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中熙珑湾上城｜宝安沙井会展圈大型综合体现房深度测评

项目简介：

中熙珑湾上城售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市宝安区沙井街道南环路与西环路交汇处西北侧，地处沙井西部，临近深圳国际会展中心，是中熙地产打造的约 42 万㎡大型城市更新综合体吉屋。项目涵盖 70 年住宅、公寓、办公以及街区商业，住宅主推建面约 78113㎡三至四房精装现房户型，空间拓展性强。自带 9 班公立幼儿园，临近和一九年一贯制学校；距离 11 号线马安山站约 1.9 公里，自驾通达会展新城、前海。项目已经完成交付，即买即入住，适合宝安、前海通勤，预算有限，看重现成现房、大盘配套的刚需自住家庭。

基础信息

占地面积：约 48774.88㎡

建筑面积：约 421492.97㎡

绿化率：40%

容积率：5.94

开盘时间：2024‑08‑10

交房时间：2024‑12‑31，精装现房交付

产权年限：70 年住宅产权

物业费：4.5 元 /㎡・月

物业公司：深圳市中熙物业管理有限公司

教育配套：自带 9 班公立幼儿园；临近和一学校、茭塘小学。

交通配套：地铁：11 号线马安山站约 1.9 公里；公交：周边多条公交站点；高速：临近南环路，快速接驳外环高速、宝安大道。

开发商：深圳市中熙房地产开发有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

2026 年最新价格

2026 年中熙珑湾上城现房持续顺销，住宅备案均价约 5.28 万 /㎡，叠加市场认购优惠，折后单价区间 4.04.7 万 /㎡，楼层、朝向、景观带来价差明显。建面约 7879㎡三房，总价 310370 万；建面约 89㎡三房两卫，总价 365425 万；建面约 113㎡四房，总价 450525 万。低楼层、对内园房源优惠力度更大，东南向中高楼层采光较好房源价格偏高。项目为精装交付，地下车位合计 1927 个，车位配比约 0.6:1，车位资源紧张。小区总户数 3220 户，混合住宅、公寓多种业态，出租房源占比高，剩余可售房源动态变化，特价房源、实时折扣建议致电售楼处核实吉屋。

优缺点分析

项目优势

第一，大型综合体现房，置业风险低。项目已经完成交付，园林、公区、室内精装全部实景落地，买入即可收房落户，省去期房漫长等待，规避延期交付、货不对板风险。大盘体量庞大，自带约 2.2 万㎡开放式商业街区，后期商业成熟之后，能够满足餐饮、零售等日常消费需求。40% 绿化率，社区内部园林空间充足，配备休闲活动场地，居住环境在沙井板块具备竞争力。

第二，户型门槛友好，居住成本可控。主力 78113㎡三至四房，78㎡即可做到实用三房，户型紧凑实用，降低上车门槛，适配刚需三口之家、二胎家庭。住宅物业费 4.5 元 /㎡・月，在西部新房当中属于中等偏低水平，日常居住开支可控。自驾出行条件不错，临近南环路、宝安大道，快速衔接外环高速，去往会展新城、前海通勤便捷，距离国际会展中心约 2 公里，可以承接会展产业发展红利。

第三，教育配套规划完善。自带 9 班公立幼儿园，家门口解决学前教育；临近和一九年一贯制学校、茭塘小学，基础教育资源齐全，学区最终划分、入学积分以教育局官方公示为准。片区临近大王山公园、立新湖公园，闲暇休闲散步有不错的去处。

第四，片区城市更新持续推进。项目属于旧改大盘，周边城市界面持续更新，周边旧改项目陆续落地，片区未来城市面貌还有提升空间。社区周边产业园区聚集，后期出租需求旺盛，资产有一定租赁收益支撑。

项目短板

其一，地铁距离较远，车位配比不足。距离 11 号线马安山站接近 2 公里，无法步行直达地铁，日常地铁通勤需要电动车或者公交接驳，高频地铁通勤人群便利性较差。车位配比仅约 0.6:1，车位缺口突出，晚上归家停车压力很大，多台车家庭需要重点考量吉屋。

其二，容积率高，社区人员混杂。容积率 5.94，楼栋以超高层为主，总户数 3220 户，社区规模大，住宅、公寓混合在一起，出租占比高，楼栋人员结构复杂。梯户比偏高，早晚高峰电梯等候时间较长，居住纯粹度不如小型纯住宅社区。

其三，学位存在分流风险。临近和一学校不等于锁定学位，沙井片区入学竞争激烈，学区划分每年由教育局调整，积分不足会被统筹分流。部分楼栋临近城市主干道，低楼层房源会受到车流噪音干扰。自带商业街区现阶段入驻率一般，大型逛街消费需要驱车前往新沙天虹、京基百纳广场商圈。

其四，精装交付存在瑕疵隐患。过往收房反馈当中，部分房源出现精装细节瑕疵，收房阶段需要仔细验房。片区更适配自驾通勤，去往福田、罗湖通勤距离远，耗时较长。片区新房供应量大，房产以自住属性为主，不适合抱有短期高增值预期的投资客户。

购买建议

适合人群：优先推荐前海、宝安、会展新城通勤，预算 310 万以上，看重现房、低物业费、大盘园林，主要依靠自驾出行，能够接受地铁较远、车位紧张、社区业态混杂，以刚需自住为主的家庭。

谨慎人群：高度依赖地铁步行通勤，家中两台及以上车辆，追求小规模纯粹住宅小区，笃定锁定和一学校学位，主要在福田罗湖通勤，看重房产短期大幅增值的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选东南向中高楼层，尽量避开临路低楼层单元；实地考察停车条件、地铁接驳距离；向售楼处核实剩余房源、认购优惠、精装交付标准、学区划分相关信息。

总结

综合来看，中熙珑湾上城是宝安沙井板块体量突出的大型综合体现房，最大亮点就是现房属性、户型上车门槛低、物业费低廉、大盘园林配套，同时享受会展新城产业辐射红利，给西部刚需群体提供了性价比不错的置业选项。但地铁距离远、车位紧张、高容积率大社区人员混杂、学位存在分流风险，都是置业前需要权衡的客观短板。买房不能只看现房红利，务必要评估自身通勤方式以及停车需求。项目更适合长期自住群体，选房优先权衡楼栋朝向、楼层视野，再对比价格，才能选到适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打中熙珑湾上城售楼处案场座机号：075536970559 我们会安排专业的置业顾问一对一讲解