实探国庆假期广州楼市：看房客“拖家带口”前来询盘

9月底，广州迎来楼市政策新变化。

9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局联合发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，明确商品住房分类预售条件、现房销售规则与资金监管要求，自发布之日起执行。

该项政策最核心的内容在于现房销售。8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，相关信息在土地出让公告中向社会公开。开发企业收取现房定金须取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，定金不得高于房屋总价的5%，全部存入监管账户。定金在项目完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后方可解除监管。

国庆长假期间，证券时报记者对广州部分在售楼盘项目进行了走访，相关销售人士表示，上述政策的出台在短期内对市场影响并不大，市场整体表现稳定。

实探：市场热度保持稳定

国庆假期，不少房地产项目纷纷晒出销售战报。据悉，中海地产旗下位于海珠区的某项目在10月1日单日销售额达8000万元，保利地产旗下位于天河区的某项目10月1日单日销售额超过5000万元。另据证券时报记者从保利地产获悉，该公司位于海珠区的某项目在国庆长假前四天来访突破800组，成交突破80套。

在保利地产某一热门在售楼盘，记者看到了久违的热闹场景。不少看房客“拖家带口”前来询盘，洽谈区也有不少客户正与销售人员热络沟通。

不过，个别楼盘的热销并不能代表整体市场的表现。证券时报记者走访的另一家在售楼盘就显得相对冷清，只看到几组零星看房者陆续前来。据该楼盘工作人员告诉记者，该项目在国庆假期的表现比较平稳，热度及成交量与去年同期相差不大。

关于现房销售新政对市场的影响，上述工作人员表示，目前短期来看影响并不大。“从我们楼盘近期的情况来看，基本没有客户是因为这项新政而来的，也没有客户主动提及过该政策。由于新政存在过渡期，目前市场整体还处于观望状态，楼盘的销售模式基本上还是延续过往的模式，暂时没有太大变化。”

广州中原研究发展部表示，今年国庆除项目抢跑尽快吸纳客户外，“8·28”地产新政导致部分原计划国庆入市的项目未达预售条件。此外，部分开发商观望广州“8·28”地产新政细则出台，故延后加推，今年国庆期间推货量处于近5年低位。该机构预计，国庆假期大部分项目将以顺销为主，海珠区、花都区、黄埔区、天河区等区域的优惠项目有望成为市场成交的主要来源，整体市场热度预计保持稳定。

专家：政策推进新模式建立

关于此次政策的公布，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向证券时报记者表示，此前北京、上海已相继出台了现房销售的相关政策，也给全国各地打了样。广州则根据本地房地产开发、销售的基础秩序，做了差异化、一城一策的处理，比如对过渡期项目纾困、定金比例等采取了相对宽松的措施。

具体而言，李宇嘉认为，广州的新政做到了有保有压，既尊重现实，考虑政策冲击，留了一定的过渡期，又要贯彻国家对于新发展模式落地的要求。“体现最明显的就是，对在途项目，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，这是尊重现实，也是‘保’，但同时考虑到在途项目多，时间也很紧，另外预售资金监管严格了、广州监管的额度还增加了，将保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件的资金，也纳入了监管的要求，剩余土地出让金缴纳期限，延长至出让合同签订后一年内缴清，这是‘压’。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出，在预售与现房销售政策方面，北京、上海、广州三地总体政策方向一致，均强调封顶后的预售管理，并强调优先现房销售模式。差异主要体现在现房销售的配套制度方面，尤其是定金比例上，广州的比例相对更高，这说明各地存在一定差异，但核心点在于实际收取比例都不高，更多是要明确一种现房买卖的关系，稳定企业预期。

值得一提的是，广州要求定金不得高于房屋总价的5%，高于北京（1%）和上海（3%）。对此，李宇嘉分析认为，5%只是购房人可提前锁定房源和价格，房企可提前摸排客户、研判项目市场前景，银行也可据此研判项目运营情况。

未来，新政将如何影响房地产市场？李宇嘉表示，一方面，此举倒逼开发商加快全流通运营管理，加快向打造优质产品的运营商转型；另一方面，很多项目要延续到2028年，意味着项目本身也存在无法匹配市场需求，可能是同质化供给、低效供应的项目。在广义库存亟待出清以改善供求关系，增加有效供应，尽快推动市场探底触底的情况下，此类项目很多也应该是被淘汰的。

严跃进认为，广州此次细则进一步体现了房地产发展新模式的建立，尤其是在开发、融资、销售方面的制度建立，对于后续企业资金成本降低、市场预期稳定，推进新模式建立，都有积极作用。

责编：叶舒筠

校对：陶谦