，阳台可以融入客餐厅，放大室内空间感。在可改造的预留空间加持下，客餐厅的整体面宽与尺度感进一步提升。三房格局，兼顾实用性与空间感，适合第一次向内环滨江置换的家庭，总价门槛相对友好。

建面约 185㎡四房两厅三卫，属于改善家庭主流选择。户型采用双套房设计，南向双套房，主卧配备 270° 转角飘窗，采光和视野表现突出。客餐厅开阔通透，地面石材、定制柜体、细节五金等精装配置，着重提升居住质感。四房格局可以容纳多孩家庭，或是预留独立书房、储藏空间，兼顾家庭居住与居家办公需求。

建面约 235㎡四房两厅三卫，定位进阶改善大宅。客餐厅尺度进一步放大，餐客一体化大横厅，适合家庭聚会、亲友宴请。多个空间面向江向，高区房源的客厅、主卧、主卫、阳台均可欣赏江景。双套房布局，主卫配备浴缸、双台盆，精装标准更高，适配高净值家庭长期居住。

建面约 245㎡、286㎡江景大平层，属于项目的塔尖户型，采用蝴蝶式端厅设计，也是近年高端平层很受欢迎的户型迭代思路。户型端部采用无柱化处理，释放侧面采光面，客餐厅、主卧占据端部转角，实现多面采光，拥有更长的景观面。286㎡户型更是三面朝向黄浦江，拥有超大江景阳台，视野优势拉满。户型内部空间几乎没有浪费，大尺度的主卧套间，包含独立衣帽间、主卫，私密性与舒适度拉满，适合追求一线江景、大尺度居住空间的置业人群。

项目精装交付，采用品牌精装体系，从厨电、卫浴到室内饰面、定制柜体，兼顾美观度与实用性。室内设计在材质上大量运用石材、木饰面，搭配特殊工艺背景墙、定制门把手等细节，弱化流水线精装的生硬感，营造低调高级的居家氛围。

客观看待项目优劣势

优势方面，首先是地段稀缺性，内环 CAZ、后滩核心，距离黄浦江约 300 米，这类纯住宅地块在上海滨江已经很难再新增；其次产品梯度完整，125㎡让更多人拥有内环滨江置业机会，大户型的端厅、转角江景设计，产品力在同板块竞品中竞争力很强；第三，社区配套丰富，会所 + 大面积架空层，全龄场景齐全；轨道交通、商业、生态配套齐备，自住属性强，并非单纯景观属性的豪宅。

同时也要理性看待短板。靠近城市主干道，低楼层房源会存在一定噪音影响；项目属于新建盘，部分周边配套还在持续落地完善阶段，成熟度还需要时间；江景资源存在楼层差异，低区看不到江面，选房时景观价差明显。

总结

华润澐启滨江，是华润在后滩打造的内环滨江改善大盘，抓住了前滩之后浦东滨江改善的市场窗口期。它不只是一个单纯拥有江景的楼盘，而是把地段、交通、商业、生态、社区空间、户型产品整合在一起的综合性改善住区。

从 125㎡的入门改善，到 286㎡的江景顶奢大平层，产品覆盖了不同阶段的改善家庭。对于想入住内环滨江，既看重城市资源，又重视社区居住氛围、户型实用性的买房人，澐启滨江是后滩板块值得实地对比的选项。当然，滨江置业成本较高，选房时需要结合楼层、景观、噪音、预算综合权衡，优先匹配自己家庭的居住需求。