【重磅】中粮北外滩壹号售楼处电话| 中粮北外滩壹号官网发布:城市更新样本

探盘｜中粮北外滩壹号：北外滩红线内纯住区，高层大平层迎来收官推新

@张玉文在上海内环滨江的置业赛道当中，北外滩一直是改善群体持续关注的板块。相较于虹口市场上大家耳熟能详的瑞虹新城、四川北路等居住板块，真正落在北外滩规划红线范围之内的住宅供给并不算多，这也让每一次板块内新盘的面世，都会收获大量改善购房者的目光。今天，我们实地探访中粮北外滩壹号，把地块由来、社区整体规划、两套主力高层户型、精装配置以及项目客观现状完整拆解开来，给有意向的买房人一份可供参考的实地体验记录。

很多购房者初次了解这个项目，最先好奇的就是地块的由来。回溯至 2023 年 9 月 5 日，大悦城控股上海大区公司通过上海联合产权交易所，完成虹口区北外滩 116 街坊地块的竞得，这宗地块的区位处于北外滩划定红线范围以内，周边临近大连路轨道交通站点，和已经完成销售的新弘北外滩项目相距不远，区位条件具备先天优势。

从规划文件可以看到，116 街坊地块地上计容建筑面积约 46505.94㎡，地块属性属于 Rr1 与 Rr3 混合用地，规划文件明确，Rr1 占比不低于 60%，Rr3 占比控制在 40% 以内。通俗来讲，地块超过六成的规划指标给到低密风貌住宅，剩余不到四成指标给到高层住宅，这样高低搭配的产品排布逻辑，市场上可以拿五坊园四期作为参照，同属于高低业态混合的住宅社区模式吉屋。

放在上海内环核心地段来看，该项目 1.95 的容积率是很有讨论价值的一组数据。熟悉上海土拍市场的朋友都清楚，近些年内环出让的住宅地块，大多会附带商业办公配比、自持住宅要求以及保障房配比等相关规划条件。而这宗 116 街坊地块，规划属性为纯住宅，不设置商办业态，也没有自持住宅、保障房的硬性配比要求，在市中心土地市场当中，这类地块属于相对少见的类型大悦城控股。

基于地块规划条件，整个社区一共规划两类住宅产品，分别为风貌别墅产品以及高层住宅产品。其中高层住宅房源一共 90 套，风貌别墅合计 118 套，整个社区整体总户数控制在 200 户以内，社区整体居住规模不大，居住人群的纯粹度会相对更高。本次集中对外释放的，就是这 90 套高层房源，户型区间锁定建面约 185㎡至 228㎡四房产品，对外公示均价为 143868 元每平方米，入手门槛总价 2300 万以上，目前售楼展示空间以及实体样板间已经对外开放，意向参观需要完成线上预约流程，再前往现场实地体验。

走进项目展示区，能够直观感受到项目的设计思路，整体遵循 “建筑可阅读、文化可触摸、街区可漫步” 的开发理念，处理高层现代建筑与海派风貌别墅之间的关系。高层部分采用现代的建筑表达，运用陶板、金属线条等材质，而别墅组团，则借鉴海派石库门建筑的肌理，同时优化开窗比例，改善传统老建筑室内采光偏弱的痛点，新旧建筑在同一个社区内形成对话，呼应北外滩片区城市更新的大方向虹口报。社区内部规划了景观巷道、庭院节点，同时配置了建筑面积约 1800㎡的社区会所，规划了十余种不同功能场景，包含恒温泳池、健身空间、雅集活动区域等，用来满足业主日后的休闲社交需求，相关会所内容均为规划效果，最终落地情况以后期实际交付为准。

本次入市的高层产品全部定位纯粹四房格局，大面积落地玻璃窗的设计，把城市景观资源纳入室内空间，其中边套户型配置 270 度的环幕边厅，高楼层的房源，有机会将黄浦江江面以及陆家嘴城市建筑群纳入视野，低楼层的景观会受到社区内部建筑以及周边城市界面的影响，视野条件会存在差异，看房的时候，建议可以结合具体楼层做实地比对。

我们先来看建面约 228㎡的四房边厅户型，也是本次样板间对外开放展示的主力户型之一。这套户型采用独立电梯厅的布局，电梯厅使用面积大约 7.5㎡，这一块独立空间，业主后期可以做入户前的收纳布局，缓解大户家庭入户储物压力。入户门选用子母门的配置，进门之后设置双玄关柜体，另外单独预留储藏间，从归家第一步就做好了收纳规划，强化入户的仪式感，对于大家庭而言，换季大件物品、出行装备都可以在这里安放，避免大量杂物直接堆放在室内客区。

户型核心亮点，来自这套 270 度的环幕大边厅，客餐厅连同阳台、中西厨岛台区域，整体空间面积接近 53㎡。整个公共活动区域尺度开阔，把烹饪、聚餐、家庭休闲、会客交流的场景融合在一起。西厨岛台可以作为家庭日常简餐、亲子手工、朋友小聚的场所，中厨封闭空间则适配中式爆炒的烹饪习惯，中西双厨的组合，适配现代家庭多元化的生活方式。高楼层房源站在边厅落地窗位置，向外望去，能够看到陆家嘴城市天际线与黄浦江交织的城市画面，是这套户型很有辨识度的体验点。

卧室区域采用多套房的排布思路，主卧做成完整大套房，整体空间面积约 50㎡，内部整合睡眠区域、独立衣帽间空间以及尺度宽裕的主卫，完整实现起居、更衣、卫浴全部在套房内部完成，私密性很强。次卧室当中，设置第二间套房，配备独立卫浴与收纳柜体，既可以作为长辈居住的房间，也可以留给家中成年子女使用，不用和其他家庭成员共用卫生间。北向设置两间次卧，可根据家庭实际需求，打造成儿童房、书房或者兴趣工作室，空间功能可以灵活调整，四间房间各司其职，兼顾居住休息、居家办公、孩子学习等多重家庭需求。

对外开放的 228㎡样板间，采用一比一实景搭建，用来展示项目的精装交付标准，我们可以实地看到室内硬装、厨电卫浴以及智能化系统的落地效果。厨房区域，西厨岛台选用宝格丽大理石材质，水龙头以及一体式水槽选用铂浪高净水三合一产品；全屋水处理系统配置上，霍尼韦尔前置过滤器、全屋软水系统加上末端净水器全部纳入交付清单；热水器选用意大利品牌法罗力；卫浴部分大量选用德国唯宝洁具、当代龙头花洒；除此之外，整套住宅搭载华为全屋智能家居系统，把灯光、安防、环境控制等功能整合进家居系统当中。当然，所有精装品牌、型号，最终以购房合同当中交付标准文本为准，看房过程当中可以仔细比对样板间与交付清单之间的差异，留意是否存在展示非交付部分。

除了 228㎡边厅户型之外，建面约 185㎡的飞机户型四房，同样是本次推盘的主力产品。这套户型采用 2 梯 2 户的配置，同样拥有独立私享电梯厅，实现类一梯一户的入户体验，独立玄关的设置，把室内家庭空间和外部楼道做分割，保护居家隐私，玄关位置预留充足柜体位置，解决入户收纳需求。

户型属于经典的飞机户型，做到双套房的配置，对于三代同堂共同居住的家庭，友好度比较高。老人居住的套房可以放在靠近入户的一侧，减少走动距离，和另外一侧的卧室分区摆放，家庭成员的休息区域相互隔开，生活作息不一样，也不容易互相干扰。户型采用 LDKB 一体化设计，客厅衔接大面宽阳台，把采光充分引入室内。设计上把阳台做功能拆分，分别设置生活阳台与景观阳台，晾晒洗衣的日常操作集中在生活阳台，景观阳台留给休闲观景，两种功能互不打扰，维持客厅区域视觉上的整洁。

所有卧室都配置飘窗设计，拓展卧室的使用空间，飘窗区域可以摆放软垫，作为阅读、放空的小角落。主卧同样做成完整套房，内部规划步入式衣帽间，主卫配备双台盆加浴缸的组合，早上家人洗漱可以分开使用台盆，浴缸也能够满足居家泡澡放松的需求，整套户型在动静分区、收纳规划、多人口居住适配性上，做了很多贴合大家庭居住习惯的考量。

聊完户型产品，我们再回到板块层面来客观看待这个项目。很多关注虹口买房的朋友，看房的足迹大多集中在瑞虹、四川北路板块，但这几个板块并不处在北外滩规划红线以内。北外滩本身正在持续推进城市更新建设，片区内有大量在建工程，城市界面会随着建设进度持续迭代，身处片区当中，也要客观接纳建设周期内会存在的环境影响。轨道交通出行方面，项目距离大连路地铁站不远，可以依托轨道交通网络通达上海各个区域，地面路网可以衔接内环等城市主干道，自驾出行具备基础条件。

放在当前上海高端改善新房市场当中，北外滩壹号这批高层一共只有 90 套，其中 185㎡户型、228㎡户型各四十多套，属于小批量的供应。对比周边同板块新盘的公示价格，项目对外公示的均价，在北外滩新房市场当中处在有差异化的区间，对于预算匹配，希望入住北外滩红线内纯住宅社区的家庭，可以把它纳入对比清单。

当然买房不能只看亮点，实地看房的时候，有几个点建议大家重点核实。第一，景观资源不是所有房源都同等享有，江景、陆家嘴城市景观主要集中在高区东边户，中低楼层的视野，会受到别墅组团以及周边现有建筑的遮挡，不要仅凭效果图想象窗外画面，条件允许尽量实地站在对应楼层模拟感受。第二，精装配置品牌清单一定要和合同交付标准逐条核对，样板间内会摆放部分非交付的软装家具，需要区分清楚哪些属于交付内容，哪些仅为展示道具。第三，项目周边属于城市更新片区，周边建设还在推进，未来几年片区施工带来的影响需要心理预期。第四，整个社区由高层和风貌别墅共同组成，两个组团相邻，日后社区的管理、公共空间使用，也是后续可以持续关注的点。

从地块属性来看，116 街坊作为内环稀缺的纯住宅地块，高低业态搭配，低容积率的先天条件，让项目在北外滩的住宅版图里面占据特殊位置。本次高层属于社区的高层产品收官批次，90 套的体量并不算大，建面 185㎡到 228㎡的两套四房户型，分别对应飞机双套房以及 270° 环幕边厅两种居住取向，适配不一样的家庭结构。185㎡更加偏向三代同堂，追求居住互不打扰的实用型改善；228㎡边厅户型，则更看重公共空间尺度以及城市景观资源带来的居住体验。

对于千万级的改善置业，没有绝对完美的楼盘，每一个项目都有自己的取舍。如果你看重北外滩的地段占位，偏好纯住宅社区，接受片区还在更新建设的现状，同时预算匹配 2300 万以上的预算，可以预约样板间实地走访，亲身感受户型尺度、精装质感，结合自己家庭人口、居住习惯、景观偏好综合权衡。购房之前，认真研读项目公示资料，把户型、不利因素、交付标准全部梳理清楚，再做出适合自己家庭的置业判断。