同一天，两组数字打架了： 深圳+664%背后，楼市到底热没热？

深度观察 · 数据辨析

2026年10月6日

同一天，两组数字打架了： 深圳+664%背后，楼市到底热没热？

这个国庆，楼市圈被两组数字搞懵了。一组来自市场机构：深圳新房认购量同比增长664%，北京新房成交涨超200%，保利发展全国揽金148亿元；另一组来自高频统计：30个大中城市国庆前三天的日均成交面积，同比反而下降13.3%。一边是"售楼处挤爆、样板间排队"，一边是"整体成交不及去年同期"。两组数字都是真的，但结论完全相反。到底该信哪个？这篇文章，我们把口径拆开，把真相拼出来。

一、先摆事实：两组数字正面相撞

火爆组（市场机构口径）

承压组（高频网签口径）

深圳新房认购量同比 +664% ，签约量环比+160%；上海9月二手房网签23581套，创近六年同期新高；北京新房成交同比涨超200%、二手房涨超150%；保利发展全国成交约148亿元，越秀地产91.9亿创历史同期新高

10月1-3日，30个大中城市商品房成交面积合计19.7万㎡，日均同比 -13.3% ；黄金周所在周，30城新房成交面积环比-11.5%、二手房环比-45.4%；全国商品房成交不及去年同期

（数据分别来自各城市场机构通报与申万宏源高频监测）

两组数字都来自真实统计，谁也没有造假。问题出在：它们量的根本不是同一件事。

二、口径为什么打架：三个技术原因

原因一：认购 ≠ 网签，中间隔着几周时间。 「认购」是购房者在售楼处交定金、锁定房源的动作，当天就能统计；「网签」是正式合同备案，中间还要走资质审核、首付缴纳、按揭审批，天然滞后一至两个月。假期的热度，先砸在认购端；网签端的确认，要等到10月底、11月的数据才能完整呈现。火爆组量的是「情绪和意向」，承压组量的是「已经落地的合同」——后者天然是滞后的。

原因二：样本范围天差地别。 +664%来自深圳单一城市的平台口径，且去年国庆基数极低——小基数上的爆发，百分比会非常夸张。而-13.3%来自30个大中城市的网签样本，覆盖面以二三线为主。一个城市在燃烧、大多数城市在保温甚至降温，两组数据完全可以同时为真。顺便看一个更细的拆分：国庆前三天的成交里，一线城市同比+3.1%守住韧性，二线-17.9%、三线-26.8%继续下探——「冰火同框」说的就是这个。

原因三：假期的"挤出效应"。 今年国庆出行高达21.3亿人次，人在路上、钱在景区，看房自然被分流。电影票房同比-24.4%是同一个逻辑——不是大家不消费了，是消费的形态变了。楼市成交的周度波动，本来就该放到全月维度看。

三、把数据拼起来：一张真实的分层地图

单看任何一组数字都会被骗，把所有数据拼在一起，市场的真实分层就浮现了：

市场层级

最新信号

温度判断

一线+强二线核心板块

成交同比+3.1%，认购爆发，豪宅与改善放量

率先企稳，量价修复

二手房市场（全国）

72城中介口径9月成交同比+18.9%，连续四个月加速（6月11.7%→9月18.9%）

最硬的企稳证据

二三线新房

成交同比-17.9% / -26.8%，以价换量延续

仍在磨底

这张地图里最有分量的，其实是中间那一行：二手房。它不受推货节奏、备案时滞的影响，是楼市里最"诚实"的温度计。中信证券的研究进一步指出，随着按揭年限延长至40年、贴息落地，部分城市已出现「月供低于同户型租金」的「供平过租」现象——当买房比租房便宜时，21%的城镇租房家庭就是潜在的需求蓄水池。参照香港经验，供平过租出现后约一个季度，房价止跌回升。

四、三个冷静的判断

判断一：情绪拐点是真的，"反转"还早。 认购端的爆发说明政策击穿了心理防线，观望者开始进场。但从认购到网签、从网签到价格企稳，还有两三个月的验证期。别用一周的火爆去线性外推一整年。

判断二：热的是"点"，冷的是"面"。 深圳+664%和三线-26.8%并存，意味着本轮修复是「核心城市核心资产」的修复，不是2016年式的普涨。全国性的量能回暖，仍需政策继续加码去库存。

判断三：四季度才是真正的验证窗口。 10月全月的网签、二手成交的持续性、贴息细则的落地速度——三个变量将决定这轮是"脉冲"还是"趋势"。这也呼应了我们在9月30日和10月5日两篇文章里的判断：数据不会说谎，但要看对数据。

五、给普通购房者的三个"看数"建议

① 看二手，不看海报

"售楼处挤爆"可能是精心安排的营销现场，二手房的带看量和成交量骗不了人。想知道你所在城市真实冷热，打开二手房平台的成交记录，比任何热销海报都靠谱。

② 看网签，不看看板

认购可以反悔，网签才是落地。10月底公布的10月全月网签数据，才是这轮黄金周行情的"验收单"。届时如果网签同比转正，行情成色才算确认。

③ 看结构，不看平均

"全国成交下降13.3%"和你无关，"你的城市在哪个梯队"才和你有关。一线与强二线核心区已在修复通道，远郊与收缩型城市仍在以价换量——同一个国家，其实是两个市场。

结语

+664%和-13.3%没有谁对谁错，它们只是从两个窗口看同一间房子。把两个窗口的视野合起来，才能看到完整的景深：情绪已经回暖，成交正在路上，分化仍在加剧。

我们跟踪了这条完整的证据链：9月30日政策发布，10月5日认购端爆发，今天的数据辨析告诉我们—— 别急着欢呼，也别急着悲观，11月初的网签数据，会给这场争论一个公道。

数据

本文仅为产业观察与数据辨析，不构成任何购房或投资建议。不同统计口径存在样本与方法差异，具体以官方发布为准。