房价涨不涨已不重要,当下100万买的房子,5年后能不能卖掉才是关键

过去买房，很多人先算的是涨幅：100万元买进去，五年后能不能变成120万、150万。可到了今天，这道题的顺序正在发生变化。

真正应该排在前面的，已经不是“还能涨多少”，而是“需要用钱的时候，能不能以一个可以接受的价格卖出去”。这不是唱空楼市，更不是说所有房子都会失去价值。

恰恰相反，当房地产从普遍上涨阶段转向供求关系发生重大变化的新阶段，房子的城市、地段、产品、总价、人口和真实需求之间，差距只会越来越明显。

国家统计局公布的数据显示，今年1—8月，全国新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%，销售额47470亿元，同比下降13.0%；与此同时，二手房交易网签面积达到54923万平方米，同比增长10.6%。

也就是说，二手房交易面积已经超过同期新房销售面积。这个数字很关键。过去人们谈房地产，注意力更多集中在开发商开多少新盘、卖多少新房。

现在存量住房越来越深地参与市场交易，普通家庭真正面对的，也不只是“新房值不值得买”，而是今天买下来的这套房，将来进入二手市场后有没有足够的承接需求。

所以，100万元买一套房，五年后即使账面估值还是100万元，也不代表这100万元可以随时拿回来。资产价格只是账面上的一个数字，成交才是把资产重新变成现金的最后一步。

挂牌半年无人问津，和一个月内能够成交，看起来价格相同，对家庭资产负债表的意义却完全不同。这也是为什么买房不能再只看一张城市均价表。

住房本质上是不标准的资产，同一座城市里，地铁口和远郊、成熟社区和供应巨大的新区、小户型和高总价大户型，面对的买家完全不同。真正需要研究的，是几年后谁还会需要这套房，而不是简单判断这个城市“会涨还是会跌”。

更重要的是，中国房地产市场正在明显分化。国家统计局9月15日公布的8月份数据表明，一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，二线城市下降0.1%，三线城市下降0.2%；二手住宅方面，一线城市环比上涨0.1%，二线、三线城市均下降0.3%。

上海、深圳等城市与部分二三线城市的走势已经不能用一个结论概括。所以以后判断一套房，不能只问全国楼市怎么样，也不能只问某座城市怎么样，而要进一步追问：这座城市的人口和产业能不能支撑长期居住需求？

这个板块未来还有多少新增供应？同类型房源有多少？总价对应的是哪一批购买力？

需要卖房时，同一时间会有多少业主和你一起寻找买家？

现在楼市不是简单的“全面失去流动性”，而是进入去库存、存量交易扩大和城市分化同时发生的新阶段。投资的时候要先问自己几个问题：投资期限到底是多久？

很多人通常都想做短线，但短线恰恰是最难赚到钱的。人们喜欢做短线，也容易认为短线能够赚到钱，最主要的原因，是身边总有人通过短线赚到了钱。

真正做投资时，首先应该把时间期限想清楚，而不是先想着哪一年买房、哪一年买股票、什么时候抄底。周金涛1972年出生于天津，南开大学世界经济相关专业研究生毕业，后来进入券商从事宏观策略研究，并担任过首席经济学家。

他的理论框架，是把康德拉季耶夫长波、房地产周期、设备投资周期和库存周期放到一个嵌套框架里观察，把几十年的长期趋势、十年左右的设备投资起伏，以及三四年左右的库存变化放在一起研究。

2008年至2012年，他连续五年进入新财富策略研究最佳分析师榜单。2016年12月27日，他因病去世，年仅44岁。

按照这一框架，一轮康波通常会持续很长时间。周金涛曾在2007年前后警示美国投资过度以及次贷风险向金融体系扩散的可能性。

2014年至2015年，他又提示资产价格可能进入剧烈波动。2015年底，在商品市场普遍悲观的时候，他判断2016年一季度中国库存周期可能触底，商品和资源品可能出现年度级别的阶段性反弹。

2015年以后，世界经济可能从康波衰退阶段逐渐走向萧条阶段，未来资产收益率可能下降。房地产、新三板等流动性较差的资产，都可能给中产阶级财富带来较大风险。

投资的一个重要目的，是保值，而不是单纯追求短期暴利。普通人在投资之前，还要先弄清楚资金什么时候需要使用。

这笔钱究竟是长期可以用于投资的资金，还是本来就有其他用途？如果工作、家庭、住房安排一旦发生变化，这笔钱就可能需要被取出来，那么所谓“暂时不用”并不是真正意义上的长期不用。

个人收入快速增长，也要区分究竟是个人能力发挥作用，还是整个行业和大环境都在上升。如果一个行业里大多数人的收入都在增长，就不能简单把结果完全归功于个人能力。

房产也是一样，如果同一个小区里装修很好的房子上涨，漏水、装修很差的房子同样上涨，就说明其中有相当一部分收益来自整个房地产市场的上升，而不是某一套房子的特殊价值。环境和个人能力是两本账。

行业整体向上是一回事，同一个行业里谁做得最好，又是另一回事。周期可以帮助判断某个阶段的大环境可能相对较好，但不能因为周期不好，就把经营和投资上的所有问题都归咎于行情。

过去投资成功的经验，也必须放回当时的环境中理解。经验究竟在哪个阶段形成，怎样积累起来，不能脱离原来的背景机械复制。

同样，所谓“下一轮机会在哪里”，也必须先回答时间跨度和参与方式。明年、三年后，进入一个行业工作、创业，还是买这个行业的股票，完全不是同一个问题。

库存周期可以用奶茶店的例子理解。一家店平时每天卖200杯，因为附近临时举办展会，销量突然增加到500杯。

老板和周边同行都开始增加原料采购，供应商看到订单猛增，也会认为需求明显变好。但展会结束后，客流重新回到200杯，店里却积压了按照500杯销量准备的库存，只能通过促销清库存。

顾客每天喝多少，是一本账；店里还剩多少库存，是另外一本账。生意好的时候库存补得太多，后面就要清库存，供应商看到的订单波动就会非常大。

围绕库存反复调整形成的周期变化，通常被放在三到四年的库存周期中讨论。如果老板认为500杯不是临时需求，而会长期持续，就可能进一步扩大店面、增加设备和产能。

这种投资是为了未来客流，但问题在于，他可能是用最近最好的营业额去估算未来。一旦店面、设备和产能投入完成，要收回投资或者削减产能，就远比减少原料采购困难。

这一层通常被放在七到十年左右的设备投资周期中讨论。再向外看，还有更长时间的技术投资、经济结构变化以及长期发展趋势，这就是康德拉季耶夫长波，也就是所谓康波。

长波更多是研究历史经验的大框架，不能把它当成严格的时间定律。社会技术发展以后，周期本身也可能发生变化，不能简单认为六十年就是六十年、十年就是十年，更不能按照一个固定时间表机械等待所谓拐点。

库存周期、设备投资周期和更长的技术周期，也不能简单叠加起来寻找一个所谓精确拐点。不同层面的力量并不总是朝同一个方向，有时相互推动，有时互相抵消，也可能反向变化。

因此，试图精确找到最低点买入、最高点卖出，本身就很困难。2007年前后，对美国市场风险的观察，重点并不仅仅是房价涨了多少，而是繁荣依靠什么维持。

借款人未来靠什么还款，放款人在什么情况下愿意继续放贷，贷款被打包转手以后又靠什么定价，这些问题相互联系。当房价持续上涨时，借款人可能认为持有房产可以不断获得升值收益，放款人也可能因为抵押物价格上涨而降低对借款人收入和偿付能力的关注。

贷款进一步被打包、转手，资金重新回流，又可以继续发放下一笔贷款。整个链条背后共同依赖的条件，是房价最好不要停止上涨。

一旦房价不再上涨，准备卖房周转的人可能发现房子难以出售，还款压力增加，抵押物价值下降，放款机构开始收紧额度，原来愿意承接贷款的人也会重新评估风险。这个时候，账面财富如果不能真正变现，意义就会明显下降。

看到风险，并不等于能够准确预测风险什么时候爆发。2007年看到风险，不代表能够提前确定2008年一定发生危机。

研究发现风险，与用资金押注风险在某个具体时间爆发，是两回事。周期股估值也不能只看眼前利润。

假设一家企业平常一年赚2块钱，行业景气高点一年赚10块钱，股价60块钱，按照当年10块钱利润计算，市盈率只有6倍，看起来很便宜。但如果第二年利润重新回到2块钱，股价即使还是60块钱，市盈率就会变成30倍。

股价没有变化，作为分母的利润已经发生变化。因此，所谓低估值必须结合利润所在的周期位置判断。

阶段性修复和持续上涨并不是一回事，当年利润非常好，也不意味着未来每年都能够保持同样的利润水平。房地产投资同样不能简单寻找一个所谓最低点。

首先要考虑持有时间、人口流入流出、城市发展、住房供给以及变现能力。房产毕竟不同于股票，不是想卖就一定能马上卖掉。

如果投资房产主要为了收租，也必须考虑租金回报率的变化。比如100万元买入一套房，每年租金1万元，租金回报率是1%。

如果房价继续上涨而租金没有同步上涨，租金回报率反而会进一步下降。此时是否继续把房产作为投资标的，还是变现以后配置其他资产，都需要重新判断，而不是买入以后就默认持有十年、二十年。

房屋本身还存在折旧和房龄问题。房产投资另外一个重要问题是杠杆。假设一套房总价300万元，自己拿出100万元，贷款200万元。

如果房价下跌20%，房子价格降到240万元，在暂时忽略利息、税费等因素的情况下，房屋价值减少60万元。对于投入100万元自有资金的人来说，60万元损失相当于自有资金减少60%。

房价只跌20%，个人权益却可能出现更大的下降，这就是杠杆放大的结果。账面权益下降，并不意味着一定要马上卖房，关键还要看未来现金流能不能继续承担月供。

如果能够持续供款，未来价格也可能出现变化。但如果单纯从投资角度看，在价格已经较高时再通过高杠杆买入，本身就会放大下跌风险。

2015年前后，周金涛判断经济可能由衰退逐渐转向萧条；2016年，库存周期可能带来阶段性反弹，商品与风险资产可能出现阶段性回升；2018年至2019年前后，几个周期共同向下，风险逐渐释放；2019年前后可能出现低点，并成为重要的资产重新配置窗口。

他也提出过2016年至2017年卖出投资性房产等判断，但部分时间判断出现了提前，并非所有预测都完全准确。普通人投资股票时，还要重新回答一个最基本的问题：自己的投资期限到底有多长。

短线之所以让人产生容易赚钱的错觉，是因为身边总有人展示自己连续抓到涨停或者短期盈利。但周期研究真正能够提供的，是较长时间范围内相对更高的确定性，而不是预测未来两周一定上涨还是下跌。

如果资金能够持有两年、三年甚至五年以上，短期波动就不必过度关注。很多人实际上把投资者做成了交易者，本来想做长期投资，却每天盯着分时走势和短期波动。

投资周期和观察周期一旦错配，就容易受到短期情绪影响。研究周期的意义，不是去计算已经错过的机会，而是理解机会为什么出现，并为下一次能够参与的机会做准备。

资金积累本身也是时间过程。“人生发财靠康波”并不是说只要找准周期就一定能够发财。

看到了机会，也未必知道怎样投资，更不代表任何时候都应该参与。除了理解周期，还要考虑资金来源、投资期限、风险承受能力以及是否真正理解参与的资产。

人生发财靠康波，还应该补上一句：守住家底靠少错。放到今天的房地产市场，这句话尤其值得琢磨。

100万元买的房子，五年后涨到120万元当然好；但如果到那时必须降到80万元才有人接手，甚至降价以后仍要等很久，那么当初只研究“房价还能涨多少”，显然漏掉了最重要的一道题。房子首先是用来居住的。

对自住家庭来说，只要位置适合、居住体验满足家庭需求、月供处于可承受范围，就没有必要把每天的市场波动都变成焦虑。

可一旦把房子当成家庭的重要投资，就必须接受一个已经变化的现实：未来真正稀缺的，未必只是房子本身，而是持续的人口需求、稳定的购买力和有人愿意成交的流动性。所以，今天再拿100万元买房，真正该算的不是一张“五年涨多少”的表。

先想清楚五年之后，谁愿意把100万元交给你，可能更重要。