首页❗中信泰富外滩道官方售楼处 |中信泰富外滩道官网发布：引领生活新风尚

探盘｜中信泰富外滩道｜杨浦内环滨江 CAZ，在百年八埭头，看见上海滨江的全新生活范式 以开发商售楼处置业顾问 @臧海燕

站在黄浦江 S 湾的岸线之上，从外滩一路向东，越过陆家嘴、北外滩，来到杨浦滨江南段，这片被纳入上海 2035 总体规划的中央活动区，正在完成一场属于城市的迭代更新。很多来看房的客户都会问我，内环滨江还有没有兼顾历史底蕴、滨江资源与现代居住体验的综合体作品，今天，就把我实地踩盘后的所见、所感完整分享出来，聊聊中信泰富外滩道，这个扎根八埭头地块、承载城市更新使命的大体量复合项目澎湃新闻。

熟悉上海土地市场的朋友，对八埭头地块不会陌生。2023 年末，中信泰富联合杨浦地方国资企业，通过协议出让的方式拿下片区四宗打包土地，整体成交金额超过 114 亿，折算楼面地价达到 63127 元每平方米。四块用地包含三宗低密度住宅地块，再加一宗商住办混合用地，也就是如今外滩道的核心载体，杨浦区平凉社区 01E4‑03 地块，也就是平凉街道 8、9 街坊范围，整体可建体量接近 18 万方澎湃新闻。

和市面上很多拿地之后快速开发的纯住宅楼盘不一样，外滩道从规划之初，就没有简单做成 “住宅 + 零散底商” 的传统模式，项目定位是一座未来摩登共生体。简单来说，居住只是其中一部分，它把现代办公、开放式商业街区、风貌居住组团、艺术展馆空间全部整合到同一个场域之内，把居住、工作、消费社交、文化体验串联起来，让社区不再是一座封闭的居住孤岛，而是嵌入整座城市脉络里的有机板块，这也是整个八埭头城市更新规划想要实现的目标之一。

板块底色：内环 CAZ，世界会客厅区段的产城融合高地

先把视角拉高，读懂板块，才能读懂项目本身。杨浦滨江南段，属于上海定义的中央活动区 CAZ，和外滩、陆家嘴、北外滩一同构成上海城市发展的重要功能板块，也是面向全球科创人才的滨水发展带，也就是大家常提到的世界会客厅所在区段上观新闻。

整个杨浦滨江拥有约 15.5 公里绵长岸线，在内环以内的成片可开发土地已经十分有限。从历年新房供应数据可以看到，滨江沿线住宅的年度供应，在全市新房当中占比本就不高，叠加黄浦江滨江 + 历史风貌双重属性的居住产品，市场上的供应体量更为稀缺。八埭头片区自古就有着 “沪东小上海” 的叫法，曾经是沪东重要的商埠聚集地，沉淀下丰厚的海派街巷肌理，老上海的市井烟火，与近代工业遗存在此交织，现在的城市更新，并不是推倒重建，而是在原有土地记忆之上，植入现代的城市功能上海市杨浦...。

如今板块的产业集聚效应已经逐步显现，一批头部企业的区域总部陆续落地，包括德国大陆集团、上海烟草、中国联通、中交集团、字节跳动、中船集团、首创集团等企业已经布局于此。大量金融、科技、航运领域的从业人员在这里工作，带来了实实在在的高端居住需求，产城融合的闭环正在慢慢成型，居住需求和板块产业发展互相支撑，这也是内环滨江板块区别于普通居住区的一大特点上观新闻。

交通网络方面，项目距离 4 号线杨树浦路站大约 350 米，同时可以便捷通达 12 号线、18 号线，形成三轨交汇的轨道交通格局。地面路网同样成熟，内环高架、北横通道、大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥组成立体通行系统，去往上海各大核心城区都较为便捷。商业层面，东方渔人码头就在周边，向北可以抵达北外滩白玉兰广场、北外滩来福士等成熟商业集群，日常购物、聚餐、休闲都有丰富选择。

滨江公共空间更是板块独有的资源，从项目出发，步行约 500 米就能够抵达黄浦江岸线。漫步滨江步道，能够看见两岸错落的城市天际线，滨江绿道可供骑行、慢跑；毛麻仓库、杨树浦自来水厂等老工业建筑改造为文化展馆，绿之丘、雨水花园这类生态节点点缀在岸线之上。近些年，城市空间艺术季、摄影展、各类国际主题活动陆续落地，法国蓝带展示中心、中央美院相关设计联盟机构相继入驻，滨江岸线不再仅仅是一道江景，更是文化、艺术、潮流活动持续发生的城市公共空间上海市杨浦...。

社区规划：街区烟火与住区静谧的平衡，把历史建筑纳入日常归家动线

很多客户实地看完规划，都会感慨项目在动静关系上做的取舍。外滩道没有把住宅直接贴临城市主干道排布，而是将商业活力集中设置在平凉路、福禄街沿街界面，打造开放式摩登街区，住宅组团向内退让，围合出内部中央花园。这样处理之后，外部街巷保留住城市烟火气息，内部居住组团又拥有足够安静的居住氛围，做到繁华与静谧之间的切换澎湃新闻。

沿平凉路、福禄街打造的街区商业体量约 3 万方，不是大型集中购物中心，而是尺度宜人的街区形态。日常生活需要的各类场景，咖啡休闲、日常采买、便民服务、小型商务会面，都可以在步行范围内完成，把 15 分钟生活圈的概念落到实地。

住宅组团采用周边式布局，这一布局逻辑有两层考量：第一，尽可能让更多住户可以望向东侧，收获滨江方向的开阔视野；第二，楼栋之间留出约 20‑30 米的楼间距，项目前期做过完整的日照模拟测算，充分保障每户家庭的采光、通风，同时兼顾居住隐私，不会出现楼栋之间近距离对视的困扰。

值得重点说的是社区的首层设计，全部楼栋都设置了 6‑7 米高度的全架空层。把居住平面整体向上抬升，隔绝来自地面街道的噪音干扰，哪怕居住在低楼层，也可以拥有充足采光，视野不受地面植被、人行活动的遮挡，置身于绿意包裹的空中平台。架空层没有简单空置，而是规划了多元功能场景，作为社区内部的垂直活力核心，给到业主社交、休憩、会客的室内公共空间。除架空层之外，社区还配置了规模可观的下沉庭院艺术会所，进一步丰富业主的公共活动场景。

外立面的打造，同样能看出项目的产品思路，楼栋的四面立面统一使用浅色石材、香槟金铝板搭配 LOW‑E 玻璃，不会出现很多楼盘常见的主次立面用料落差，无论站在社区内部观赏，或是从城市道路、滨江对岸远眺，建筑都维持完整统一的精致质感。建筑转角位置采用圆弧玻璃处理，柔和城市天际线的同时，室内也因此获得更大的观景面，引更多自然光进入室内空间。

项目地块之内留存有优秀历史建筑以及文保点位，开发过程当中没有简单拆除，而是采取活化利用的思路，把这些承载百年记忆的老建筑改造，作为街区主要商业入口以及人行归家出入口。也就是说，业主日常进出社区，穿行经过的，就是经过修缮活化的历史建筑，不是展板式的陈列，而是把百年文脉融入每日的归家路径，散步的时候，就能与土地过往的历史不期而遇，这份沉浸式的文化体验，也是项目区别于普通新建住宅的特殊价值。

产品解析：建面约 100‑220㎡全装修小高层，一梯一户，多阳台的改善选择

项目的可售住宅，为内环内稀缺的 15‑17 层小高层产品，全部做到一梯一户设计，过会公示均价 13.85 万每平方米，当前市场上还有部分余房，主力户型覆盖建面约 100㎡、120㎡、190㎡、220㎡，覆盖从刚改到终改的不同家庭需求，全部采用全装修交付，不同户型的总价区间拉开，给购房者比较宽裕的选择空间。其中 120㎡房源总价区间大致在 1500‑1700 万，190㎡房源总价约 2400‑2700 万，220㎡房源总价处在 2800‑3100 万区间。

建面约 100㎡户型，放在如今的内环滨江市场，属于供应相对稀少的户型段，整体套数并不多。在这个面积段实现一梯一户，拥有独立电梯厅，电梯厅可以作为家庭的拓展空间，提升居住的私密性。户型配置双阳台，兼顾观景与家政功能，对于想要入驻内环滨江、预算相对克制的家庭来说，是值得重点关注的选项。

建面约 120㎡，项目没有为了多做房间强行挤压尺度，而是打造舒适度优先的大三房，采用大横厅 + 双阳台的配置。得益于双阳台的布局，南侧次卧拥有宽裕的尺度，完整的三房格局，可以适配二孩家庭、三代同堂等多种家庭结构，满足家庭全周期居住。大横厅带来灵活可变的空间，客厅区域可以根据家庭需求，调整成书房、儿童玩乐区、家庭会客厅，适配不同家庭的生活习惯。

建面约 190㎡四房三卫，定位改善家庭，户型做到南向双套房，家中两位家庭成员都可以拥有独立卫浴的套房空间，家庭成员之间互相减少干扰，兼顾各自隐私。户型实现四开间朝南，整体南北通透，采光通风条件表现亮眼，搭配三阳台设计，每个主要功能房间都拥有向外延伸的观景空间，卧室的空间尺度也较为舒展，适合长期自住的改善家庭。

建面约 220㎡户型，排布在社区内部条件优越的位置，南北几乎无遮挡，既可以眺望滨江方向景致，也能够俯瞰社区中央景观带。这套户型集齐一梯一户、三阳台、主卧大套房、中西双厨等配置，空间尺度阔绰，能够满足高阶家庭的居住、待客需求，是偏向终极改善定位的户型。

整套户型体系，从百平米入门改善，到大平层终改产品完整铺开，多个户型均设置多阳台，给到室内额外的拓展空间，也是产品设计上一大亮点。小高层的楼层属性，对比高层住宅，居住密度更低，居住体感会有所区别。

城市更新视角下，如何看待外滩道的长期价值

从业这么多年，我一直觉得，内环滨江的楼盘，不能只看户型、价格，更要看懂它所处的城市更新叙事。八埭头片区，从过去的沪东商埠，到近代工业集聚地，再到如今 CAZ 中央活动区，土地一直在跟随城市的脚步迭代。中信泰富外滩道，就是这片土地上大体量成片开发的样本，它不是单纯盖一批房子卖掉，而是要把办公、商业、文化、居住整合在一起，完成片区功能补全，推动职住平衡。

很多人会拿周边二手房和项目做价格对比，也就有了网上流传的 “价格倒挂” 说法。我们也要客观看待，二手房大多建成年代较早，户型格局、社区规划、外立面标准、公共配套、物业服务标准，和全新开发的综合体项目存在代际差距。二手房大多是纯居住小区，很难拥有外滩道这样完整的街区商业、艺术会所、历史建筑活化等复合资源，这些都是新房产品的差异化点。

当然项目也不是没有客观的现实约束。首先，项目属于城市更新地块，周边仍有部分片区处在更新建设进程当中，周边城市界面还会持续变化；其次，项目是商住办综合体，虽然住宅已经向内退让，外部街区商业会对外开放，工作日、周末，沿街街区会有外部人流活动，和完全封闭式纯居住社区的氛围会存在区别。另外，项目距离黄浦江直线约 500 米，并非紧贴江岸，部分户型需要在中高楼层才能够收获完整江景视野，低楼层主要以社区内部景观、城市景观为主，这也是看房时需要实地区分的。

从土地成本也可以看到，项目拿地楼面价已经达到 6 万 +，再叠加历史建筑修缮、大体量公共配套、高标准外立面、架空层会所的投入，项目开发成本不低。整个 18 万方体量，未来全部落地之后，会补齐八埭头片区居住板块的短板，周边大量科创总部的从业人员，有机会实现就近居住，工作、生活、滨江休闲，在同一个片区内闭环。

杨浦滨江经过多年建设，公共岸线已经全部贯通，文化展览、体育赛事、潮流活动持续落地，产业总部不断入驻，城市界面持续焕新。但内环滨江，能够做到大体量、低密度、兼顾历史风貌保护和现代居住品质的成片开发项目，数量并不多。外滩道，相当于给市场提供了一套新的选项：既能享受内环 CAZ 的城市资源，拥有滨江公共岸线，同时住上新一代规划标准的小高层住宅，又可以沉浸式感受上海本土的历史文脉。

对于自住客户来说，优先关注的点，还是家庭预算是否匹配、户型格局是否契合家庭居住习惯，实地感受楼栋的日照、视野，区分不同楼层的景观差异；如果看重江景，需要在看房的时候实地站在样板间，区分高、中、低楼层的实际视野效果。对于关注资产属性的客户，也要理性看待，上海核心区房产同样会跟随市场周期波动，不存在稳赚的预期，更多依托于板块持续的城市更新推进、产业人口导入，带来长期的基本面支撑。

写在最后：每次带客户来到外滩道，站在示范区望向黄浦江 S 湾，一边是陆家嘴璀璨的城市地标，一边是杨浦滨江保留下来的工业遗存，新旧并置，恰恰是上海最迷人的模样。中信泰富外滩道，作为八埭头城市更新的重要一环，它的意义，不止是一批新房，而是尝试回答一个命题：在寸土寸金的内环滨江，我们如何在保留城市记忆的同时，建造适配当代人需求的居所。

如果你对这个项目感兴趣，建议可以到实地，亲身感受街区尺度、架空层、会所、样板间，对比不同户型、不同楼层之间的差异，再结合自身家庭实际需求，综合做出置业判断。