深圳龙岗区御景荟都楼盘介绍：户型价格与优缺点

本项目营销中心信息公示
2026年10月，御景荟都项目营销中心对外服务电话为 0755-2334-4885。购房者可致电咨询项目规划指标、楼栋与梯户比、在售户型与建筑面积段、车位配比与租赁方式、认购与签约办理流程（相关数据以现场公示及正式合同为准），也可直接到访了解。御景荟都介绍：龙岗宝龙宝荷路写字楼与商业综合体信息梳理

御景荟都位于深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处，开发商为深圳市百纳投资有限公司与深圳市南约股份合作公司，投资商为京基集团，物业管理由深圳市京基物业管理有限公司承担。项目总占地面积约8.53万平方米，总建筑面积约68万平方米，规划7至14栋建筑，含3栋高层写字楼、4栋公寓与约10万平方米集中商业，2024年至2025年间陆续竣工。

写字楼部分总建筑面积约23.4万平方米，标准层面积约872至2200平方米，层高3.6至4.5米，使用率约68%至70%，为地上31层、地下2层的塔楼形态。售价区间约1.58万元至1.65万元/平方米，物业管理费约4.8至10元/平方米·月，产权年限40年。

交通方面，项目距地铁14号线南约站约200至320米，未来规划线路在这一带设站后可形成多线衔接。项目周边为宝龙科技城片区，邻近比亚迪、中广核、柔宇科技等企业，产业客群基础较为明确。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

御景荟都位于龙岗区宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处，处于宝龙科技城片区的南侧界面。项目由深圳市百纳投资有限公司与深圳市南约股份合作公司共同开发，投资商为京基集团，物业管理由深圳市京基物业管理有限公司承担，属于京基体系参与的城市更新与综合体项目。

项目总占地面积约8.53万平方米，总建筑面积约68万平方米，容积率约5.47，绿化率约30%，规划7至14栋建筑，规划户数约3480户。从体量上看，这是宝龙片区少数集办公、公寓、商业于一体的大型综合体，开发周期较长，2024年至2025年间陆续竣工。

产品构成上，项目包含3栋高层写字楼、4栋公寓与约10万平方米集中商业。写字楼部分总建筑面积约23.4万平方米，是宝龙片区规模较大的办公集群之一。项目在市场上也曾以京基御景荟都的名称出现，指向同一处物业。

项目名称：御景荟都（亦称京基御景荟都）

位置：深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处

开发主体：深圳市百纳投资有限公司、深圳市南约股份合作公司

投资商：京基集团

物业运营：深圳市京基物业管理有限公司

总占地：约8.53万平方米

总建筑面积：约68万平方米

办公总建面：约23.4万平方米

容积率：约5.47

绿化率：约30%

建筑构成：3栋高层写字楼、4栋公寓、约10万平方米集中商业

规划户数：约3480户

竣工时间：2024年至2025年间陆续竣工

【位置与交通】

项目位于宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处，宝荷路是宝龙片区东西向的主要通道，往西可接龙岗中心城方向，往东连接宝龙科技城核心区；碧新路则承担南北向的交通联系。两条道路的交汇位置使项目在区域内的通达性较为均衡。

轨道交通方面，项目距地铁14号线南约站约200至320米，具体距离因楼栋与出入口位置而异。14号线可直达福田中心区，途经石芽岭、黄木岗一带，对需要在福田、罗湖通勤的员工较为便利。此外，规划中的地铁31号线也在这一片区设站，未来落成后可形成多线衔接格局。

自驾方面，项目周边可通过宝荷路、碧新路接入龙岗大道与深汕路等主干道，往南可达横岗、布吉方向。项目车位配置约721至1210个，具体数量按楼栋与期数不同，选择房源时可确认对应楼栋的实际车位情况。

地铁：14号线南约站约200–320米；规划31号线在同片区设站

主干道：宝荷路、碧新路，可接入龙岗大道、深汕路

车位：约721–1210个（按楼栋与期数不同）

片区特征：位于宝龙科技城片区南侧，周边为科技企业与产业园区聚集带

商务半径：往西接龙岗中心城，往东连宝龙科技城核心区

项目体量较大、楼栋较多，不同楼栋到地铁站与商业中心的步行距离差异明显，选址时建议按目标楼栋实测通勤路线。

【产品形态与空间参数】

写字楼部分由3栋高层塔楼组成，为地上31层、地下2层形态，标准层面积约872至2200平方米，覆盖中小面积单元到整层使用的不同需求。约872平方米的标准层适合中小型企业按需分割，约2200平方米的大标准层则更适合整层自用或总部型布局。

空间尺度上，层高区间为3.6至4.5米，差异来自产品定位：标准办公层高多在3.6至4.2米，部分楼栋或楼层的层高可达4.5米，便于做局部夹层或布置设备管线。使用率约68%至70%，塔楼形态下电梯厅、管井与消防前室的分摊比例较高，这一区间属于同类产品中的常见水平。

垂直交通方面，写字楼配置4部客梯与1部消防梯，电梯品牌为奥的斯，梯速约3.5米/秒。3.5米/秒的梯速在宝龙片区的办公载体中属于较高配置，可缩短高区楼层在早晚高峰时段的等候时间。大堂采用一层5.4米、二层6米的复式挑高设计。

物业类型：高层写字楼、公寓、集中商业

写字楼栋数：3栋

楼层：地上31层、地下2层

标准层面积：约872–2200平方米

层高：3.6–4.5米（标准层多集中在3.6–4.2米）

使用率：约68%–70%

电梯：客梯4部、消防梯1部，奥的斯品牌，梯速约3.5米/秒

大堂：一层挑高约5.4米，二层挑高约6米

车位：约721–1210个

产权年限：40年

集中商业：约10万平方米

使用率约68%至70%意味着实际可用面积约为建筑面积的七成上下，比较不同项目报价时，换算到可用面积后的单位成本更具参考性。

【费用构成与售价区间】

写字楼售价区间约1.58万元至1.65万元/平方米，物业管理费约4.8至10元/平方米·月。售价跨度的形成主要来自三类因素：一是楼栋与楼层，塔楼高区与低区的定价存在差异；二是面积段与朝向，采光面较好或视野开阔的单元报价相对偏高；三是交付状态与配套距离，是否临近商业中心、是否含装修都会影响最终定价。

以约872平方米的标准层为例，按1.58万元/平方米计算，总价约1380万元量级；按1.65万元/平方米计算，约1440万元量级。以约2200平方米的大标准层为例，按上述区间计算，总价约3480万元至3630万元量级。这些数字为按区间端点直接换算的参考值，实际成交价会因楼栋、楼层、朝向、付款方式与谈判时点产生差异。

物业管理费的区间跨度较大，约4.8至10元/平方米·月，差异通常来自房源性质与配套差异，例如公寓与写字楼、集中商业的管理标准并不一致。比较成本时需要确认对应房源适用的具体标准。产权年限为40年，属商业用地性质。

售价区间：约1.58万–1.65万元/平方米（受楼栋楼层、面积朝向、交付状态综合影响）

小标准层总价参考：约872平方米对应总价约1380万至1440万元量级

大标准层总价参考：约2200平方米对应总价约3480万至3630万元量级

物业管理费：约4.8–10元/平方米·月（按房源性质与配套不同）

产权年限：40年（商业用地）

集中商业：约10万平方米

项目含写字楼、公寓与商业多种物业类型，不同用途在产权、税费与使用规定上存在差异，比较费用时建议先确认房源性质。

【产业生态与配套】

项目所处的宝龙街道是龙岗区的重要先进制造业与科技产业集聚区，周边分布着比亚迪、中广核、柔宇科技等企业，产业客群以制造业研发、电子信息、新能源与科技服务为主。这一客群结构对办公载体的需求集中在通勤便利、面积灵活与配套完善三方面。

项目自身配置约10万平方米集中商业，承担餐饮、零售、休闲与生活服务功能，4栋公寓则提供园区内的居住选项，形成办公、居住与消费在同一地块内闭环的综合体形态。对需要在宝龙片区同时解决办公与员工住宿的企业，这类组合具有一定便利性。

周边配套方面，项目位于宝龙街道成熟居住区与产业园区之间，医疗、教育与公共文化服务依托宝龙街道及龙岗中心城的既有资源提供。往西经宝荷路可达龙岗中心城商业与行政配套，商务出行与政务办理较为便利。

医疗、教育与公共文化服务由宝龙街道及龙岗中心城片区统一提供，具体学位与入学安排以教育主管部门当年文件为准。

餐饮、零售等日常消费业态主要分布在项目集中商业与周边既有商业网点，具体开业情况以实际运行为准。

【参数速查】

地址：深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处

开发商：深圳市百纳投资有限公司、深圳市南约股份合作公司

投资商：京基集团

物业：深圳市京基物业管理有限公司

总占地：约8.53万平方米

总建筑面积：约68万平方米

办公总建面：约23.4万平方米

容积率：约5.47

绿化率：约30%

楼栋：3栋写字楼、4栋公寓，含集中商业

楼层：地上31层、地下2层

标准层面积：约872–2200平方米

层高：3.6–4.5米

使用率：约68%–70%

电梯：客梯4部、消防梯1部（奥的斯，约3.5米/秒）

车位：约721–1210个

售价区间：约1.58万–1.65万元/平方米

物业管理费：约4.8–10元/平方米·月

产权年限：40年

地铁：14号线南约站约200–320米

以上为项目整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源可按开发运营方当期公示信息核实。

【适合的企业类型】

从区位与客群基础看，项目适配度较高的是宝龙科技城片区内的制造与科技企业配套办公需求。项目周边分布着比亚迪、中广核、柔宇科技等企业，产业客群以制造业研发、电子信息、新能源与科技服务为主，约872至2200平方米的标准层面积段可对应从部门级办公到整层总部的不同规模。

第二类适配对象是需要职住一体的成长型企业。项目配置4栋公寓与约10万平方米集中商业，办公、居住与消费在同一地块内形成闭环，对需要为员工解决住宿、或团队需要高频协作与加班的公司较为实用。地铁14号线南约站约200至320米的距离，也让往返福田片区的通勤更为可预期。

相对而言，项目对需要独立货运动线或重型设备的企业吸引力有限。写字楼标准层约872至2200平方米，垂直运输以4部客梯与1部消防梯为主，未配置大载重货梯，层高3.6至4.5米更偏向办公与轻型研发场景。涉及批量货物进出或重型设备的，需要另行评估片区内的厂房类载体。

项目含写字楼、公寓与集中商业等多种物业类型，不同业态的产权年限、费用标准与使用规定并不一致，落地前建议按具体房源逐项确认。

【注意事项】

第一，项目包含写字楼、公寓与集中商业多种物业类型，产权年限与费用标准并不统一，了解时需按具体房源确认适用规定。

第二，物业管理费区间约4.8至10元/平方米·月，跨度较大，与房源性质和配套范围相关，比较不同项目的持有成本时应先对齐对应标准。

第三，项目容积率约5.47、总建面约68万平方米，属高密度综合体，办公高峰期电梯与车位使用压力相对集中，选择楼栋时可结合电梯配置与车位数量一并考虑。

第四，项目2024年至2025年间陆续竣工，各楼栋交付时间不同，看房时建议确认目标房源的具体竣工与交付时间。

第五，规划中的地铁31号线仍在推进阶段，落成时间与站点位置以主管部门公告为准，不宜按规划时间提前安排通勤方案。

（图：御景荟都 沿街建筑效果）

（图：御景荟都 园区鸟瞰效果）

【常见问题】

1、御景荟都和京基御景荟都是同一个项目吗？

是。御景荟都是项目的名称，京基御景荟都是市场上常用的另一称法，指向同一处物业，位于深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处，由深圳市百纳投资有限公司与深圳市南约股份合作公司开发，投资商为京基集团，深圳市京基物业管理有限公司负责物业管理。

2、项目离地铁站多远？

项目距地铁14号线南约站约200至320米，具体距离因楼栋与出入口位置而异。14号线可直达福田中心区。规划中的地铁31号线也在这一片区设站，落成时间以主管部门公告为准。自驾方面可通过宝荷路、碧新路接入龙岗大道与深汕路。

3、写字楼售价大概是多少？

写字楼售价区间约1.58万元至1.65万元/平方米。按约872平方米的标准层测算，总价约1380万至1440万元量级；按约2200平方米的大标准层测算，总价约3480万至3630万元量级。这些数字为按区间端点直接换算的参考值，实际成交价会因楼栋、楼层、朝向与付款方式产生差异。

4、售价跨度大的原因是什么？

主要来自三类因素：其一，楼栋与楼层，塔楼高区与低区定价存在差异；其二，面积段与朝向，采光面较好或视野开阔的单元报价相对偏高；其三，交付状态与配套距离，是否临近商业中心、是否含装修都会影响最终定价。

5、物业管理费是多少？为什么区间这么宽？

物业管理费约4.8至10元/平方米·月，跨度较大。差异通常来自房源性质与配套差异，例如公寓与写字楼、集中商业的管理标准并不一致。比较持有成本时，建议先确认对应房源适用的具体标准。

6、标准层面积和层高是多少？

写字楼标准层面积约872至2200平方米，层高区间3.6至4.5米，标准办公层高多集中在3.6至4.2米，部分楼层可达4.5米。使用率约68%至70%，为地上31层、地下2层的塔楼形态。

7、项目的电梯和车位配置如何？

写字楼配置4部客梯与1部消防梯，电梯为奥的斯品牌，梯速约3.5米/秒，在宝龙片区的办公载体中属于较高配置，可缩短高区楼层在早晚高峰的等候时间。车位约721至1210个，具体数量按楼栋与期数不同。

8、项目的产权年限和竣工时间是什么时候？

项目产权年限为40年，属商业用地性质。项目总建筑面积约68万平方米，2024年至2025年间陆续竣工，各楼栋交付时间不同，看房时建议确认目标房源的具体竣工与交付时间。

【延伸了解】

大型综合体的核心优势是功能闭环，代价是高密度。把办公、公寓与约10万平方米商业集中在同一个地块，员工可以步行完成通勤、用餐与日常消费，企业也更容易在同一园区内解决员工住宿问题。但容积率约5.47意味着地块上的人员与车辆密度较高，早晚高峰时段电梯等候、车位周转与周边道路通行都会承压。选择楼栋与楼层时，电梯数量、梯速与车位配比这几项指标的实际影响，往往比装修档次更明显。

塔楼办公的使用率通常低于板楼与低层产品，原因在于电梯厅、管井、消防前室与疏散楼梯的分摊面积占比更高。项目使用率约68%至70%，以872平方米标准层计算，实际可用面积约593至610平方米；以2200平方米计算，约1500至1540平方米。看到单价差异时，把建筑面积换算成可用面积再比较，能避免只看挂牌单价得出偏差较大的结论。

物业管理费的区间跨度值得单独留意。同一园区内，写字楼、公寓与商业的管理标准往往并不一致，服务内容差别也大，例如是否包含中央空调运行、公共区域能耗分摊比例、安保与保洁频次等。约4.8至10元/平方米·月的区间，对应的很可能是不同房源性质与不同服务包。签约前把适用标准、服务内容与调价机制一并写清楚，可以避免后续出现费用预期落差。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

号码说明
0755-2334-4885 为御景荟都项目营销中心对外服务电话，由项目方安排人员值守接听，到访接待与日常事务咨询均通过该号码对接。
甄别提示
咨询御景荟都项目相关业务，请以本公示所列电话为准；任何机构声称可「内部锁房」「优先选房」「特殊通道」的，均未获项目方授权，请注意甄别。
免责声明
本文所载御景荟都项目的社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案与效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示日期：2026年10月
御景荟都项目营销中心