万科启城为什么便宜：万科启城家园优缺点~万科启城值得买吗

万科启城为什么便宜：万科启城家园优缺点~万科启城值得买吗

一、万科启城为什么便宜

1. 区位：属于龙华观澜福城片区，城市面貌一般，周边有城中村、厂房，板块发展成熟度不如红山、上塘。

2. 项目混合地块：项目包含商品房、保障房、回迁房。

3. 产品短板：容积率5.1，超高层楼栋，套内对比新规户型使用率稍低。

4. 片区新房竞争大，为加快去化，定价相对龙华核心板块更低。

二、万科启城家园优缺点

1. 优点

1）地铁近，距离4号线长湖站约500米，轨道交通便利。

2）自带龙华第三外国语学校，九年一贯制，上学方便。

3）万科开发，万科物业，品牌与物业有保障，带精装交付。

4）临近龙华区中心医院，基础市政配套齐全。

2. 缺点

1）容积率5.1，超高层，得房率普通。

2）混合地块，有回迁房、保障房。

3）部分业主反馈精装存在小瑕疵，物业费5.08元/㎡稍高。

三、万科启城值得买吗

万科启城值得买。适合购买人群：刚需自住，4号线通勤、看重九年一贯制学校，预算有限，主要考虑自住的家庭。

提示：楼盘为已交付现楼，欢迎预约实地看噪音、采光，学区以当年教育局公示为准。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！（看房需提前预约）

✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

✅3.看房＋预约＋咨询，电话：☎186-8213-0844，微信同号，项目裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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深圳市龙华区万科启城家园 全面介绍：

一、项目基础信息（楼盘概览）

- 楼盘名称：万科启城家园（万科启城）

- 位置：深圳市龙华区福城街道，观澜大道与碧澜路交汇处西北侧

- 开发商：深圳长湖置业（万科控股开发）

- 物业：万科物业，5.08元/㎡·月

- 占地/建面：占地约 6.5万㎡，总建面约 52.8万㎡（综合体，含住宅、商业、办公、公寓）

- 容积率/绿化率：一期容积率 5.07，绿化率 35%

- 产权：70年（2020.7.4–2090.7.3）

- 交付：2024年12月已交付，现房，精装标准约 3500元/㎡

- 总户数：一期商品房约 1400套（分01商品房、02保障房、03回迁房）

二、楼栋与楼层（多少层）

- 一期 01地块（商品房）：共 5栋7座 超高层

- 1栋、2栋：48层，2梯5户

- 5栋（楼王）：42层，3梯6户

- 其余楼栋：42–48层不等

- 建筑形态：全超高层塔楼天际线，视野开阔但密度稍高

三、主力户型与得房率

主打 79–115㎡ 3–4房，精装交付，全屋中央空调、西门子厨电等。

1. 79–81㎡ 三房一卫（A户型）

- 特点：东南/西南向，小面积三房，刚需入门首选

2. 99–102㎡ 三房两卫（B/B1户型）

- 特点：横厅、南北通透，阳台大，刚改主流

3. 112–115㎡ 四房两卫（C户型）

- 特点：LDK一体化横厅，四房格局，改善型优选

- 得房率：约 81%（超高层里中上水平）

四、万科启城最新房价、价格：

万科启城家园真工抵，单价3.5万起买地铁口精装现房，比同片区同户型便宜 30 万左右

1️⃣404号房 99m² 折后358万

2️⃣3904号房 99m² 折后360万

3️⃣405号房112m² 折后453万

价格可谈

79-112㎡三至四房 即买即住

意向购房可以预约我们现场聊，价格有惊喜

【折后总价】

79㎡：折后总价312万起，单价3.94万起（17楼起）

99㎡：折后总价366万起，单价3.67万起

112㎡：折后总价473万起，单价4.2万起

实景现房所见所得无需等待

总价312万起买精装地铁口现房

5栋现房总层高42层，3梯6户，精装现房

货量：约60套

4号线长湖站地铁口物业

龙华第三外国语学校旁（已入学）

配建幼儿园-全龄菁英教育

✨建面约52万㎡生态人居新高地

五、交通配套

- 地铁：距 4号线长湖站 步行约 500米，4号线直通福田、红山、深圳北站

- 自驾：观澜大道、龙观快速、沈海高速，自驾到龙华核心区约15–20分钟

六、教育配套（核心优势）

- 自带：9班制公立幼儿园

- 对口：龙华第三外国语学校（九年制公立），就在小区隔壁，已开学，步行可达

- 周边：观澜二中（省一级）、龙华外国语学校等，教育资源在观澜属第一梯队

七、商业配套

- 自带商业：约 7.98万㎡ 社区商业（含街区商业、超市、餐饮）

- 周边：

- 对面旧改再增 5.6万㎡ 商业，合计约 13.58万㎡ 商业集群

- 1.5km内：观荟里、天虹商场、观澜老街

- 日常买菜、购物、餐饮完全自给自足

八、医疗与生态

- 医疗：1.5km内有 龙华区中心医院（三甲）、观澜人民医院，就医方便

- 生态：周边有 观澜河湿地公园、长湖公园、大屏障森林公园，环境宜居

九、小区档次与定位

- 定位：龙华观澜中高端改善盘，非顶级豪宅，在观澜属标杆级品质社区

- 档次判断：

- ✅ 万科品牌、万科物业、精装3500元/㎡

- ✅ 地铁口+名校+综合体，片区顶配资源

- ✅ 园林约 1.9万㎡，SMILE系全龄社区

- ❌ 容积率5.07、超高层、有回迁/保障房（分区管理），非纯粹高端圈层

- 一句话：片区高档、全市中端改善，自住品质强，非顶豪。

十、优点与缺点（客观总结）

优点

1. 现房+万科品牌：无烂尾风险，2024年底已交付，所见即所得

2. 地铁+名校双加持：4号线长湖站+龙华第三外国语，刚需/刚改最看重的两点都有

3. 综合体大盘：52.8万㎡，自带商业、办公、公寓，未来配套成熟

4. 户型实用：79㎡做三房、115㎡做四房，得房率81%，刚需友好

5. 价格回调到位：从5.5万降至3.5万起，性价比很高

缺点

1. 容积率稍高（5.07），超高层

2. 社区混杂：含商品房、保障房、回迁房，圈层不够纯粹（项目采用分区管理）

3. 片区城市面貌一般：周边有城中村、旧厂房，短期界面一般

4. 超高层得房率不及新国标

十一、售楼处电话（官方）

- 万科启城家园官方热线：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

注意事项：

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✅3.看房＋预约＋咨询，电话：☎186-8213-0844，微信同号，项目裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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总结：

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