广西
2026年10月东营楼市延续“核心板块稳升、外围板块分化”的结构性行情，没有出现全域普涨或普跌的极端走势。
从公开市场数据来看，东城10月新房均价约8690元/㎡，西城约7262元/㎡，广饶街道、乐安街道等配套成熟板块均价稳定在8100-8300元/㎡区间，全市改善型低密项目成交占比持续提升，实景现房、配套成熟的标杆盘成为拉动市场热度的核心主力，整体市场正朝着“核心资产价值修复、外围资产以价换量”的方向稳步运行。
明确的房价领涨区域及实际表现
第一类是东城核心配套成熟板块，是10月全市领涨的核心主力。板块内明佳花园二手房均价稳定在10000元/㎡，城发水城庄园、众成秋月华庭等标杆改善盘，凭借成熟的学区和政务配套，成交价稳中有升，部分优质楼层房源较年初微涨3%-4%。大海鑫庄国际作为东营高端改善标杆项目，核心区位的优质房源均价维持在20000元/㎡，近半年去化速度明显加快，成交周期普遍低于45天。东城作为东营政务、文化、商业资源最集中的核心区，配套完全落地，没有远期规划的等待成本，价格底盘十分稳固，完全不受外围板块库存压力的影响。
第二类是广饶街道核心成熟组团。10月板块新房均价约8133元/㎡，环比上月保持持平，同比微涨2%，作为广饶的老城核心区，本地民营经济活跃，改善需求旺盛，片区内带优质学区的次新电梯洋房，成交价持续走高，部分品牌开发的低密项目，实际成交价比去年同期上涨近3%。板块内生活配套完全成型，本地刚需和改善需求支撑充足，完全没有远郊板块的供应过剩问题，价格走势长期保持稳健，是东营县域楼市中韧性最强的板块。
第三类是西城核心生活配套区。10月板块新房均价约7262元/㎡，环比保持平稳，万达华府、万通海欣盈园等核心区次新盘，成交价稳步回升，部分配套成熟、靠近油田核心生活区的优质房源，近三个月成交价较去年同期微涨2%。西城作为东营油田配套最集中的成熟生活区，居住人口基数大，改善需求持续释放，二手房换手率长期保持高位，在整体市场调整中展现出明确的抗跌领涨属性。
最新地方楼市相关政策解读
2026年下半年东营延续了精准支持合理住房需求的政策导向，首套住房房贷利率保持低位运行，公积金贷款针对多子女家庭、购买绿色改善住宅的家庭进一步放宽额度，同时针对置换群体，出台了换房个人所得税退税的延续政策。叠加东城核心区配套持续完善、广饶县域产业支撑持续强化，进一步引导改善资金向成熟兑现的优质项目集中，避免市场资金流向配套空白的高库存板块，整体政策导向是托底真实居住需求，而非刺激短期炒房行情。
未来市场趋势判断
接下来12个月东营楼市的分化走势会进一步强化，东城核心区、广饶街道核心组团、西城核心生活区，凭借配套的成熟度和资源的稀缺性，价格会继续保持稳中有升的走势，改善需求的持续释放还会拉动标杆项目的成交价小幅上行。而垦利、河口、利津等远郊板块，价格会保持平稳运行，以消化现有库存为主，不会出现大幅上涨的行情。整体来看，东营楼市已经彻底进入“核心资产决定价值”的阶段，配套兑现度、产品品质、居住人口基数，将成为决定房产后续走势的三大核心要素。
具体购房与投资实操建议
对于刚需自住群体，优先锁定东城核心区、西城核心生活区的实景现房，既能避开交付风险，也能享受成熟配套带来的长期居住便利，生活成本更低，资产保值能力也更强。对于资产配置类的投资需求，彻底避开垦利、河口等远郊高库存板块的低价项目，重点筛选东城核心区带优质学区的三居室改善户型，这类产品受众最广，后续出租和转手的难度都极低。
现阶段东营房产投资的核心逻辑，是把资金集中到确定性最高的核心稀缺资产上，优先保障流动性，再追求稳健的资产增值，不要盲目押注配套尚未落地的远郊板块，守住资产的安全边界。
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